为加强和规范城市物业管理，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据国家有关法律、法规和政策，结合本市实际，制定本办法。
本市行政区域内的城市物业管理适用本办法。
本办法所称城市，是指国家按行政建制所设立的市、区、镇。
本办法所称物业，是指按规划已建成并交付使用的城市住宅、非住宅房屋、公共建筑及相配套的设施、设备和场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业受业主委托，按照合同约定对物业实行专业化管理和为业主、非业主使用人提供的各类服务。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指具有物业管理资质等级证书，并经工商行政管理部门注册登记，颁发《营业执照》后，专门从事物业管理或以物业管理为主业的企业。
物业管理实行社会化、市场化、专业化经营服务与业主自治相结合的体制。住宅物业管理实行业主大会或业主代表大会选聘制；办公楼、商业大厦、厂房等非住宅物业管理实行业主选聘或委托制。
市房产管理局是市人民政府负责物业管理的行政主管部门（以下简称市物业管理行政主管部门）。
各县、区、开发区的建设局（房产局）是本辖区内物业管理行政主管部门（简称县区物业管理行政主管部门）。
市物业管理行政主管部门的主要职责是：
（一）根据有关法律、法规和政策制定物业管理的实施细则；
（二）审定新建物业的物业管理方案，检查、督促物业管理方案落实，指导、监督物业管理企业的接管工作；
（三）负责物业管理企业的资质管理；
（四）指导县、区物业管理行政主管部门工作，对物业管理企业经营服务活动和资金使用情况实施监督、检查；
（五）组织、指导物业管理从业人员培训；
（六）代管市区住宅区共用部位、共用设施设备维修基金；
（七）负责指导物业管理企业的考评工作。
县、区物业管理行政主管部门的主要职责是：
（一）制定本辖区推行物业管理的方案和落实措施，抓好物业管理工作；
（二）负责本辖区内物业管理区域和等级的划分；
（三）组建业主委员会并指导其工作，协调相关部门之间的工作关系；
（四）接受并处理业主、非业主使用人和物业管理企业的投诉。
街道办事处协助物业管理行政主管部门对物业管理企业和业主委员会工作实施监督和指导。社区可以建立居民委员会与业主委员会合一的组织体系，但双方责、权、利不变。市、县（区）有关部门应按照各自职责分工，协调做好物业管理中的有关行政管理工作，但不得干预物业企业的合法经营活动，不得将行政职责转嫁给物业企业。
本市城市规划区域内的新建住宅小区必须实行物业管理，老旧小区和其他物业应逐步创造条件实行物业管理。已实行物业管理的住宅小区要按本办法进行规范。住宅区原则上不准自建自管，特殊情况须报市物业管理行政主管部门批准。
新建住宅小区实行物业管理应具备下列条件：
（一）共用部位、共用设施设备维修基金建立；
（二）物业管理办公用房、商业网点用房按规定提供；
（三）物业及其配套的设施设备及相关工程验收合格并交付使用；
（四）涉及后续管理所需的各种手续齐全。
业主委员会组建、权利与义务，业主大会、业主代表大会、业主委员会会议召开及程序等另行规定。
物业管理企业的成立、撤消、经营、服务、权利与义务、管理等按建设部和省、市有关规定执行。
拥有共用设备、设施的物业应当划归于一个物业管理区域。一个物业管理区域原则上应由一个物业管理企业承担物业管理服务。
住宅区开发建设单位在物业管理移交时，必须按开发建设房屋总建筑面积0.5%的比例无偿提供配套的物业管理办公用房和一定面积的居委会办公用房；按建造成本价提供开发建设房屋总建筑面积0.5%的商业网点用房，购置费用从住宅共用部位、共用设施设备维修基金中垫支，并从其经营收入中回收。物业管理办公用房和居委会办公用房产权归国家所有，商业网点用房产权归全体业主共有，任何单位和个人不得侵占或改作他用，不得抵押、交换、买卖。其他物业，业主应当与物业管理企业就物业管理用房的配置、费用等事项作出约定。
新建住宅区开发建设项目必须在开工建设前制订物业管理总体方案，由市物业管理行政主管部门审查批准后，开具《物业管理方案认定书》，否则建设主管部门不得为其发放《开工许可证》，房地产交易主管部门不得为其办理《预售许可证》。
住宅建设项目开工后，市、县（区）物业管理行政主管部门应全程监督物业管理方案实施情况，竣工后必须按实施方案进行验收，不合格的，房产管理部门不得为其办理产权初始登记，不准其进入市场销售。
