序言
一个律师最值得自豪的事情是什么？当然是他（或她）把一个看似必败无疑的官司打赢了，从而最大限度地维护了他的当事人的利益。司法实践中，总有这样的现象——两个律师分别代理了十分相似的案件，结果却大相径庭，一个律师成功了，另一个律师却完全失败了。相映成趣的是，同一个案件，一个律师在一审中打败了，二审时更换了律师，结果恰恰相反——胜诉。这便引出了一个老生常谈的话题——诉讼谋略与技巧。在前述看似荒谬实则普遍的法律现象中，诉讼结果之所以如此不同，我们不能排除法官认知的因素、新证据的因素，甚至有舆论的压力等社会因素，但其中律师的诉讼谋略无疑起着决定性作用，即便是法官对同一个案件看法各不相同、证据取舍在不同场合发生了变化、舆情风云瞬间突变，这也往往与律师的谋略及努力密不可分。
正因为如此，律师谋略与技巧便与律师制度的起源和发展相随左右、相伴始终，并成为律师行业核心元素。在公元前二世纪至公元前三世纪的古罗马，诞生了人类历史上的首批律师（Advocatus），他们的任务就是走上法庭，坐在被告人的旁边，告诉被告人该说什么，不该说什么，实际上，他们吃的正是早期法律“技术饭”。近现代以来，西方国家的律师充分利用西方法律制度赋予律师的权利，自由市场、民主制度提供给律师的广阔空间，法制文明带来的无尽的机会，一轮又一轮地将律师的谋略和技巧推上巅峰。在法庭内外，律师们用史诗般的表演成就了一个个堪称杰作的案件，20世纪30年代德国的国会纵火案，20世纪80年代以来美国的欣克利刺杀里根案、辛普森案、泰森案、克林顿被弹劾案、佛罗里达州选票门案等，莫不如此。布鲁厄姆爵士、克劳伦斯·丹诺、艾伦·德肖微茨……一位位近乎神圣的律师界的偶像，以他们个人英雄主义的言行涤荡着法律制度，铸就着法律传奇，塑造着法律正义，导引着法律信仰。
可以毫不夸张地说，数百年来，律师执业的“谋略与技能”，早已是而且一直是国外法律界的“显学”，以至于普通法系国家大学法学教育均采取“案例教学法”，即从浩瀚无际的既往判例中寻找法律的精神、司法的真谛，寻找包括办案法官、律师在内的先哲们的法律智慧。然而，在中国，不仅没有这样一个学科，连探讨律师执业技能的专门平台也少之又少。部分理论家们包括一些专业的诉讼法学者不屑于、不敢于、不愿意，也没有条件去研究这样一门学科，因为他们中的大多数人缺乏诉讼与非诉讼的大量实践经验，律师们虽然有实践经验，但苦于生计和案件缠身，没有时间和精力坐下来认真思考和总结。尽管在书店我们常常看到以法律“实务”名义出版的各类著作，翻阅之后你会发现，一些“实务”并不务实。要么是某一个或者几个领域的法律、法规汇编，要么是某一类或者几类案件堆砌，要么是学究气很重的学术原理的总成，较少从一个办案律师的角度告诉你律师该做什么、如何做？律师怎么样针对具体个案制定正确的诉讼与非诉讼方案？律师如何调查取证？法庭如何攻防？法院判决背后双方甚至多方律师如何博弈？阶段性成功之后如何守成？陷入绝境之后怎样绝地反击？凡此种种，就是我们为什么瞄准房地产诉讼与非诉讼领域，决心写这本《房地产诉讼谋略与非诉讼技巧》的缘故。
