第1章 绪论

1.1 引言

1.2 研究的基本框架和主要内容

第2章 基本理论

2.1 个人行为假定

2.2 家庭和儒家文化

2.3 产权与交易成本

2.4 外部性

2.5 集体行动理论

2.6 合作理论

2.7 评价标准

第3章 物业管理市场化的前因后果

3.1 住房制度改革与物业管理市场化

3.2 物业管理市场化的后果

3.2.1 物业管理的经济与社会贡献

3.2.2 物业管理过程中的问题

第4章 物业管理问题调查与结果分析

4.1 物业管理问题的调查内容和结果汇总

4.2 物业管理问题的总体分析

第5章 物业管理服务的相关交易和权益分布

5.1 物业相关交易概述

5.1.1 房地产开发流程与相关交易

5.1.2 交易相关者和交易状态

5.2 伴随交易的物业权益重分布

5.2.1 政府与开发商之间的交易

5.2.2 开发建设阶段的相关交易

5.2.3 开发商与购房者（业主）之间的交易

5.2.4 开发商与物业公司之间的交易

5.2.5 业主与物业相关服务公司之间的交易

5.2.6 业主间的交易

5.2.7 物业交易中的其他相关者

第6章 物业管理相关者权益关系理论框架

6.1 产权与外部性

6.2 外部性、计量与连锁反应

6.2.1 经济理论中的外部性

6.2.2 外部性的特征、类别与演进

6.2.3 外部性的计量

6.2.4 外部性的连锁反应

6.3 产权与外部性的关系

6.3.1 一个演进模型

6.3.2 横截面上财产用途的产权与潜在的外部性

6.3.3 土地纵向演进的产权与外部性系列

6.3.4 外部性的产权

6.3.5 产权与外部性关系：一个小结

6.4 物业权益纠纷、外部性及其处置方式

6.4.1 两块毗邻土地所有者之间的权益纠纷

6.4.2 房屋建设和使用过程中的产权与外部性

第7章 物业管理相关交易的产权安排

7.1 《中华人民共和国物权法》中有关物业产权的安排

7.2 政府与开发商之间的产权安排

7.2.1 土地使用权交易中有待明晰的产权

7.2.2 土地使用权交易中的产权完善

7.2.3 许可证交易中的产权

7.3 开发商与购房者（业主）之间的产权安排

7.3.1 开发商和购房者间的产权模型

7.3.2 商品房交易中有待清晰的产权

7.3.3 商品房交易中相关物业产权安排的建议

7.3.4 界定小区物业产权的方式

7.3.5 业主产权的行使限制

第8章 物业管理中的合作

8.1 合作理论与物业管理中的合作关系

8.1.1 合作的缘由与形式

8.1.2 博弈论对合作的解释

8.1.3 物业管理中的合作关系

8.2 物业管理中的合作现状

8.2.1 开发商与物业服务企业间的合作现状

8.2.2 业主与物业服务企业间的合作现状

8.2.3 业主与地方政府间的合作现状

8.2.4 业主间的合作现状

8.3 基于博弈论的合作模型

8.4 物业管理服务中的合作案例

8.4.1 百步亭社区管理概况

8.4.2 社区管理服务的生产

8.4.3 监督者与队员的激励

8.4.4 党政机构、企业和居民之间的合作

8.4.5 社区管理服务的制度安排

8.5 物业管理服务的合作供给

8.5.1 合作的成本

8.5.2 物业管理服务的供给方式选择

8.6 传统文化和道德约束对合作的维系

8.6.1 中国传统文化的特点

8.6.2 传统文化的现代借鉴与融合

第9章 业主集体行动

9.1 集体行动问题

9.2 集体行动的可能性与问题的解

9.2.1 联合提供共用物品的可能性

9.2.2 私人提供公共物品的可能性

9.2.3 制度对集体物品供给的激励

9.2.4 强制与集体行动

9.3 业主特征、经济计量与业主集体行动

9.3.1 业主特征和业主的经济计量

9.3.2 业主集体行动的规模经济与决策成本

9.4 开发商对业主集体行动的影响

9.4.1 开发商售房与业主集体的形成

9.4.2 《临时业主公约》与开发商的“中心代理人”地位

9.4.3 开发商的选择

9.5 物业公司与业主集体行动

9.5.1 作为开发商下属的物业管理部门或公司

9.5.2 接受开发商委托的社会化物业公司

第10章 业主组织与制度安排

10.1 制度治理的理论框架

10.1.1 制度、制度层级与分析层次

10.1.2 制度对共有资源（共有建筑物）治理的概念框架

10.2 制度与业主组织形成

10.2.1 业主与制度确认

10.2.2 业主组织成立的制度安排

10.2.3 业主组织形成的制度比较

10.3 业主委员会职权安排与现有法规的对接

10.4 业主委员会的运作与制度创新

第11章 业主权益分布与投票规则选择

11.1 抑制业主间财富转移的投票规则

11.1.1 基本模型

11.1.2 R1和R2情形下的财富转移问题

11.1.3 补偿与协调

11.2 选票分配规则对决策成本的影响

11.2.1 决议形成成本

11.2.2 讨价还价成本

11.3 投票决定规则与决策成本

11.3.1 一致同意时的讨价还价成本

11.3.2 投票决定规则、集体规模与讨价还价成本

11.4 基于业主特征、服务收益的投票规则选择

11.4.1 基本模型

11.4.2 物业面积（投资）差异与投票规则选择

11.4.3 物业自然特征差异与投票规则选择

11.4.4 业主偏好差异与投票规则选择

11.5 投票规则对物业投资的影响

11.5.1 基本模型

11.5.2 投票权分配规则对物业投资的影响

11.5.3 双重计票规则对物业投资的激励

第12章 物业管理市场化的权益关系协调机制

12.1 开发商和业主的权益关系协调

12.1.1 投票规则与决策过程

12.1.2 购房阶段的一致同意

12.1.3 合约履行阶段的权益纠纷

12.1.4 权益关系协调：开发商的市场化方法

12.1.5 投票规则给出的制度协调

12.2 业主问的权益关系协调

12.2.1 单个业主在业主集体中的权重

12.2.2 费用分摊、收益分布与投票规则选择

12.2.3 综合与拓展

12.2.4 费用分摊的产权模型

12.3 物业服务的内容、标准和价格确立

12.4 建立物业服务交易的招投标制度

12.4.1 物业管理服务招投标工作程序

12.4.2 评标办法和运作要点

12.4.3 评标工作阶段和工作内容

12.5 业主委员会与居民委员会的关系协调

12.5.1 不同点

12.5.2 交叉点或叠合面

12.5.3 冲突与制度协调

12.5.4 谁领导谁？

12.5.5 未来走向与政策建议

12.6 小区物业管理与社区管理的整合机制

第13章 主要结论和有待研究的问题

13.1 主要结论

13.2 有待研究的问题

参考文献

附表1物业管理问题调查表