《五指山市农村宅基地管理暂行办法》政策解读
一、出台政策的背景
2019年8月，经市委审定通过，印发了《五指山市统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（下称《方案》），全面部署推进农村土地制度改革试点工作。按照《方案》“制订我市改革实施方案和配套政策规定”的要求，为更好地指导全市农村土地制度改革试点工作，推进我市农村宅基地制度改革，规范化农村宅基地管理，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律法规及相关政策，结合我市实际制定本办法。
二、政策主要内容
《五指山市农村宅基地管理暂行办法》（下称《办法》）共八章三十七条，包括总则、宅基地管理、宅基地审批、宅基地有偿使用、宅基地退出、宅基地使用权流转、宅基地的日常督管理和法律责任附则八个部分。主要内容如下：
（一）总则明确了《办法》制定依据和适用范围，明确了农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。规定了宅基地所有权、资格权和使用权：宅基地所有权归农民集体所有；宅基地资格权原则上由所属农村集体经济组织的成员享有；使用权是指根据本办法，通过分配、继承、租赁、购买、置换等方式依法获取的，对宅基地的占有、使用的权利。明确了农村村民一户一宅，宅基地面积不超过175平方米的原则。
明确了各部门宅基地管理的职责，市政府总体统筹协调，市资规局负责落实宅基地规划，市农业局负责宅基地改革和管理，各乡镇政府负责宅基地的审批，发改、财政、林业、交通、水务等行政主管部门按照职责协同管理，市不动产登记中心负责农村宅基地及住房登记发证。
（二）宅基地管理方面，集体经济组织成员新建、改建、扩建住宅应符合村庄规划，应充分利用原有的宅基地和村庄空闲地。宅基地选址严禁占用基本农田和公益林地，涉及占用基本农田和公益林地外的农用地，应办理农转用手续。农村宅基地存在争议的，在争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
（三）宅基地审批方面，由村民向村小组提出申请，村委会审核后报乡镇政府批准。规定了农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，具备在本村申请无偿使用宅基地的资格权：1、需建住宅，且没有宅基地的；2、已婚且已分家单独居住的；未婚，但年龄已到法定结婚年龄以上且已分家单独居住的；3、因自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置规划调整、原宅基地被征收等，需要搬迁另建新住宅的；4、迁入村集体组织落户，成为正式成员且在原籍没有宅基地的；5、因不可抗力导致原有宅基地灭失，或因实施村镇规划以及进行乡村公共设施和公益事业建设，原有宅基地被依法征收或退还村集体，需易地建房的；6、法律法规规定的其他情形。农村集体经济组织成员身份认定参照《五指山市农村集体经济组织成员身份界定指导意见》执行。非本村的集体经济组织成员或原籍在本村的非农村集体经济组织成员具备以下情形之一且符合一户一宅的，经村集体同意，可获得申请无偿使用宅基地的资格权。主要有：1、外嫁女(入赘男)等已将户籍迁出本村，但在本村仍存在土地承包关系且在本村和迁入村均未申请分配宅基地的，在本村和迁入村均可获得宅基地资格权，但在其中一村申请分配宅基地之后，其在另一村的宅基地资格权视为自动放弃；2、迁出村集体户口到城镇读书的大学生，毕业后未列入机关事业编制管理且未缴交城镇居民社会养老保险的；3、迁出村集体户口的外出务工非财政供养的人员;4、经市政府侨务工作部门审核认定为华侨、归侨及侨眷身份，其要求在土改时期政府确定给其使用的宅基地上建房的，或因其原有宅基地已被占用、无法退回申请另外安排宅基地的;5、法律法规规定的其他情形。
（四）宅基地有偿使用方面，主要是指一户多宅或其他原因造成超标准占用宅基地的，收取有偿使用费。有偿使用费按使用年限及相应片区基准地价40%收取，使用年限由村集体经济组织确定，但最长不超过70年。因历史原因造成的超标占用宅基地的，针对不同的情况区别对待。
（五）宅基地退出方面，分自愿有偿退出和无偿退出两种情形。宅基地自愿有偿退出，是指对于一户多宅、超占面积、华侨离乡及农民进城务工等原因造成宅基地及住宅闲置，宅基地使用权人通过自愿协商等方式，将其空闲或超占的宅基地及住宅交由农村集体经济组织有偿收回的制度。宅基地无偿退出，是指对于村内无主、绝亡户的宅基地或房屋及已破损的废弃房屋，经村集体经济组织公示三个月无异议的，由农村集体经济组织无偿收回。
（六）宅基地使用权流转方面，规定了依法取得的宅基地使用权可在本集体经济组织内部流转。转让年限不得超过70年，出租年限不得超过20年。原使用权人转让宅基地使用后，不能再向集体经济组织申请宅基地。
（七）宅基地的日常监管方面，将监管权限下放乡镇，充分发挥农村集体经济组织的作用，遵循公开透明原则。
（八）法律责任与附则方面，主要规定了越权或违反程序批准宅基地、取得宅基地使用利后两年内未建设房屋或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的、村民未经批准或采取欺骗手段骗取批准的几种情况的惩罚措施。
三、《办法》解释部门
由五指山市自然资源和规划局负责解释本《办法》。