从20世纪90年代初进入律师队伍，我本人从业已有20多年，在这20多年的职业生涯中，我和我的团队办理的各类房地产诉讼与非诉讼事务逾400宗，涉及标的额高达2800多亿元。我们从中精心挑选了本书援引的30个案例，与大家分享。这些案例大致有五种类型：一是重大疑难复杂、法律关系众多且诉讼周期很长的案例（如本书中M公司与A公司、B公司、C公司间持续十多年的连环土地权益纠纷）；二是法律政策敏感度高，在沿海经济发达地区较早发生的案件在国内多发，（如本书中辛某、邹某在房地产调控政策情形下发生的二手房购房纠纷）；三是虽然发生在广东省但其判例所引申出的法律原则在全国其他地区被广泛采用的案例（如本书中广东省某建公司诉鸿公司、华公司因合作建房而承担连带责任的案件）；四是国内法律和政策尚无统一规范的探索性案件或法律事务（如本书中上海A城投公司参与湖南Z市土地一级开发事务、深圳市政府基础设施投融资事务等）；五是经历过失败最终完全胜诉的案件（如本书中深圳某实业公司与A公司、B公司、C公司、黄某、王某购房款纠纷案）。
体制编排上，本书分为“房地产诉讼法律事务”与“房地产非诉讼法律事务”两大类，针对每一个诉讼案件，从内容上分别列出了“基本案情”、“诉讼过程（包括一审、二审、再审）”、“争议焦点的法律分析”、“代理意见”、“律师心得”诸部分；非诉讼法律事务部分则较为灵活，每个案例列出“背景”、“基本案情”、“律师的主要工作”、“办案心得”等，从对年轻律师有更多指导的初衷出发，部分案例还附注了“主要法律文书”、“法律文书格式”以及作者通过个案对我国相关立法和政策的“建议与思考”。作者力图通过对个案台前幕后的全景式的全面展示，不仅让读者了解案件的概况和审判全貌，而且更重要的是让律师同行从中学会制定正确的诉讼与非诉讼的策略，并掌握实现策略的方式和手段，提高执业技能。同时，也可以让房地产业界的投资者、经营者从个案中分享经验、汲取教训。
尽管法律文书的上网及其他形式的公开已成为我国司法审判制度改革的一大趋势，但从保护当事人隐私及商业秘密计，本书选取真实的案件的同时，也隐去相关当事人的真实姓名、地址，部分数据也做了相应调整；另需说明的是，本书所选取的案例尽管都是最新的，但毕竟是既往案例，随着我国立法的日臻完善和司法的改革，书中引用的案例所适用的法律及审判结果可能会有相应的变化，因这种变化，在本书将来再版时，亦会相应调整。同时，我们也充分注意到，在一个以成文法体系至上的法律传统中，判例既然不能名正言顺地成为法律，势必因不同主体对法律的不同理解与适用，导致与书中案例相似地发生在一个地区的诉讼或非诉讼案件，在其他地区会有不同的结果，这种现象客观存在而且正常。但前述情形均不影响本书的主旨——研讨和传承律师执业的“谋略与技巧”。
唯其如此，作为本书主编，我得感谢邀请我们撰写本书的法律出版社的领导和程岳编辑，同时还得感谢本书的撰稿人一年多来为此书默默奉献而毫无怨言的同仁们，他们是：
吕成刚法学博士北京德恒（深圳）律师事务所高级合伙人
钟凯文法律硕士北京德恒（深圳）律师事务所律师
李凯法学硕士广东竞德律师事务所高级合伙人
郭雳法学硕士北京德恒（深圳）律师事务所律师
雷红丽法学硕士北京德恒（深圳）律师事务所律师
许江云法学硕士上海锦天城（深圳）律师事务所律师
安娜法律硕士北京德恒（深圳）律师事务所律师
廖湘法学学士北京德恒（深圳）律师事务所律师
傅江斓法学学士广东宽和律师事务所高级合伙人
由于本书涉猎的是房地产领域的专业法律事务，其中许多事务是我们探索的结果而且仍需继续探索，因此本书呈现的观点难免有不成熟甚至错误之处。另外，由于这30个个案的文稿出自不同作者之手，在整体风格统一的情形下，每个个案的编写体例、语言特色未必完全相同，敬请见谅。“引玉之砖”如能招来批评之声，想必对作者及社会均有教益，故此，希望广大读者及专家指正。
本书主编李建华
二〇一四年四月于深圳湾畔寓所
