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房地产热房地产现状

2022/07/16237 作者:佚名
导读:然而,近年来,我国房地产业确实过热,完全符合以上几个特征。一方面,民众怨声四起;另一方面,国家不断出台相关政策法规,对房地产市场进行宏观调控。 推动我国房地产业发展应做到以下几点: (一)土地市场规范化 土地是房地产业的命根,在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制,一级土地使用权资源支配能力在于政府,简单地说就是中国政府垄断土地资源,这就要求政府在土地供

然而,近年来,我国房地产业确实过热,完全符合以上几个特征。一方面,民众怨声四起;另一方面,国家不断出台相关政策法规,对房地产市场进行宏观调控。

推动我国房地产业发展应做到以下几点:

(一)土地市场规范化 土地是房地产业的命根,在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制,一级土地使用权资源支配能力在于政府,简单地说就是中国政府垄断土地资源,这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。 第一,政府提前一个时间段,制定时间表,详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划,让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例,开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地,担心下一步没有土地可开发,于是,在就近的拍卖会上疯狂竞价,以超高价位得到土地,之后背负承重的压力进行开发,市场以这样的形式走下去是不健康的,政府也难以长久稳定地通过土地获利。 第二,坚持土地招、挂、拍形式的公正性,实现交易全过程的透明化,接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下,招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要,市场化是中国经济的 [1] [2] [3] [4] 方向,市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境,政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。 第三,政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力,以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说,计划没有变化快,先前制定的计划可以作为行事准绳,但是当环境出现明显转变后,就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制,强化政府对地产市场的有序控制。 第四,按年收取土地出让金,避免提前透支土地潜力。 (二)完善房地产融资渠道 我国政府过去对土地政策进行了大胆改革,但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下,房地产业具有诱人的投资回报率,同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发,有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。 第一,实现地产投资证券化,允许民间建立地产基金。房地产业需要资金,社会上也有资金,投资人不必精通地产开发,只需把钱交给会做的人去做,余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会,选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。 第二,推进商业性银行股份改革,政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化,这样的形态不是公平竞争体制。事实证明国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温,而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响,极力拓展市场份额。 第三,适当引入外资,达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现,我们应该尽可能少走弯路,让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。 第四,避免地方保护主义或过分优惠外来资本,也就是确保公平的资本环境。 (三)引导房地产企业开展多元化产品服务 有数据显示90%的人群认为楼价过高,而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价,这背后的问题在于:楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房,都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型,整体品质都差不多,所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高。试想一下,如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多,让顾客怎么选、怎么买?成熟完整的市场,其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题,应该不全赖开发商,最应该负责的是政府。 第一,政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念,出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行,全程监督土地的使用性质。 第二,严把各级产品质量标准,产品分级不等同于优劣区分,区分等级的标准是建立在需求市场的分化上,是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们有顾虑,认为低端产品不容易赢利。但我们看看,是不是所有赢利的牙膏企业都卖 20元一支的牙膏,是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损?市场的需求是多元的,我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是,现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化,因为市场产品多元化的前提是市场化,现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果,存在太多的政府干预和不透明,事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。 (四)建立多元化的房地产市场体系 中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上,二级市场、三级市场的发展较为落后,尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场,对二、三级市场缺乏有效地调控,因而导致二、三级市场几乎完全市场化,并且受到不良经营商的控制,同时,二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在,并未使其完成市场分级体系,实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫,为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而,政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系,使房地产行业能够可持续的健康发展。 (五)加强政府宏观调控 第一,加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量,促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预,如规定最高限价,强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度,以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产,政府可以收购用作廉租屋。 第二,降低房地产税费。政府要采取有效措施,切实减轻企业的负担,降低房地产开发建设成本,全面清理房地产开发建设过程中的各项受费,取消不合理不合法的收费项目,合并重复多收的收费项目,降低偏高的收费标准,限制水、电行业的过分垄断,防止权力寻租和腐败行为,促进房价的下调,促进房地产业的进一步发展。 第三,完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规,制定一套较为健全的政策法规,完善房地产市场的游戏规则,使房地产市场能有序发展,让房地产市场有一个公平竞争的机制,给投资者一个良好的市场环境,对土地的供应、闲置上地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规,建立和完善房地产市场体制,为房地产企业创造良好的市场环境,促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。2100433B

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