株洲市人民政府文件
株政发[2009]27号
株洲市人民政府关于印发株洲市集体建设用地有偿使用和使用权流转管理实施细则和通知
各县市区人民政府，市政府各局委办、各直属机构：
二○○九年十二月二十三日
株洲市集体建设用地有偿使用和使用权
流转管理实施细则
第一章 总 则
第一条 为了贯彻落实党的十七届三中全会精神，推进集体土地使用制度改革，培育和规范集体建设用地市场，维护集体建设用地所有者和使用者的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《湖南省集体建设用地管理暂行办法》等法律法规规章，结合本市实际,制定本细则。
第二条 市本级行政辖区内城镇土地利用总体规划区外的集体建设用地的有偿使用和使用权流转适用本实施细则。
第三条 本实施细则所称集体建设用地，是指符合土地利用总体规划，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。
第四条 下列建设项目可以使用集体建设用地：
(一)乡(镇)、村公益事业和公共设施；
(二)农村村民住宅；
(三)各类工商企业建设项目。
严禁使用集体建设用地进行商品房开发。
第五条 使用集体建设用地的具体建设项目应当符合国家有关产业政策和环境保护的要求。
第六条 国土资源行政主管部门负责本市行政辖区内集体建设用地有偿使用和使用权流转的管理及监督工作。财政、建设、规划、工商、民政、环保、公安、农办等部门密切配合，协同做好集体建设用地有偿使用和使用权流转的相关工作。
第二章 集体建设用地的有偿使用
第七条 除乡(镇)、村公共设施、公益事业用地和农村村民经依法批准的宅基地外，其他集体建设用地必须依法实行有偿使用。
第八条 集体建设用地有偿使用是指集体土地所有者将一定年限内的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付土地有偿使用费的行为。
其形式包括出让、租赁、作价出资(入股)等方式。
第九条 集体建设用地使用权出让，是指村以上集体建设用地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价出资(入股)，按集体建设用地使用权出让方式管理。
第十条 集体建设用地使用权租赁，是指村以上集体建设用地所有者作为出租人，将集体建设用地出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
第十一条 集体建设用地有偿使用应当经过本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。
同等条件下，集体建设用地应当优先确定给本集体经济组织内部成员使用。
第十二条 新增集体建设用地实行计划管理、总量控制。新增集体建设用地应当依法办理农用地、未利用地转用审批手续和乡村建设规划许可审批手续，并缴纳有关税费。耕地转为集体建设用地的，占用耕地的单位（个人）应当依法履行补充耕地的义务。
第十三条 集体建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：
(一)工业用地五十年；
(二)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
(三)商业、旅游、娱乐用地四十年；
(四)住宅用地七十年；
(五)其他用地五十年。
第十四条 集体建设用地有偿使用用于工业以及商业、旅游、娱乐等经营性项目，有两个以上意向用地者的，可以在株洲市农村土地交易市场，通过招标、拍卖、挂牌方式公开进行。
第十五条 集体建设用地有偿使用的批准程序：
（一）申请。集体建设用地使用者提出集体建设用地有偿使用申请，并附包括有偿使用地块的范围、用途、年限、方式、价格等其他条件的方案供国土部门审查。
（二）受理。所在地国土资源分局受理集体建设用地有偿使用申请；
（三）会审。所在地国土资源分局编制集体建设用地有偿使用方案(方案应包括地块位置、用途、有偿使用方式、有偿使用价格、使用年限等)，并组织方案会审；
（四）审批。所在地国土资源分局将集体建设用地有偿使用方案报市国土资源局审批。需招拍挂方式供应的集体建设用地，经株洲市农村土地交易市场组织招拍挂方式供应；
（五）签约。集体建设用地所有者与使用者签订《集体建设用地使用权出让合同》或《集体建设用地使用权租赁合同》。国土资源行政管理部门为合同签定鉴证方。
（六）缴费。土地使用者缴纳集体建设用地有偿使用费；集体建设用地所有者与使用者按规定分别缴纳相关税费。
