楼市调控十年的反思

春节过后，全国各地尤其是一线城市房价的大幅跳涨使得房地产调控再一次被推到了风口浪尖。温总理再次明确了房地产调控的五项具体措施。这预示着，新一轮房地产调控的加码举措应该会很快来临。

如果从2002年8月26日六部委颁发的217号文件算起，我国房地产调控历史足足走过了十年。细心盘点房地产调控的十年，大致可以划分为四个阶段：

第一阶段，调控起步期(2002年至2004年)：主要以收紧土地供给和房地产信贷为主要手段，以抑制房地产市场投资过热为目的。

第二阶段，调控加码期(2005年至2008年上半年)：加码的手段以结构性调整为主，在抑制房地产投资过热的同时，提出稳房价的新目标。国八条、新国八条、国六条相继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构的同时开始调节商品房投资性需求。

第三阶段，紧急救市期(2008年下半年至2009年上半年)：为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，政府政策全面转向，以楼市稳定来支持经济稳定，从中央到地方全面放松各项房地产调控措施，甚至出台利率打折等购房刺激政策。

第四阶段，调控全面加码期(2010年)：遏制房价过快上涨或促进房价合理回归成为突出调控目标。国十一条、新国十条、限购令等号称史上最严厉调控措施相继出炉，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。

可以说，历经十年，从单一供给管理转向供给与需求综合管理，从防止房地产市场投资过热转向重点遏制房价过快上涨，我国房地产调控目标逐渐清晰，政策体系逐渐建立，特别是住房差别化调控体系的逐步建立是值得肯定的。然而，在肯定调控成绩的同时，难免要问的是，为什么十年调控，甚至包括史上最严厉的调控，其调控效果却是差强人意呢？

除了城市化进程加速推进、全球货币泛滥引发通货膨胀等客观背景及外在因素外，笔者个人以为，原因还有如下三个方面。

其一，调控目标不够精准。从根本上说，政府力图控制房地产价格其实是反市场的行为，也是超越政府行为能力的目标，政府真正应该做而且可以做的是规范市场秩序、保障民生以及防范严重的房地产泡沫。如此，房地产调控的目的首先应该明确为保民生，也就是建立起适合中国国情的分层住房保障体系，其次是促进经济的健康稳定增长，最后才是房价的稳定。而在现实中，中国房地产调控的主导目标被确定为稳房价，但因为我们到目前为止始终没有告别经济增长型政府的特点，经济增长目标其实被内定于房地产调控目标之上，因此，房价调控的目标也就难以得到始终如一的坚持。

过去十年间，以地根撬动银根，以房地产创造GDP的模式，一直是地方政府间经济竞争的法宝和政绩的最快最好体现。所以说，因土地财政而明里暗里助推高房价，即使不能说是地方政府的故意之举，起码也是在当前的权力结构和政绩制度安排下，地方政府的无奈或默许之举。但是，当下必须思考的是，这种发展模式到底还能持续多久？

其二，调控手段不够精准。从经济学角度看，房地产调控无非就是增供给，抑需求。而在我国，最重要的还是抑需求，特别是抑制投资性需求。就世界各国的经验以及我国的国情而言，走完全的市场化道路都是非常不现实的。房价之所以越调越高，很重要的一点，就是我们的限购措施出台太晚，而且执行不到位。在我国，收入分配严重失衡、财富两极分化是一个极其严峻但又难以很快改变的现实。一些人手上集聚了大量的资金，在应对通货膨胀确保财富保值，以及在房价上涨的预期下，必然对房地产市场有较高的投资和投机需要，再加上银行信贷所产生的杆杠效应的推波助澜，炒房之风必然不断兴起，并造就诸多的房叔、房婶和房姐们。而且，炒房暴富的示范效应一方面导致了房价的持续飙升和失去理性的再投资冲动，另一方面也使得中国房地产演化成了有钱人的储钱罐。这种畸形的财富储存模式在世界上都绝无仅有，由此导致的住房空置不仅是巨大的资源浪费，更会让本已紧张的住房供需矛盾雪上加霜。

其三，调控决心不够。2005年，中央政府就提出将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，并首次明确提出对住房价格上涨过快、控制不力的要追究有关责任人的责任。2010-2012年，中央政府又多次提出要毫不动摇实行房地产调控，重申调控问责制，甚至在2011年各地也陆续制定了房价上涨的控制目标。但今天回想起来，有谁完成了调控目标呢？又有谁被问责了呢？

2006年建设部就规定，建筑面积90平方米以下住房所占比率必须达到70%以上，其后几年也多次强调，但事实上，又有哪个开发商真正执行了呢？历年的土地供应计划又有几个省完成了呢？即使出台了最严厉的限购政策，除了北京等一线城市尚能认真执行外，又有多少地方城市能认真执行呢？给中介几千块钱，全套手续就能办齐，难道说政府一点都不知情？不是不知道，恐怕更多的是默许甚至是纵容吧。政府无政策执行的动力和决心，又怎么会有政策调控的真正效果呢？

就如打靶，一般强调三个要点：首先要知道靶在哪里，瞄准方向；其次打靶姿势要正确；最后明确告诉你打不好教官要来踢你屁股的。房地产调控要想见效果，是不是也应该如此呢？