一、物业环境质量管理的概念

物业管理公司要依据城市环境管理部门所制定的环境质量标准及指标体系，对物业区域内的自然环境质量和社会环境质量进行监控、测试、评价，并切实做好环境管理工作，使物业区域内的环境质量水平不断改善与提高。切实从保护人体健康和维护生态平衡出发，为获得最佳的环境效益和经济效益，在综合考虑发展经济与保护环境及人体健康等因素的基础上，搞好物业区域内的环境质量管理工作。

二、物业环境质量管理的基本职能

早在20世纪40年代，人们就开始研究生产型物业的环境质量，包括车间的污染物控制、环境质量调节，以及在什么环境条件和环境质量水平下能保证生产人员身体健康、出勤率高和生产效率高等问题。20世纪50年代以后，环境质量的保护与改善的呼声日益高涨，其主要内容是污染控制，即“三废”治理和噪声控制，其主要目的是为了保护人体健康，环境质量保护已从工业物业(生产车间、厂区)扩大到人类的整个生活环境(主要是城市环境)。

环境科学是在20世纪60年代末70年代初出现的。它第一次具体地揭示了人类社会活动与人类生存环境的对立统一关系。人类为了生存发展，就要不断地开发利用环境资源，但这种开发利用活动又会消耗环境资源，降低其质量，破坏生态平衡，影响人类的生存和发展。为此，人类必须要采取措施：一方面要保证资源的合理开发与利用，保持环境的生产能力和恢复能力；另一方面要保证环境质量不断地改善，以谋求人类社会活动与环境的协调。

由此可见，物业环境质量管理不能只限于控制污染，也并非只为保证人体健康和提高工作效率，其基本职能应是掌握“人类—环境”系统的发生、发展的规律(见图5-5-1所示)，协调人类社会活动与环境的关系，找出经济发展的限度、方式和布局方案，使发展经济与保护和改善环境质量的要求统一起来。

三、物业环境质量管理的内容

(一)对物业环境质量进行监控

物业环境质量监控，就是对物业区域内的环境质量进行监测和控制。监测就是在对环境进行调查、研究的基础上，监视、检测代表环境质量的各种指标数据的全过程，以便及时分析和处理这些数据，掌握环境质量的现状及变化发展趋势。控制就是根据监测得到的环境质量的现状及变化发展趋势，及时将信息反馈给有关部门，在超过警报指标或出现严重污染事故时发出警报和进行预报，通过有关部门采取具体措施，如减少车流量，要求排污严重的工厂减产、停产等，以控制环境质量继续恶化。环境质量监控是环境质量管理的主要环节，它包括以下三种类型的环境质量监控：

1.区域环境监控

区域环境监控主要是对物业区域的大气、水体、土壤等的环境质量现状进行监控。这种监控有以下两种情况：

(1)物业区域环境质量已经达到国家规定的某一级标准，或虽未达到标准但达到过渡性标准。这时应根据维护和改善环境质量的要求，继续对区域环境中的有害污染物的浓度变化和发展趋势，进行常规监视性监测。

(2)物业区域内环境质量既未达到国家标准，又无明确的环境目标，且环境质量逐年恶化。这时的环境质量管理，首先是制止污染的发展，控制新污染，按期汇总报告给有关部门和决策机构，以便及时采取合理的对策。

2.污染源的监控

我国目前主要对物业区域内的工业污染源进行监控。其主要内容有如下几个方面：

(1)工业污染源调查。主要是搞清企业基本情况，包括生产工艺、排污、能源、水源、原材料、污染治理、生产发展趋势等，并在调查的基础上，对重点污染源进行解剖，确定主要污染物。

(2)根据国家污染物排放标准或由地区环境容量确定的总量控制标准，对污染源的排放量进行控制，同时根据地区环保部门的要求，确定工厂内外的一定区域内环境质量控制标准。

(3)监测布点与采样，制定监测制度。

(4)定期及时处理监测数据，将信息反馈给有关管理部门和决策部门，以控制污染源的状况。

关于交通污染源及其他污染源，我国目前只是不定期地作一些调查和监测，尚未建立起环境质量监控指标体系和监控系统。然而，这些污染源的监控在物业环境管理中的作用已日趋显著。因此，物业管理部门应加强对物业区域内的交通噪声、汽车尾气等污染源的管理，确保物业环境质量的不断提高。

3.污染事故的监测分析

污染事故的监测分析，主要是确定在各种紧急事故情况下的污染程度和范围，检查分析其原因，以便采取有效措施避免事故再次发生。

(二)对物业环境质量进行评价

物业环境质量评价，主要是对物业区域的环境质量进行回顾评价、现状评价和影响评价，是按照一定的评价标准和评价方法，对区域的环境质量状况及变化趋势进行量的描述、评定和预测。

(三)编写物业环境质量报告书

编写物业环境质量报告书，就是在对物业区域内的环境进行监测和评价的基础上，提出对物业环境质量状况的分析以及改善环境质量的措施与对策。

1.物业环境质量报告书的作用

物业环境质量报告书具有以下作用：

(1)有利于弄清物业区域的环境质量状况，为制定该地区环境质量标准和污染综合防治规划、开展环境科学技术研究提供依据；

(2)有利于当地政府和居民了解环境质量状况，促进建立环保目标责任制，把环境保护工作纳入各级政府的议事日程；

(3)环境质量报告书通过对监测评价结果的分析，可对已采取的环保对策的实施效果进行评估，并可针对现存问题提出新的、切实可行的对策和措施；

(4)为制定区域环保技术政策提供依据。

2.物业环境质量报告书的编写原则

环境质量报告书涉及的范围很广，需要各有关部门和人员的共同协作，在编写过程中要统一认识，因此编写物业环境质量报告书时，应遵循以下原则：

(1)要着眼于“人类—环境”大系统，从地区的整体出发，以生态理论为指导，全面分析经济、社会发展与环境质量的关系，不要局限于“三废”及噪声，还要考虑其他影响环境质量的因素；

(2)在对基本数据汇总分析时，要包括自然环境特征与社会环境特征，要有较强的针对性，以便为分析环境问题提供具体依据；

(3)分析问题要抓住主要矛盾，对主要环境问题的危害包括经济损失、人身伤害及其产生原因等，要有确切的分析，不能似是而非，模棱两可；

(4)对环境质量的变化及发展趋势，要有科学的预测，并对主要环境问题提出相应对策。