（七）发证。集体建设用地使用者在集体建设用地有偿使用合同签订之日起30日内持该幅土地的相关权利证明、集体建设用地有偿使用合同、集体建设用地有偿使用费等税费缴纳凭证等有关资料向市国土资源局申请办理土地登记。
第十六条集体建设用地使用权租赁年限按以下情况确定：
(一)对短期使用或用于修建临时建筑物的集体建设用地，应实行短期租赁，租赁年限一般不超过五年；
(二)对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的集体建设用地，应实行长期租赁，具体租赁期限由出租合同约定，但最长租赁期限不得超过第十三条规定的同类用途集体建设用地使用权出让的最高年限。
第十七条集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同，合同文本采用统一格式。
第十八条申请办理集体建设用地有偿使用手续的，应当提交下列材料：
(一)集体建设用地有偿使用申请文件；
(二)集体建设用地有关权属证明材料；
(三)所在地市、县发改部门项目立项核准或备案文件；
(四)所在地规划行政主管部门批准文件；
(五)集体经济组织村民会决议或2/3以上村民代表同意的证明书；
(六)测量图；
(七)双方身份的有效凭证；
(八)集体土地有偿使用估价报告；
(九)法律、法规和规章规定的其他需要提供的资料。
第十九条 集体建设用地有偿使用合同约定的土地使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年向集体土地所有者提出续期申请。经农村集体经济组织同意续期的，应当报原批准机关批准后，重新签订集体建设用地有偿使用合同，支付土地有偿使用费。
第二十条 以有偿方式取得的集体建设用地，使用者应当按照国土资源行政管理部门批准的用途使用土地。确需改变批准用途的，应经集体土地所有者同意，并报原批准机关批准，签订变更协议或者重新签订集体建设用地有偿使用合同，调整土地有偿使用费。其中非经营性用地改变为经营性用地应按本细则第十四条的规定办理。
第二十一条 以有偿方式取得的集体建设用地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。因国家和集体、社会公共利益需要，经市国土资源局审核并经市人民政府批准，集体土地所有者可以提前收回土地使用权，但应按照《中华人民共和国土地管理法》第六十五条的规定，根据土地已使用年限、缴付土地使用费情况和土地开发利用的实际情况给予土地使用者合理的补偿。
第二十二条 集体建设用地有偿使用涉及对原土地使用者补偿的，由土地所有者和原土地使用者按照有关规定协商确定。
第三章 集体建设用地使用权的流转
第二十三条集体建设用地使用权流转，是指将依法有偿取得的集体建设用地使用权，以转让、出租等形式发生转移的行为。原无偿取得的集体建设用地使用权流转的，应当先依照本实施细则的有关规定，办理集体建设用地有偿使用手续，缴纳土地有偿使用费、税，并办理土地登记。集体建设用地使用权流转改变原土地用途的按本实施细则第十四条办理。
第二十四条有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：
(一)不符合土地利用总体规划、城市规划或乡镇和村庄规划的；
(二)未支付全部土地有偿使用费的；
(三)集体土地有权属争议的；
(四)依法查封或依法以其他形式限制土地权利的。
第二十五条 集体建设用地使用权转让，是指土地使用者将依法有偿取得的集体建设用地使用权再转移的行为。
第二十六条 集体建设用地使用者转让土地使用权按以下程序办理：
1、申请。转让双方向所在地国土资源分局提出转让申请；
2、审批。所在地国土资源分局组织资料报市国土资源局对集体建设用地使用权流转进行审批；
3、发证。集体建设用地使用者在转让批准之日起30日内向市国土资源局申请土地使用权变更登记。
第二十七条 申请办理集体建设用地使用权转让手续的，应当提交下列材料：
(一)集体建设用地使用权转让申请表；
(二)集体土地使用证原件；
(三)双方身份的有效凭证；
(四)测量图；
(五)集体建设用地使用权转让协议；
(六)集体建设用地使用权有偿使用合同；
(七)法律、法规和规章规定的其他资料。
第二十八条 集体建设用地使用权转让的，其有偿使用合同载明的权利义务随之转移。
第二十九条 集体建设用地使用权转让时，其地上建筑物及其附着物依法随之流转。
第三十条 集体建设用地使用权出租，是指土地使用者将依法有偿取得的集体建设用地再转租给他人使用的行为。
