主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
《淮安市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）已由淮安市第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议于2019年10月25日通过，提请本次省人大常委会会议审议批准。现就相关情况作如下说明：
一、立法的必要性和依据
住宅物业管理事关广大业主的幸福安居、社区的和谐稳定。淮安市住宅物业管理从1993年全面实施住房制度改革起步，二十多年以来，在维护人居环境、吸纳社会就业、参与社区建设等方面发挥了积极作用。但是在业主大会成立、业主委员会选举、物业服务质量与收费、公共收益分配、工程质量保修、维修资金使用等方面还存在诸多突出问题，矛盾纠纷日益多发，社会关注度很高。为解决淮安市广大业主日益增长的美好生活需要和物业管理发展不平衡不充分之间的矛盾，迫切需要通过地方立法为规范住宅物业管理及其监督管理活动提供法治保障。
《条例》制定的依据主要有：《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《江苏省物业管理条例》等法律法规和政策，借鉴了《南京市物业管理条例》《苏州市住宅区物业管理条例》《常州市住宅物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》等地方性法规。
二、《条例》制定过程
《条例》被列为淮安市人大常委会2019年立法项目后，淮安市人大常委会和市政府高度重视，切实做好立法各项工作。
一是认真组织起草。《条例》2017年就列入了淮安市人大常委会的立法调研项目，两年来，淮安市政府安排市住建局围绕开展立法的必要性、紧迫性和可行性广泛调研，积极学习外地立法经验，并同步开展《条例》草案初稿的起草工作。开展正式立法后，市住建局及时成立起草工作班子，制定了工作方案，积极推进起草工作。淮安市人大常委会环资城建委提前介入草案起草工作，积极了解草案起草中的重大问题，确保地方立法中人大主导作用的发挥。
二是广泛征求各界意见。《条例》（草案）一审后，市人大常委会法工委认真梳理研究常委会组成人员的审议意见；及时将条例草案通过淮安日报、市人大常委会和市政府网站等媒体公开发布，向全市征求意见；8月上中旬分别到全市每个县区召开由业主、业主委员会、物业服务企业、开发建设企业代表，相关行政主管部门、乡镇街道和居委会负责人，以及人大代表、政协委员等多方面人员参加的征求意见座谈会，还到淮安市法院、检察院、司法局等单位召开了5个专题座谈会，听取法官、检察官、律师等专业人员意见。形成阶段性修改成果后，都及时征求相关单位的意见。
三是深入推进研讨完善。多次组织召开由业主、业主委员会、物业服务企业、开发建设企业代表，相关行政主管部门、乡镇街道和居委会负责人，以及部分立法咨询顾问、有关法学专家和熟悉物业管理工作的各方面业务骨干参加的研讨会，对《条例》（草案）进行广泛深入的讨论，进行了10多天的集中修改，审慎提出多项修改意见建议，推进《条例》修改建议更富有针对性和可操作性。10月13日至14日，专题与省人大常委会法工委有关处室进行对接，对《条例》（草案）进行进一步的修改完善。10月18日，市人大法制委进行了统一审议，之后提请淮安市人大常委会二审并表决通过。
三、《条例》的主要内容
《条例》紧扣淮安实际，坚持问题导向，着力固化提升我市住宅物业管理的有效经验和做法，围绕当前住宅物业管理中的重点问题进行制度和措施设计，共八章95条，主要有以下内容：
第一章总则，主要规定了立法目的、适用范围、政府及部门职责、考核奖励等内容。
第二章住宅物业管理区域与共有物业，分为二节。第一节住宅物业管理区域，主要规定了住宅物业管理区域的划分和调整要求、备案制度，为开展物业管理打好基础。第二节共有物业主要规定了共有物业的内容、登记和公告，物业服务用房的配置标准、移交等事项。
第三章管理组织形式，分为三节。第一节业主和业主大会，主要有业主界定、业主权利和义务、首次业主大会申请筹备、业主大会职责、业主大会会议制度等方面的内容。第二节业主委员会主要规定业主委员会委员资格、产生、职务终止、罢免、递补、改选，业主委员会备案、职责、换届程序，以及业主委员会资料移交等事项。第三节主要对物业管理委员会成立条件、人员组成、会议召开等进行了明确。
第四章物业管理服务，分前期物业管理、物业服务合同、物业服务收费与公共收益三节。其中，第一节主要就临时管理规约制定、交付条件，以及物业共用部分共用设施设备承接查验、查验资料移交、承接查验备案与公告等事项做出规定。第二节主要就物业服务合同签订、备案与公示、合同延续，前期物业服务企业调整、应急物业服务、物业服务企业禁止行为、物业服务企业交接确认等事项做出规定。第三节主要就物业服务收费、公共收益及审议公告等事项做出规定。
第五章物业使用与维护，分物业使用、物业维护和老旧小区三节。其中，第一节主要规定了装饰装修、车位车库、共用设施经营、住宅物业管理区域内禁止行为等事项。第二节主要规定了物业保修金、保修和维修责任、住宅专项维修资金交存、应急维修等事项。第三节主要是老旧小区物业管理的有关内容。
第六章监督管理提出了技术保障要求，推进监督管理“进小区”，明确了街道乡镇、行政主管部门和行业协会职责，以及协调会办制度和人民调解等事项。
第七章法律责任，规定了违反本条例相关规定应当承担的法律责任，加强对违法行为的刚性约束。
第八章附则规定了条例中的面积和业主人数、业主户数计算方式及施行时间。
以上说明连同《条例》，请予审议。
