第一章 总 则
第一条 为了加强对外商投资规划区土地的管理，合理开发、利用土地，加快外商投资规划区的开发建设，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及国家和江苏省的有关规定，制定本暂行办法。
第二条 无锡市外商投资规划区内国有土地使用权实行有偿出让、转让制度。
根据所有权和使用权分离的原则，国有土地使用权在有偿出让、转让期间，所有权仍属中华人民共和国。
地下的各类自然资源、埋藏物及市政公用设施不在土地使用权出让、转让范围内。
第三条 凡我国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照本暂行办法在本市辖区内取得国有土地使用权（以下简称土地使用权），进行土地开发、利用、经营。
第四条 按照本暂行办法取得土地使用权的土地使用者，其土地使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经营活动，其合法权益受法律保护，并享受免交土地使用费待遇。
凡不按照本暂行办法取得土地使用权的，其土地使用权不得转让。
第五条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动，均应遵守中华人民共和国法律、法规，不得损害社会公共利益。
在成片出让、开发的区域，土地使用者有依法自主经营管理的权利，但区域内的行政管理、司法管理、口岸管理、海关管理由无锡市人民政府及其有管辖权的机关依法组织实施。
第六条 无锡市利用外资开发办公室统一受理境内外公司、企业、其他组织和个人提出受让土地使用权的申请（滨江、陶都片区由所在县（市）人民政府授权机构统一受理），为受让土地使用权者提供服务；市、县（市）土地管理局负责会同房产、规划等部门进行土地使用权有偿出让的业务洽谈、签约，并行使对规划区范围内土地使用权有偿转让、出租、抵押、终止，以及因土地使用权转让、出租、抵押、终止而涉及地上建筑物、其他附着物产权变更的登记、管理、监督、检查。
第二章 土地使用权的出让
第七条 土地使用权的出让是指市、县（市）人民政府代表国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第八条 市、县（市）土地管理局根据有意受让土地使用权者提出的意向提供有关资料，供申请受让土地使用权者参考。
第九条 土地使用权出让的最高年限，按下列用途确定：
（一）居住用地七十年。
（二）工业用地五十年。
（三）科技、教育、文化、卫生、体育用地五十年。
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年。
（五）综合或其他用地五十年。
第十条 土地使用权出让可以采取下列方式：
（一）协议；
（二）招标；
（三）拍卖。
本款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由市、县（市）土地管理局另行制定。
第十一条 土地使用权出让按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县（市）土地管理局（以下简称出让方）代表市、县（市）人民政府与土地使用权受让人（以下简称受让方）签订《国有土地使用权有偿出让合同书》（以下简称出让合同）。
土地使用权以协议形式出让时，其出让金根据不同的土地开发成本、土地效益、地段等级、用途、规划参数、用地年限和其他条件，由出让方和受让方协商确定。
第十二条 土地使用权受让方签订土地使用权出让合同后，应按出让合同规定，交纳定金（包括保证金），支付土地使用权出让金，因故不能按期支付的，经出让方同意，可以延期，延期时间不得超过三十天。既不按期付款，又不申请延期的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十三条 出让方应按合同规定，及时办理有关手续，提供土地使用权，未按合同要求提供土地使用权的，受让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第十四条 受让方应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地。需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当向出让方提出申请，由出让方会同城市规划部门审核批准后，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同或补充签订合同，调整土地使用权出让金，并办理登记等有关手续。
第十五条 受让方为境外企业、组织或个人的，出让金应支付外币，折算汇率以付款当日我国国家外汇局公布汇率为准。经出让方与受让方协商后，也可以支付人民币。
第三章 土地使用权转让
第十六条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。
第十七条 土地使用权转让必须签订转让合同，转让合同须符合原土地使用权出让合同的规定。
第十八条 土地使用权转让需具备下列条件：
（一）持有土地使用权出让合同；
（二）持有国有土地使用证书；
（三）按土地使用权出让合同规定的期限和要求已经投资开发、利用，且投入建设工程的资金已达到土地使用权出让合同规定的比例。
第十九条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为原土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
第二十条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第二十一条 土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第二十二条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，需经土地、房产管理部门现场界定位置。
第二十三条 土地使用权转让，可在我国境内进行，也可以在我国境外进行。如在我国境外进行的，应取得所在国家或地区公证机关的公证，以及中华人民共和国驻该国或地区外交机构的认证，在我国境内进行的，应到无锡市公证机关办理公证。
