景德镇市商品房预售资金监管办法

第一条为规范商品房预售资金的监督管理，确保商品房预售资金用于相关工程建设，保障预售商品房交易双方的合法权益，防止交易风险，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》等法律法规的规定，结合景德镇市的实际情况，制定本办法。

第二条凡在本市行政区域内从事房地产开发的企业，取得《商品房预售许可证》预售的商品房项目，其预售资金的收缴、使用和监督管理工作，适用本办法。

第三条本办法所称的商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发的商品房在竣工验收备案前预先出售给购房人，由购房人按商品房网上签约合同约定支付的预购房款（包括首付款、分期付款、一次性付款、定金、保证金和银行按揭贷款、住房公积金贷款）。

本办法所称监管银行(即受托银行),是指与房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户的银行。

本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。

本办法所称购房人，是指购买预售商品房的单位和个人。

第四条景德镇市房产管理局职责为商品房预售资金监管的主管部门，负责监督指导全市商品房预售资金的使用；人民银行负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查；监管银行负责预售资金的日常管理。

一、景德镇市房产管理局职责

1、办理商品房预售资金监管协议的备案工作;

2、督促检查商品房预售资金监管的实施情况;

3、每月向监管银行通报商品房网上签约情况;

4、受理商品房预售资金收缴、使用中的违法违规行为的投诉、依法查处商品房开发企业违法使用商品房预售款的行为、并对有关问题进行解释;

5、商品房预售资金监管其他有关工作。

二、为房地产开发企业办理商品房按揭贷款的银行业金融机构职责。

1、与开发企业签订商品房预售资金监管协议；

2、按本办法要求及时开设商品房预售资金专用账户；

3、审核预售人预售资金支取凭证的合法性和有效性，对不符合条件的支取不予划转预售资金；

4、对违规挪用预售资金的行为及时向监管部门通报；

5、每月10日前将商品房预售资金专用账户使用情况报市房产管理部门和人民银行备案。

第五条预售人应当将拟预售的商品房建设项目，作为独立的预售资金监管对象(下称“监管项目”)，在当地选择受托银行并申请设立商品房预售资金专用账户（下称“专用账户”）。

有开发贷款的项目，开发企业应保证商品房预售资金监管银行是贷款银行；设定土地使用权抵押或在建工程抵押的项目，开发企业应保证商品房预售资金监管银行是该项目的抵押权人。若土地使用权抵押或在建工程抵押的抵押权人为非银行金融机构或个人，开发企业还应与抵押权人和监管银行共同签订三方协议，明确各方的权利、义务和责任。

未设立专用账户的监管项目，监管部门不得发放《商品房预售许可证》，不得办理《商品房买卖合同》预售备案。

第六条专用账户应以幢为基本单位设立，一个企业有多个预售项目的，专用账户应分别设立。预售资金专用账户名称必须为基本账户 项目名称，并且预留签章要与专用账户名称一致。

监管项目预售过程中，监管银行原则上不得变更。

第七条预售人在申请《商品房预售许可证》前，应当就监管项目的基本情况、监管内容、监管时间、资金使用计划、违约责任等内容与监管银行、监管项目的工程监理单位共同签订商品房预售资金监管协议，并向监管银行提供以下资料：

1、监管项目（按幢或多幢）的工程形象进度表；

2、监管项目各阶段的资金使用计划；

3、监管项目工程预算清册；

4、投标文件、中标通知书；

5、监管银行要求的其它资料。

签订商品房预售资金监管协议后，监管银行向预售人预发放专用资金账户账号，用于申请办理监管项目的《商品房预售许可证》。

第八条预售人申请办理《商品房预售许可证》时，在向监管部门提供的商品房预售方案中应当包括以下内容：

1、商品房预售资金监管协议书；

2、监管项目的工程建设费用；

3、监管项目各阶段的资金使用计划；

4、监管项目的工程形象进度表；

5、监管银行预发放的资金账户名称、账号。

第九条预售人应当根据《人民币银行结算账户管理办法》等账户管理规定，凭《商品房预售许可证》在监管银行正式开立资金账户，开立的资金账户账号应当与预发放资金账户账号一致。

