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齐齐哈尔市商品房预售管理暂行办法
（2012年1月31日齐齐哈尔市人民政府第1次常务会议审议通过 2012年2月20日齐齐哈尔市人民政府令第1号公布 自2012年3月21日起施行）
第一条 为规范商品房预售行为，维护房地产市场秩序，保护商品房交易双方合法权益，促进我市房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《商品房销售管理办法》等法律法规和《黑龙江省新建商品房预售管理暂行规定》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市城市规划区内国有土地上的商品房预售管理。
本办法所称商品房预售，是指房地产开发经营企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条 市房地产行政主管部门负责全市商品房预售管理。
各县（市）及碾子山区、梅里斯区、富拉尔基区、昂昂溪区房地产行政主管部门依照本办法负责本行政区域内的商品房预售管理。
第四条 商品房预售实行许可制度。预售人取得市、县（市）房地产行政主管部门核发的《商品房预售许可证》后，方可进行商品房预售。
第五条 取得《商品房预售许可证》应当具备下列条件：
（一）房地产开发企业资质等级证书和营业执照。
（二）取得开发项目许可证、土地使用权证书、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。
（三）投入开发建设的资金达到项目建设总投资的25%以上，并确定施工进度和竣工交付日期。
（四）商品房预售方案。
（五）工程施工合同及关于施工进度的说明。
（六）符合相关法律、法规规定的要求。
第六条 商品房预售方案应包括以下内容：
（一）项目名称、坐落位置和朝向、土地用途、项目总规模、装修标准、采暖方式、容积率、绿地率等。
（二）商品房项目的建设情况。包括项目建设周期、各期工程建设计划和进度安排。
（三）公益用房、社区用房和开发企业自有房产以及公共设施的明确位置、面积、套数（间数）等情况。
（四）本次预售商品房的可售房源幢数、套数（间数）、建筑面积、预售价格及变动幅度。
（五）本次预售商品房的可售房源表。包括每套房屋的房号、面积、销售总价、房屋性质等内容。
（六）预售资金监管落实情况。
（七）小区环境建设方案及小区环境建设渲染图。
（八）销售日期、签约销售流程。
（九）住房能源消耗指标和节能措施等。
（十）暂定资质的开发企业，应提供具备独立法人资格和赔偿能力的质量责任承担主体的担保函。
（十一）固定售楼处设置、布置情况。
（十二）明确物业管理单位。
第七条 房地产行政主管部门应根据开发企业的申请，经现场实地核查工程形象进度，确定商品房预售的规模。项目分期进行建设的，预售人可以分期申办《商品房预售许可证》。
预售商品房项目最低规模不得小于栋。
第八条 申请商品房预售前，开发企业应当到市、县（市）物价部门进行商品房预售价格备案和明码标价。具体要求按《齐齐哈尔市商品房销售明码标价管理办法》（齐价联字[2011]6号）执行。
第九条 取得预售许可的商品房项目，开发企业应在10日内在售楼处明显位置张贴公布批准预售的全部房源及预售方案。开发企业应严格按照经批准的预售方案对外公开销售。
第十条 预售人将已抵押商品房进行预售,必须经抵押权人书面同意并书面告知承购人；已经预售的商品房，预售人不得抵押。
第十一条 因基础设施建设或公共利益需要，预售人改变已经预售商品房的户型、结构及相关设施的，需报经有关行政管理部门批准，委托原测绘机构对预售面积进行重新测算后，办理《商品房预售许可证》变更手续。
由于改变已预售商品房户型、结构或建筑设计变更，导致已预售商品房面积变化,涉及合同约定的承购人权益的,预售人应在办理完批准手续之日起10日内,书面通知承购人,与承购人协商变更商品房买卖合同、签署补充协议或者解除商品房买卖合同。承购人在接到书面通知之日起15日内未作出答复的,视为同意变更。预售人未在规定期限内通知承购人,由预售人承担相应责任。
第十二条 预售人转让已部分预售的在建商品房项目，应办理商品房预售变更手续，并在批准转让之日起10日内书面通知承购人。承购人应在被告知之日起15日内做出是否解除合同的决定。承购人继续履行合同或到期未提出异议的，原预售人的权利义务全部转给项目受让人，并与项目受让人签定转让合同。
第十三条 预售商品房项目竣工后应经规划、建设、消防等行政管理部门验收合格后方可交付使用。
住宅小区环境建设必须按照环境建设方案在竣工前完成。如因季节原因，当年不能完成的，必须在次年8月底前完成，否则不予验收。
第十四条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到市、县（市）房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，提供必要的证明文件。
