变现是指将资产变为现金以偿还其担保债务的行为，由于以下问题，资产变现时往往形成风险。
1．抵押物位置不当。抵押房产或土地在较偏远的地段，发展前景看淡，则其很难变现。商业银行贷款的相当一部分抵押物属于此种类型。
2．抵押物非直接交易商品。如在行政划拨用地、协议用地之上兴建的房产，必须先补缴地价，将用地变为商品房用地才能上市交易；村民宅基地上所建的房产，必须通过补缴地价将集体用地变为国有土地，房产才能买卖。变现此类房产，手续复杂，费用繁多，耗时费劲，银行一般只得将房产收回闲置，造成信贷资产沉淀和损失。
3．抵押物非成品。如以楼花等在建工程抵押，一般较难变现而且有可能成为烂尾工程。
4．变现操作问题。由于现行拍卖法规不完善，拍卖责任不明确，银行抵押物在拍卖过程中常常遇到一些不确定的因素(如非公开、公平的内部交易)而被低值拍卖，使银行部分甚至大部分债权难以实现。
