为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人居环境，市房管局牵头起草《抚州市住宅小区物业管理条例》以下简称《条例》）。为便于各有关部门、单位更好地理解相关内容，切实做好贯彻实施工作，现解读如下：

一、起草背景

物业管理制度是社会生活领域的一项重要制度。随着近年来生活水平的不断提高，物业管理制度面临一些新形势新要求，同时在实际生活中也遇到了一些新情况新问题，所以制定《条例》是时代呼之欲出的必然要求。一是进一步保障业主的财产权利，切实维护广大人民群众根本利益的客观需要。二是平衡各方利益，构建良好社会秩序的必然要求。三是解决物业管理现实问题，促进我市物业管理健康有序发展的现实需求。因此，需要通过地方立法，解决我市物业服务管理中存在的问题。

二、主要内容

《条例》分七章，共52条，分别为第一章总则，第二章业主、业主大会和业主委员会，第三章物业管理和服务，第四章物业使用和维护，第五章监督管理，第六章法律责任，第七章附则。主要内容有：

（一）关于基本原则

根据物业服务和管理的法律规定和实际需要，《条例》明确物业管理的基本原则是业主自治、专业服务与政府依法监管相结合（第三条）；由于我市存在一些规模比较小的小区实行业主自行管理，《条例》对其进行引导规范，实行有条件的业主自行管理（第二十一条）。

（二）关于物业管理监管体系

我市物业管理工作目前由市物业行政主管部门负责，街道办事处、乡镇人民政府未履行物业管理方面的职责，基层物业管理工作和矛盾纠纷调处机制未落实到位。因此，《条例》规定，实行市、县（区）人民政府和街道办事处、乡镇人民政府三级物业行政监管体系（第四条）。在第五章“监督管理”中明确了市县（区）两级政府监督管理职责、市县（区）两级物业管理部门职责、街办（乡镇政府）职责、联席会议制度等（第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十二条、第四十三条、第四十四条）。

（三）关于物业服务行业自律

我市目前没有形成统一的行业管理，物业服务企业行业管理比较混乱。《条例》规定，物业服务行业协会应当加强行业建设，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，宣传物业管理法律法规，协助调解处理物业管理纠纷。（第五条）

（四）关于业主、业主大会、业主委员会

1.业主认定和业主共同决定事项。《条例》对业主的范围进行了延伸性的规定，规定了房屋的所有权人为业主，同时根据《物权法》的规定，增加了四种法定的可认定为业主的其他情形（第六条）。业主自治是物业管理的首要原则，为保障业主的自治权利，《条例》明确了业主共同决定事项，并在《江西省物业管理条例》规定的基础上，增加了制定和修改业主大会会议表决规则、确定物业管理方式两项事项（第七条）。

2.业主大会筹备、业主代表和业主大会制度。《条例》细化了业主大会筹备制度，明确了在筹备组成立90日内应当召开首次业主大会会议（第八条）；明确规定首次业主大会的筹备经费由建设单位承担（第十二条）。由于我市小区空置房比较多，导致业主大会召开难，为了有利于业主大会的召开，《条例》细化了业主代表制度，明确业主代表的推选、职责、资格条件、撤换等规定（第九条）；明确了业主大会会议议事表决可以采取手机信息、电子邮件、微信等电子方式实名投票（第十条）；明确了临时管理规约或业主大会议事规则中可以约定，未达到法定或规定票数的缺席会议业主投票权数计入已表决多数票（第十一条）。

3.筹备组成员、业主委员会成员条件。目前，我市业主委员会成员素质良莠不齐，一定程度上影响了业主充分行使业主自治权。为选择综合素质更高、更加熟悉国家法律法规、物业服务管理工作实际的业主加入到业主自治组织，《条例》规定五种不宜担任筹备组、业委会成员的条件，并鼓励社区工作人员、国家工作人员、法律职业人员参加业主委员会委员选举（第十三条、第十四条、第十五条、第十六条）。

（五）关于前期物业管理

前期物业管理是薄弱环节，由于前期物业公司入驻时候承接查验不到位，出了问题后，建设单位和物业公司责任不清，互相推诿，导致并激化业主和物业服务企业之间矛盾。因此，《条例》细化了承接查验制度，规定承接物业前必须与建设单位按照合同约定对物业管理区域进行查验，签订物业承接查验协议，费用由双方约定，无约定时由建设单位承担（第十八条）；明确了承接查验前资料的移交清单（第十九条）；确立了前期物业服务合同解除的程序和公示制度（第二十条）。

（六）关于物业服务企业

1.规范物业服务企业行为。《条例》明确了物业服务企业的权利义务、禁止行为、公示义务（第二十三条、第二十四条、第二十七条）；明确了共用区域和部位经营、收益分配和公示制度（第二十五条）。为促使物业服务企业更好提供服务，履行退出时移交财物、资料设施设备等义务，明确了物业服务合同双方可以约定物业服务履约保证金（第二十六条）；实践中，新老物业服务企业之间不进行交接，或交接不完全等，容易埋下矛盾隐患，为此，《条例》细化了物业服务企业退出交接制度，明确了其向业委会移交财物资料清单、期限、办理交接义务以及街办（乡镇政府）应急临时管理义务（第二十八条）。

