主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
《呼和浩特市城市房地产交易市场管理条例》（以下简称条例）经呼和浩特市第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议审议通过。我受呼和浩特市人大常委会委托，现就本条例的有关问题作如下说明：
一、制定本条例的必要性
房地产市场作为社会主义市场体系的重要组成部分，关系着国民经济的发展和人民群众生活。培育和发展房地产市场，对房地产业乃至整个国民经济的发展，都有着重要作用。党的十四届三中全会决议明确提出要“规范和发展房地产市场”，将房地产市场列为培育市场体系的重点之一。
近几年，我市房地产市场发展比较迅速，房地产交易日趋活跃，1996年全市房地产转让、租赁、抵押、交换等交易成交额共计2．52亿元，比1995年增加了47%。这一市场的形成和发展对推动我市城市建设，尤其是住宅建设，起到了极大的作用，同时也带动了相关产业的发展，对改善城市环境，促进经济发展，发挥着重要作用。但是，由于法制建设相对滞后，管理措施不到位等原因，我市房地产交易市场存在着一些亟待解决的问题。概括起来主要有以下几个方面：一是市场体系还不完善，“隐形”市场问题较为突出，在一定程度上阻碍了房地产的交易；二是市场行为不规范，该进市场的不进市场，该办手续的，不办手续，不仅引发了许多产权纠纷，而且造成了国家资财的大量流失。“八五”期间我市共售出商品房77．22万平方米，可是照章纳税办理交易手续的只有39．22万平方米；租赁市场中非住宅租赁每年约3000余起，可是进入市场办理租赁手续的仅有200多起，不足10%；仅转让和租赁两个市场，我市每年约3000余万元的税费流失；三是一些不法开发商用欺骗手段预售商品房，私自涨价、不如期交付使用、虚算面积、质量不合格等问题，严重损害了消费者利益，造成群众反复上访；四是部门职责不清，管理机制不健全，致使房地产交易市场管理不到位。这些问题的存在，束缚了我市房地产市场的健康发展。因此，亟需制定一部地方性法规，以规范房地产交易行为，加大房地产交易市场管理力度，维护房地产交易秩序，保障房地产交易当事人的合法权益，从而把我市房地产交易市场运行和管理纳入法制化轨道，促进房地产业的健康发展。
二、制定本条例的法律依据及主要过程
制定本条例主要依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》以及国家有关法律、法规的规定。此外，还参考国务院、建设部、自治区政府一些有关规定，并借鉴了外省、市有关城市房地产管理地方性法规的经验。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，市人民政府有关部门于1995年组成起草小组，起草了条例草案，条例草案多次征求意见，广泛听取了方方面面的意见，进行了反复的修改，1997年1月20日经市人民政府第65次常务会议讨论通过，提请市人大常委会审议，市十届人大常委会第二十二次会议，对市人民政府提请的条例草案进行了初次审议。会后，市人大政法委员会、城乡建设环境保护委员会和市人民政府有关部门根据委员们提出的修改意见，再次对条例草案进行了修改，6月19日市人大政法委员会召开了会议，对条例草案进行了审议修改，并向市人大常委会提交了审议结果报告。6月26日市十届人大常委会第二十三次会议审议通过了这个条例。
三、关于条例几个具体问题的说明
（一）关于适用范围
针对我市目前房地产市场管理体制，本条例确定规范的对象是房地产二、三级市场，同时考虑到我市行政区域内房地产市场管理的实际，在条例第二条中规定：“本市城市规划区国有土地范围内（含开发区）进行房地产交易及交易管理均应遵守本条例”。“本条例所称房地产交易，包括房地产转让、租赁、抵押、典当、交换及其他房地产经营活动（土地出让除外）”。考虑到各旗、县、郊区房地产交易市场管理的需要，条例附则第七十四条作了“各旗县、郊区（本市规划区除外）的房地产交易市场管理，参照本条例执行”的规定。
（二）关于管理体制
《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合，管理全国的房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定”。
《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》第十条规定：“房地产二级市场即土地使用权出让后的房地产开发经营和三级市场即投入使用后的房地产交易，以及抵押、租赁等多种经营方式，要在国家宏观管理下，放开搞活，实行市场调节。土地使用权的转让和房产所有权的转移（包括涉外房地产），必须依照规定到当地房地产市场管理部门办理过户手续”。从我市目前机构设置的实际情况看，是房产管理局管理房地产交易市场，这种管理机制有利于明确职责，落实任务，加强管理，正确行使政府职能，同时也符合国家法律、法规和有关规定的精神。对此，市编委“三定”方案已经确认。据此，条例明确规定：“呼和浩特市房产管理局是本市房地产交易市场的行政主管部门”。
（三）关于章、节的设置
本条例分为总则、房地产交易、服务与管理、法律责任、附则共五章七十六条。为了突出重点，表述清楚，章下又分节，第二章房地产交易是本条例的主要部分，共分五节，分别对房地产转让、租赁、抵押和典当、交换及中介服务进行了规范，而且是本条例唯一设节的章。
（四）关于商品房预售管理
针对我市实际，为了保障购房人的合法权益，加强对商品房的预售管理，在第二章第十八条中明确规定了：已预售的商品房，除国家政策允许调整售价外，商品房预售单位不得变更商品房预售合同约定的商品房售价；商品房预售单位不得虚算售房面积；已预售的商品房除不可抗力因素外，应当按合同约定日期交付使用；已预售的商品房交付使用时，发现质量问题，按《呼和浩特市建设工程质量管理条例》中的有关规定处理。
（五）关于预售的商品房再转让
商品房购房人将购买的未竣工的商品房再行转让，在我市时有发生，这种行为不是买空卖空行为，具有一定的投资风险。如果对这种交易行为不加以规范，当事人的合法权益就没有保障，相关的税费也大量流失，不利于房地产市场的发展。为了加强管理，条例第十七条作了明确规定。
（六）关于差价换房
为了促进房地产的合理流动，有效地利用现有房地产资源，条例第五十条规定：“因房屋面积、结构、用途、地段等因素的差异，换房时可实行房屋差价有偿互换”。以鼓励房屋交换，促进房地产交换市场的发展。
（七）关于房地产中介服务机构
房地产中介服务机构对活跃房地产市场，促进房地产市场的发展起着积极作用，但我市的中介服务市场还存在着许多问题，如多家审批，中介服务人员业务素质较低，无证从事中介服务等等。为了加强管理，将中介服务市场也纳入依法运行的轨道，根据国家有关规定并借鉴外地经验，条例对房地产中介服务机构的设立、中介服务人员的资质审查以及中介活动应遵循的原则，都作了明确规定。
（八）关于服务与管理
为了使执法单位和执法人员既有依法管理的权力，又有相对的职责，并在法律责任方面承担违反规定的责任，条例专门设定了“服务与管理”这一章，对房地产交易市场管理机构和管理人员的行为进行了规范，明确了管理职责、办理时限、服务要求以及持证上岗、依法办事、接受监督等规定。
（九）关于法律责任
条例的法律责任部分，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，参照外地的处罚标准，结合我市实际，对违反条例的行为规定了具体的处罚办法和标准，这主要考虑到便于条例的贯彻实施，充分发挥其在房地产市场管理中的重要作用，推动我市房地产业健康发展。
主任、各位副主任、秘书长、各位委员，经过多次修改，又经市人大常委会两次审议，形成了现在提请审议批准的《呼和浩特市城市房地产管理条例》。
以上说明连同条例，请一并审议。