第十条监管银行在专用账户开立后五个工作日内，将预售人的开户申请书、《商品房预售许可证》复印件、商品房预售资金监管协议书、监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划等材料报市人民银行备案。

第十一条同一预售项目由多家金融机构办理按揭贷款业务的，其他金融机构拨付的购房人按揭贷款资金，除按相关规定留存一定比例保证金外，其余部分应全部转入该项目监管银行的资金监管账号，由监管银行对预售资金实行严格的统一监管。开发企业凭银行的缴款凭证为承购人开具售房发票。

第十二条　预售人应将预售款及时存入预售款监管账户，亦可由预购人将预售款直接存入预售款监管账户，预购人凭监管银行出具的缴款凭证到预售人处换领售房发票。办理购房按揭贷款的预售人应及时将按揭贷款转入预售款监管账户。

预售人与购房人解除购房合同的，预售人可以持商品房预售许可主管部门出具的证明文件向监管银行申请退回相应购房款，监管银行应在二个工作日内拨付。

第十三条　商品房预售款监管协议签订后，预售人申请变更监管银行的，应与原监管银行、监管单位就终止原监管协议达成协议，协议应明确将原监管账户的结余资金转入新监管银行，再与新监管银行及监管单位重新签订商品房预售款监管协议书，并报市房产管理局一份。

第十四条商品房预售资金的使用原则上采取封闭式的管理模式。开发企业申请使用预售资金时，应向监管银行提交下列资料：

1、商品房预售资金使用申请表；

2、预售人资金使用计划；

3、工程建设合同及经验核的房地产开发项目手册；

4、用于支付工程款的，提供施工监理单位出具的监管项目分部分项工程施工完成证明和施工单位的用款申请；

5、用于支付购买项目建设必须的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；

6、用于支付设计、监理以及其他行政事业收费的，提供合同或缴费通知；

7、用于归还银行贷款的，提交贷款合同；

8、应当提供的其他材料。

监管银行应按监管协议所议定的监管标的建立商品房预售资金收缴、支出台账，并根据建设项目工程进度、资金使用计划审核开发企业申报的资料，符合条件的，自申请之日起五个工作日内进行付款。

第十五条开发企业应按月向房产管理部门申报建设工程完成的进度以及银行出具的预售资金收缴、支出对账单。监管银行应对各建设项目的商品房预售与其预售资金入账情况、建设工程进度与工程建设资金使用情况进行日常监管。

第十六条监管银行在商品房预售资金监管过程中，在保证建设工程资金使用的条件下，在监管账户中的预售资金超出监管项目工程预算注册的总额时，可允许开发企业以其超出部分用于还贷或调用，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

第十七条商品房建设项目竣工交付后，开发企业可持建筑安装工程竣工验收备案表向银行申请注销监管账户，监管银行在与开发企业办理结算手续后，注销其监管账户。同时开发企业将监管银行注销账户的证明报房产管理部门。

第十八条开发企业提供虚假申报材料开设监管账户，骗取工程建设资金；或向购房人以集资、借款、会员费、预订等形式变相预售商品房，擅自截留、挪用预售房款的；或不将预售房款打入所设定的监管银行指定账户的；一经查实，由房产管理部门责令限期改正，暂停商品房预售；同时房产管理部门、相关银行分别将其行为记入企业的诚信档案和银行的诚信系统。

第十九条建设项目的监理单位提供虚假的建设项目分部分项工程施工完成证明，造成开发企业因超前超额支取商品房预售资金而影响工程按期竣工的，应承担相应的法律责任，并由房产管理部门将监理单位的违规行为通报建设工程监理主管部门，依法予以查处，并由主管部门将其行为记入企业的诚信档案。

第二十条监管银行违反本办法规定，擅自拨付商品房预售资金，或者不按要求拨付，造成预售资金被挪用，导致工程无法按期竣工的，除承担相应责任外，三年内不得在本市行政区域内承担商品房预售资金的监管，并通报批评。

第二十一条乐平市、浮梁县参照本办法执行。

第二十二条本办法自2012年7月1日起执行。 2100433B