房屋代管合同，无论是托管还是一般委托代管，一般都具有以下法律特征：

(一)交付委托代管的房屋由代管人保管，代管人对被管房屋可行使占有权、使用权、在 授权委托明确的情况下，也可行使收益权、处分权。

(二)委托代管期满时代管人应返还给寄托人的是其所接受代管的原房屋，而不是同类房 屋。因此，委托代管合同的标的是特定物。

(三)委托代管合同可以是有偿的，也可以是无偿的。若属托管合同，代管人是国家的房 地产管理机构，房屋托管合同应是有偿的；当事人双方均为公民的房屋代管合同可以是无偿 的。法律未作规定的，当事人也没有约定的房屋代管合同，可视为无偿代管合同。

(四)除有特别规定外，房屋代管合同是实践性合同。当事人双方就代管条款达成协议并不能认为合同已经成立，而是根据达成的协议将房屋实际交付给代管人，从代管人接受并实 际占有代管房屋时起，合同才成立。

(五)代管人以委托人的名义和费用办理代管事务。代管人在委托权限内处理代管事项， 与第三人发生的民事法律关系的后果直接由委托人承担。

(六)代管合同是以当事人之间相互的信任为基础的。委托人选择某代管人为其代管房屋，是以对代管人的能力和信誉的了解为前提的。代管人为委托人代为管理房屋，也是出于自愿。如果合同的任何一方对另一方的信任产生了动摇，都可以提出解除合同。