上篇 房屋买卖合同实务与案例分析
第一章 房屋买卖合同案件审判中的重点问题及处理/3
一、关于房屋问题/3
二、关于房屋所有权问题/6
三、关于房屋买卖合同问题/10
四、房屋买卖合同的效力认定问题/14
五、商品房销售广告纠纷及处理/16
六、商品房认购书纠纷的处理/19
七、商品房买卖合同瑕疵担保责任及纠纷的处理/23
八、商品房质量纠纷的处理/26
九、房屋面积纠纷的处理/29
十、迟延交付房屋、迟延办理房屋所有权过户登记纠纷的处理/31
十一、一房多卖纠纷的处理/36
十二、商品房包销合同纠纷的处理/43
第二章 房屋买卖合同案例及分析/46
一、房屋买卖合同的成立/46
1.开发商未在商品房预售合同上签章，合同是否成立/46
2.房屋买卖中虚假广告的责任承担/51
3.商品房买卖中的销售广告和宣传资料的性质认定/54
4.楼房沙盘、广告是否属于合同内容/60
5.意思明确的往来函件可成立合同/64
二、房屋买卖合同的生效/68
1.主体瑕疵对合同效力影响/68
2.个人预售房屋的合同效力认定/74
3.家事代理权在房屋买卖行为中的应用/78
三、标的物瑕疵对合同效力的影响/82
1.买卖经济适用房房号的合同效力/82
2.买卖违法建筑物的合同效力/85
四、农村房屋买卖合同的效力/90
1.农村房屋买卖合同是否有效/90
2.农村房屋可以在同一集体经济组织内流转/96
3.不同农村集体经济组织成员之间房屋买卖合同的效力/99
五、行政管理法规对房屋买卖合同效力的影响/103
1.违反法律强制性规定的房屋买卖合同效力/103
2.违反管理性强制性规范的房屋买卖合同效力/109
3.房屋买卖合同未经登记是否有效/112
4.仅有分家协议而未变更产权登记不产生物权变动的效力/115
5.公房管理政策对房屋买卖合同效力的影响/118
六、合同的解释/121
1.合同解释应优先适用文义解释法/123
2.格式合同中手写条款的效力/126
3.房屋抽奖促销中未明示的限制性条款无效/129
4.房屋委托出售合同应按其性质确认是行纪合同还是居间合同/131
5.共居人的购房资格、工龄等能否算是出资/133
6.商品房预售合同与房屋联建合同的区分/136
七、定金的性质及适用/140
1.房屋认购金的性质之争——立约定金/140
2.“订金”能否双倍返还/143
3.个体中介收取定金的性质之争——可认定为不当得利/146
八、不动产善意取得/148
1.公房使用权可否适用善意取得/148
2.房屋回迁安置权可否适用善意取得/152
3.夫妻一方擅自处分共有房产，买受人不是善意的不构成善意取得/155
九、开发商的欺诈行为及惩罚性赔偿的应用/160
1.商品房买卖合同纠纷可否适用《消费者权益保护法》/161
2.开发商欺诈应双倍返还购房款/165
3.开发商隐瞒房屋已抵押的构成欺诈/168
4.开发商恶意违约导致合同解除应当赔偿购房人预期利益/170
十、商品房预售合同纠纷/173
1.商品房预售许可证瑕疵可否撤销/174
2.预售许可证过期不等于未取得预售许可证/178
3.商品房预售合同登记备案的效力分析/180
4.商品房预售抵押合同登记效力分析/186
十一、房屋的交付纠纷/191
1.开发商未及时组织竣工验收，应承担逾期交房的违约责任/193
2.开发商在交房前擅自将他人已购买的预售房屋出租应承担违约责任/196
3.开发商未及时办理大产权导致逾期办证，应承担违约责任/200
4.因行政机关不作为导致逾期办证，开发商可不承担违约责任/206
5.逾期办理产权证的违约金适用诉讼时效的规定/208
十二、房屋面积纠纷/211
1.楼房面积缩水，开发商如何承担责任/211
2.开发商未提供书面测绘报告是否侵犯购房者的知情权/214
十三、房屋质量、权利瑕疵纠纷/219
1.开发商擅自在房屋外安装装饰性横梁是否构成违约/219
2.父母部分出资为子女购房如无明确约定不能认定是共有财产/223
3.二手房屋差价应否返还/225
下篇 房屋租赁合同实务与案例分析
第一章 房屋租赁合同案件审判中的重点问题及处理/233
一、房屋租赁合同的概念和法律特征/233
二、房屋租赁合同当事人的权利义务/234
三、房屋租赁合同效力的认定及纠纷处理/237
四、承租人优先购买权纠纷的处理/245
五、一房数租的处理/247
六、房屋租赁与房屋抵押权的关系处理/250
七、房屋转租纠纷的处理/251
八、租赁房屋添附纠纷的处理/256
九、解除租赁合同纠纷的处理/259
十、房屋租赁合同的法定承受/260
第二章 房屋租赁合同案例与评析/263
一、房屋租赁合同的效力/263
1.限制民事行为能力人签订的房屋租赁合同无效/263
2.出租违章自建房的行为不受法律保护/267
3.房屋买卖合同无效后其中的租赁条款亦不发生法律效力/272
4.建筑物消防验收对房屋租赁合同效力的影响/275
二、房屋租赁合同的履行及违约责任/280
1.出租人故意拒收租金应当如何处理/282
2.出租人违反维修义务的责任承担/286
3.房屋中介公司是否应当对租赁信息的真实性负责/289
4.承租人擅自与第三人签订的房屋转租合同是否有效/292
5.次承租人：我为什么要交双份房租/297
6.向出租人的亲友交付租金能否视为租金已付/300
7.承租房屋被不明火灾焚毁应当由谁承担责任/303
8.承租房屋合理使用范围的界定/305
9.合同终止后承租人是否有权向出租人要求停业补偿/308
三、房屋出租与抵押权相关纠纷/311
1.房屋已出租能否再抵押/312
2.房屋已抵押能否再出租/315
3.房屋抵押后出租人订立的租赁合同对受让人无效/317
四、承租人优先购买权纠纷/322
1.侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同是否有效/323
2.共有人和承租人的优先购买权，谁更优先/328
3.部分房屋的承租人对整体出售的房屋不享有优先购买权/331
五、房屋租赁合同的终止纠纷/334
1.买卖不破租赁原则在房屋租赁合同纠纷中的应用/335
2.合同未约定解除权房主可否要求解除合同/339
3.标准租私房租赁合同的处理/342
4.租赁合同解除，装修损失应由过错方承担/345
5.租赁双方对所欠租金签订还款协议后应适用普通诉讼时效/3502100433B