由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应承担违约责任。
第十五条 开发企业不得将质量不合格的房屋交付使用。因房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，承购人有权解除合同。
第十六条 开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示该栋楼的《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。售楼广告的发布应严格按照《中华人民共和国广告法》、国家工商行政管理局《房地产广告发布暂行规定》等相关法律法规执行。
第十七条 严禁开发企业下列行为：
（一）以发布虚假夸张性宣传广告和信息欺骗购房者，以雇人排队制造供不应求销售场面误导消费者，以制作虚假销售进度表捂盘惜售、囤积房源的行为。
（二）将企业自留房屋在房屋所有权初始登记前对外销售，采取返本销售、售后包租的方式预售商品房，进行虚假交易的行为。
（三）未经物价部门批准，收取房款以外费用的行为。
（四）隐瞒有关情况、提供虚假材料的行为或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可证的行为。
第十八条 开发企业进行商品房预售所得款项必须用于该项目工程建设，不得挪作他用。市、县（市）房地产行政主管部门负责对预售资金实施监管。
开发企业申请商品房销售许可证前，应当选择商业银行开立新建商品房预售资金监管账户，并与市、县（市）预售资金监管部门、开户银行三方签订《齐齐哈尔市新建商品房预售资金监管协议》，明确各方的权利、义务和法律责任。协议书一式三份，三方各执一份。
开发企业有多个预售项目的，应当分别设立商品房预售资金监管专用帐户，按项目分别与开户银行、预售资金监管部门签订监管协议。
开发企业不得直接收存房价款。购房人应按商品房买卖合同约定的时间，凭新建商品房预售资金缴款通知书，将房价款直接存入新建商品房预售资金监管账户。
开户银行核实缴款信息，按缴款通知书收取预售资金，并向购房人出具缴款凭证。购房人凭开户银行出具的缴款凭证，向开发企业换领交款票据。
开发企业应当在使用新建商品房预售资金前，向市、县（市）预售资金监管部门提供用款计划，并按计划分次申请用款。预售资金监管部门应在受理之日起2个工作日内审核完毕。符合用款条件的，出具同意拨付通知书，由开户银行根据同意拨付通知书给予办理拨款手续；不符合条件的，应当书面通知开发企业。
开发企业所申请费用必须用于购买开发建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费和其他相关费用，确保预售资金用于工程建设。
开户银行应积极配合预售资金监管部门开展预售款监管工作，按预售资金监管部门核准的支付额给预售人办理预售款拨付手续，并按预售资金监管部门要求及时提交监管账户的预售款收存拨付明细情况。
第十九条 预售资金监管部门应对预售资金实行全程全额监管。对被评为国家和省级诚信开发企业或市级诚信开发企业前十名的开发企业，可适当降低预售资金存储监管比例；对外埠来齐的国内50强开发企业，经市、县（市）房地产行政主管部门认定后，也可适当降低预售资金存储监管比例。但资金监管账户余额必须足够保证建设工程竣工交付（包括项目环境配套建设资金）所需费用。
第二十条 商品房买卖合同应当使用示范文本（GF-2000-0171），实行商品房买卖合同网上备案制度。商品房买卖合同应对商品房质量性能，物业会所、车位等设施归属、供热方式、交付使用条件及其违约责任等做出明确约定，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为合同附件。
预售商品房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。购房人预定商品房后，未在规定时间内签订预售合同的，预定应予以解除，解除的房源公开销售。已签订商品房买卖合同并在网上备案、经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源公开销售。
第二十一条 开发企业违反法律、法规规定预售商品房，按照建设部《城市商品房预售管理办法》、《黑龙江省城市房地产开发管理条例》及国家、省有关规定予以处罚。
第二十二条 房地产行政主管部门工作人员不按规定程序和条件进行审查、审批，或玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法依纪给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 本办法自2012年3月21日起施行。