第三十一条 集体建设用地使用权出租、转租按以下程序办理:
1、申请。出租方、承租方在签订出租合同之日起30日内，向所在地国土资源分局提出出租备案申请；
2、备案。所在地国土资源分局对集体建设用地使用权出租或转租进行备案；
第三十二条 申请办理集体建设用地使用权出租手续的，应当提交下列材料：
(一)集体建设用地使用权出租备案申请文件；
(二)集体土地使用证原件；
(三)双方身份的有效证件；
(四)测量图；
(五)集体建设用地使用权出租合同；
(六)法律、法规和规章规定的其他资料。
第三十三条 集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同。
第三十四条 设定抵押权的集体建设用地，抵押双方应当持集体建设用地使用证、集体建设用地有偿使用合同、流转合同、抵押合同等资料报市国土资源局批准，并申请办理土地他项权利登记。
第三十五条 集体建设用地使用权抵押应当依法按有关规定收费。
第三十六条 集体建设用地使用权被设定抵押权的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押的集体建设用地使用权。因处分抵押财产而取得集体建设用地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。
第四章 地价、土地收益及税费管理
第三十七条 集体建设用地有偿使用与使用权流转应当进行价格评估。市国土资源局根据区域经济发展状况及土地区位特征，制定集体建设用地基准地价及宗地价格修正体系，报市人民政府批准后公布执行。集体建设用地基准地价公布之前发生的集体建设用地有偿使用与使用权流转行为，其价格经市国土资源局地价管理部门审定合格的，可办理有关手续。
第三十八条 集体建设用地有偿使用和使用权流转实行最低保护价制度。集体建设用地使用权有偿使用和使用权流转价格低于基准地价的80%的，政府可行使优先购买权。
第三十九条 集体建设用地有偿使用，土地使用者应当向土地所有者支付集体建设用地有偿使用费。集体建设用地有偿使用费由集体经济组织和市、县人民政府按9：1的比例分配。集体建设用地使用权转让增值的，原土地使用者应当按照增值额的10%向市、县人民政府缴纳土地增值收益。土地所有者与土地使用者对集体建设用地使用权转让增值收益分成有约定的，应当按照约定执行。
第四十条 集体建设用地有偿使用与使用权流转发生的税费，由有关部门按国家财经法律法规和政策计征。
第四十一条 农村集体经济组织取得的集体建设用地有偿使用费属农村集体资金，应当纳入农村集体财产统一管理，专项用于集体公共设施、公益事业建设、社会保障支出和本集体经济组织发展生产，并定期向本集体经济组织成员公开收取和使用情况，接受监督。
第四十二条 市、县人民政府收取的集体建设用地有偿使用费分配收益实行专款专用，专项用于农村土地整治和基础设施建设。
第五章 监督检查
第四十三条 未经批准或者非法批准农用地转为集体建设用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》、《违反土地管理规定行为处分办法》等法律、法规、规章的规定进行处理。
第四十四条 未经批准，将集体建设用地实行有偿使用或者将集体建设用地使用权进行流转的，或出让、租赁、转让合同未经国土资源行政主管部门鉴证签字的，由国土资源行政主管部门责令改正，拒不改正的，不得为其办理权属变更登记或者他项权利登记手续，并依照相关法律法规规章处理。
第四十五条 集体建设用地使用者应当按照城乡规划的要求和出让、租赁合同的约定，开发、利用、经营土地，集体建设用地所有者负责监督。未按出让、租赁合同规定的期限和城乡规划的要求开发、利用、经营土地的，国土资源等相关部门应当予以纠正，拒不纠正的，依法予以查处。以出让等有偿使用方式取得土地使用权的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以依法征收土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力造成动工开发迟延的除外。
第四十六条 将集体建设用地用于商品房开发建设的，由国土资源行政主管部门责令改正，拒不改正的，依照相关法律法规规章处理。
第四十七条 违反本办法第十四条的规定，集体建设用地使用权不实行公开交易的，国土资源行政主管部门不得为其办理产权变更登记或者他项权利登记手续。
第六章 附则
第四十八条 各县(市)国土资源管理局可参照本实施细则执行。
第四十九条 本细则自发布之日起试行。