2.物业服务企业考核体系和信用评价体系。为提高物业服务企业服务水平，《条例》建立了对物业服务企业和物业项目负责人双考核制度，规定对违背诚信义务的企业和物业项目负责人分别录入其信用档案（第二十九条、第三十条、第三十一条）。

3.物业服务收费制度。为了从源头破解物业服务企业反映的物业收费难问题，保障业主和物业企业的合法权益，《条例》建立了物业服务实行标准等级制度，明确了服务收费与服务等级相适应，引导业主建立“花钱买服务”的意识，并明确了交付前后物业服务费的承担主体（第三十二条）。

（七）关于物业使用和维护

《条例》明确了建设单位保修金的交存比例为1.5%，交存期限为自交付之日起五年（第三十三条）；细化了建设单位保修责任的履行期限要求，规定建设单位不及时履行保修责任的，业主、业主委员会、物业服务企业或者村（居）委员会可以发保修催告通知书，7日后仍未履行的，上述主体可以做申请使用物业保修金（第三十四条）；《条例》规定，业主或者物业使用人装修物业的，应当申报登记、与物业服务企业签订装修服务协议并应当遵守协议（第三十六条）；明确了业主将住宅改变为非住宅用途进行经营活动的条件（第三十七条）。

（八）关于法律责任

本着不与上位法重复的原则，《条例》首先明确了违反本条例行为的，上位法已有规定，适用其规定（第四十五条）；新设了建设单位未通过招投标方式选聘物业服务企业、未将前期物业服务合同或者临时管理规约作为物业买卖合同安置合同附件、未及时交付已占有的物业用房和业委会议事活动用房、未按照规定进行承接查验、不按规定提供首次业主大会筹备经费五种情形的行政处罚（第四十六条）；明确了业委会成员违反本条例规定的法律责任（第四十七条）；新设了物业服务企业未按照本条例规定公示信息、未做好退出与交接工作的行政处罚，明确擅自承接未经过承接查验物业项目给业主造成损害的赔偿责任（第四十八条）；明确了业主拖欠物业服务费的法律责任，对拒不履行法院判决和仲裁裁决的，可以按照个人信用信息管理规定录入个人信用信息系统（第四十九条）；明确了行政机关工作人员违反本规定的法律责任（第五十条）。

三、《抚州市住宅区物业管理条例》涉及城管部门工作职责的规定内容

第四条市、县（区）人民政府房地产主管部门，以及具有行政管理职能的开发区管理委员会所属房地产职能部门是本辖区物业管理主管部门，负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

城市管理、建设、规划、价格、公安、人防、民政、消防、环境保护、市场监督管理、不动产登记等部门以及供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营单位应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关管理和服务工作。

第四十条在不影响消防安全、道路通行的前提下，经业主大会或者其授权的业主委员会决定，可以利用住宅区内业主共有的道路等场地施划停车泊位，并由业主大会或者其授权的业主委员会决定是否收取停车费。占用业主共有的道路或者其他场地的停车泊位，属于业主共有。

利用物业共用部位场所、共用设施设备设置广告、开展经营等活动的，应当经业主大会或者其授权的业主委员会及有利害关系的业主同意，并按照规定办理有关手续。

业主大会或者业主委员会应当将利用共有道路、共用部位场所和共用设施设备施划停车泊位、设置广告、开展经营等活动的情况在住宅区显著位置公示。

利用共有道路、共用部位场所和共用设施设备收取的停车费、租赁费、广告费等经营收益属于全体业主共有，用于补充专项维修资金或者业主大会决定的其他事项。业主大会或者其授权的业主委员会决定委托物业服务企业代收费的，物业服务企业可以从中提取一定比例的管理费用，具体比例由双方协商约定。

第四十三条 业主、物业使用人装修、使用物业，禁止下列行为：

（二）违法搭建建筑物、构筑物；

（八）乱倒垃圾，乱倒污水，高空抛物；

（十）乱停车辆妨碍行人和其他车辆的正常通行；

第四十四条物业服务企业应当对住宅区内物业装修和使用活动进行巡查，发现业主或者物业使用人违反法律、法规和管理规约或者临时管理规约装修、使用物业的行为，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告业主委员会和城市管理等有关主管部门。城市管理等有关主管部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。

第四十九条 违反本条例第四十三条规定，业主、物业使用人有下列行为之一的，按照下列规定给予处罚：

（二）违法搭建建筑物、构筑物的，由规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除影响的，限期改正；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处违法搭建建筑物、构筑物造价百分之十以下罚款；

（七）乱倒垃圾、乱倒污水的，由环境卫生主管部门责令改正，处二百元以下罚款；

（八）乱停车辆妨碍行人和其他车辆正常通行的，由城市管理行政执法部门责令改正，拒不改正或者驾驶人不在现场的，对机动车驾驶人处二十元以上二百元以下罚款，对非机动车驾驶人处五元以上五十元以下罚款。 2100433B