开发建设单位在项目开工前，应当选聘或招聘物业管理企业承担前期物业管理，并与其签订物业管理聘用合同。前期物业管理费用由开发建设单位承担。
业主委员会聘用物业管理企业后，开发建设单位或原管理单位应当在一个月内按照有关规定办理移交手续。
物业管理聘用合同应明确物业管理的项目、范围、内容、费用、权利和义务、合同期限与违约责任、争议解决方式等事项。
物业管理聘用合同有效期一般不超过三年，到期可续签或重新签订。物业管理合同应报市、县物业管理行政主管部门备案。
物业管理聘用合同期满一方不再续签的，应在合同期满前两个月通知对方，由业主委员会在合同期满内重新聘用物业管理企业；合同期满前，物业管理企业破产或被撤销的，业主委员会可以采取自管形式或其它临时管理措施，但不得超过两个月。
物业管理聘用合同执行期间发生争议的，争议解决之前，合同双方不得停止履行义务，因一方停止履行义务给对方造成损失的，停止履行义务一方应赔偿损失。
物业管理企业必须在合同终止后的一个月内，腾出占用的物业管理办公用房和商业网点用房等各项设施，移交有关资料，办理退租和费用结算等手续。
物业管理企业可将物业管理区域内的专项服务委托给专营企业，但不得将整体管理服务业务委托其他企业、单位或个人。
物业管理企业服务收费按照有关文件执行。新建住宅物业尚未出售的房屋，应由开发建设单位交纳物业管理服务费，交纳标准按已入住房屋收费标准的50%执行。
市政公用设施管理与物业管理内容的界定，按有关规定执行，管理维修责任和服务事项不得转嫁给物业管理企业。
业主必须按建设部、财政部联发的建住房213号文件规定建立共用部位、共用设备设施维修基金。维修基金的缴交事项应当在售房合同中约定，与售房款一同交纳，由开发建设单位代收代缴并在办理产权初始登记前一次性交清。
物业使用违反本规定，有下列行为之一的，物业管理行政主管部门按有关规定进行处罚：
（一）损坏房屋主体结构、承重结构，改变房屋外貌，擅自改变房屋设计用途，破坏、改装、拆除房屋原附属设施；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设备设施、共用场地，擅自移动共用设备；
（三）违章搭建，侵占毁坏绿地；
（四）乱倒垃圾、杂物；
（五）放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质，超标烟尘或者发出超出规定标准的噪声；
（六）擅自在物业共用部位或场所悬挂物品、张贴、涂写、刻画；
（七）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。
业主应在物业建筑结构和安全要求允许的范围内按照有关规定进行装饰、装修，并按设计用途使用物业。
物业管理企业应当参与、支持社区服务工作。社区服务工作应按有关规定积极支持物业管理。
未经物业管理行政主管部门资质审查并取得物业管理资质等级证书而擅自承担物业管理业务的，由物业管理行政主管部门责令限期办理资质审批手续，逾期仍不办理的，对其处以二千元以上二万元以下的罚款，并责令其停止物业管理活动。
物业管理企业违反本规定，有下列行为的，业主委员会有权予以制止并要求限期改正，情节严重的有权解除委托管理合同：
（一）对房屋及公用设施、设备不按有关规定修缮的；
（二）管理制度不健全，管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自改变房屋和公用设施用途的。
因物业管理企业管理不善，造成物业及居住环境状况恶化的，由物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处以一千元以上一万元以下的罚款，限期不改者可降低资质等级或吊销资质等级证书。
违反本办法第十一条、二十四条规定的，物业管理行政主管部门有权责令开发建设单位如期履行，在期限内仍不履行的，物业管理行政主管部门可申请人民法院强制执行。
当事人对行政处罚决定不服的，可依法提起行政诉讼或申请行政复议；逾期不申请复议或不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
本办法由市房产管理局负责解释。
本办法自发布之日起施行，《秦皇岛市城市住宅区物业管理实施办法（试行）》同时废止。
秦皇岛市人民政府