第二十四条 土地使用权转让，应由转让人和受让人双方持经公证机关公证的转让合同，到土地、房产管理部门办理土地使用权变更登记和产权过户手续。经签发变更的土地使用证、房屋产权证后，方能取得转让土地使用权。
第二十五条 土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县（市）人民政府可以采取必要的措施进行调控。
第二十六条 土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县（市）人民政府有优先购买权。
第二十七条 土地使用权转让后，需要改变原土地使用权出让合同规定的土地用途时，依照本暂行办法第十四条规定办理。
第四章 土地使用权出租
第二十八条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。
第二十九条 土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。
租赁合同必须符合中华人民共和国法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
第三十条 土地使用权出租后，出租人对出租使用权地块的权利和义务不变，必须继续履行土地使用权出让合同。
第三十一条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当向市、县（市）土地、房产管理部门办理登记。
第五章 土地使用权抵押
第三十二条 土地使用权抵押是指土地使用者向债权人提供不移转占有的土地使用权，作为清偿债务担保的行为。
第三十三条 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
第三十四条 土地使用权抵押时，抵押人和抵押权人应签订抵押合同。
抵押合同必须符合中华人民共和国法律、法规和土地使用权出让合同的规定。
在抵押合同关系续存期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将已抵押土地使用权的土地予以处分。
第三十五条 抵押人将已出租的土地使用权和地上建筑物作为抵押标的的，不影响原来的租赁关系，但抵押人应将抵押设定书面通知承租人。
第三十六条 中外合资、合作企业将企业拥有的土地使用权设定抵押权时，须有该企业董事会或联合管理机构批准的文件。
第三十七条 以土地使用权向境外经济组织、单位或个人进行抵押的，抵押权的设定，应得到市土地管理局的认可。
第三十八条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，抵押人应当到市、县（市）土地、房产管理部门办理抵押登记。
第三十九条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分土地使用权和其他抵押财产。
处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应按照本暂行办法第二十二条、第二十四条的规定办理土地使用权和产权变更登记。
第四十条 处分抵押财产所得，抵押权人的优先顺序，以土地管理部门登记的先后顺序为准。
第四十一条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，抵押人和抵押权人应向土地、房产管理部门注销抵押登记。
第六章 土地使用权的终止
第四十二条 土地使用权因出让合同规定的使用期限届满；或者因特殊情况提前收回；以及土地灭失等原因而终止。
第四十三条 土地使用权使用期满，该地块的使用权即由市、县（市）人民政府收回，并注销土地使用证；其地上建筑物、其他附属物同时由市、县（市）人民政府无偿取得。
土地使用者应当在土地使用权终止之日前三十日内向市土地管理局办理移交手续。
第四十四条 出让合同规定的土地使用权期满，需要续期的，土地使用者可以在期满前六个月向市利用外资开发办公室提出申请，经协商同意，按本暂行办法第二章规定，重新签订合同，确定并支付出让金，办理各项登记。
第四十五条 出让合同规定的土地使用期限未满，市、县（市）人民政府对土地使用权不应提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以按照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况，通过协商给予合理的补偿。
补偿金额协商有争议的，争议双方可以向人民法院起诉，由人民法院仲裁。但按公告规定的日期收回土地使用权，不影响补偿金额的最后确定。
第四十六条 提前收回土地使用权时，市、县（市）土地管理局也可以与土地使用者协商，将另一地块的使用权与之交换。交换时，可按确定收回的土地使用权的补偿金额和换得的土地使用权出让金额，进行差额结算，并重新签订土地使用权出让合同，办理换证登记。
第七章 附 则
第四十七条 有关土地使用权出让的纠纷，出让合同的任何一方都可以根据中华人民共和国的有关法律、法规向人民法院起诉。
有关土地使用权转让的经济纠纷，争议双方可按照合同的仲裁条款或事后达成的书面仲裁协议，提交我国仲裁机构仲裁，争议双方没有在合同中订立仲裁条款，事后又未达成书面仲裁协议的，可以根据中华人民共和国有关法律、法规向人民法院申请裁决。
第四十八条 依照本暂行办法取得土地使用权的个人，其土地使用权和地上建筑物、其他附着物在土地使用权出让合同规定的期限内可以继承，继承者须持继承权的证明文件，到市、县（市）土地、房产管理部门办理换证手续。
第四十九条 本暂行办法未尽事宜，国家有新规定的，按国家规定办理。国家没有规定的，且实施过程中遇到新问题，则由市土地管理局会同有关部门提出具体办法，报经市人民政府批准后执行。
第五十条 本暂行办法今后有修改的，不涉及修改前已签订的合同；本暂行办法修改后对土地使用者有优惠待遇的，经土地使用者申请，可以享受有关优惠待遇；国家法律、法规另有规定的除外。
第五十一条 本暂行办法适用于经市人民政府批准实行土地使用权有偿出让、转让制度的其他区域。
第五十二条 本暂行办法由市土地管理局负责解释。
第五十三条 本暂行办法自发布之日起执行。
