第一章 总 则
第一条 为规范城市规划区私人住宅建设秩序，确保城市总体规划和土地利用总体规划有效实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律法规以及《茶陵县第五次城市总体规划修改》，结合我县实际，制定本办法。
第二条 凡在本县城规划区(以下简称规划区)范围内进行私人住宅建设，适用本办法。
本办法所称规划区，是指《茶陵县第五次城市总体规划修改》确定的城市规划管理范围，包括云阳街道办事处全部行政辖区；下东街道办事处头铺村、金星村、小车村、桥边村、二铺村、官铺村、条心村、齐心村、枫树村、新田村、孟溪村、示范农场；思聪街道办事处和平村、红桥村、辉山村、思聪村、左垅村、利民社区；洣江街道办事处下瑶村、中瑶村、胡家村、荣华村、湖塘村、湖塘渔场、雅环村，以及云阳山国家森林公园。规划区总用地面积95.58平方公里。
第三条 本办法所称私人住宅建设是指规划区村(居)民以家庭为单位新建、改建满足其居住功能需求的建筑物和构筑物。
第四条 规划区内私人住宅建设应当服从县人民政府的统筹安排，未经规划、国土、住建等相关部门批准，不得擅自新建和改建。
第五条 规划区内私人住宅建设应坚持以下原则：
(一)依据规划原则。私人住宅建设须符合土地利用总体规划、城市总体规划、控制性详细规划、村庄整治规划和村民安置规划；
(二)节约用地原则。一户村民只能拥有一处集体土地宅基地或私宅；
(三)相对集中原则。私人新建住宅须按规划要求在规划的区域集中建设；
(四)依法审批原则。私人住宅建设必须严格审查建房资格，严格依照相关程序审批。
(五)规范建设原则。村(居)民新建和改建住房应当服从茶陵县城市景观风貌规划要求。
第二章 分区控制
第六条 规划区私人建房实行分区控制，分为保护区、核心区、控制区。随着城市的快速发展，各区域范围将相应调整，各区调整的范围以最新的规划为准。
第七条 保护区指古城区、云阳山国家森林公园、洣江风光带、城市主次干道及支道两侧区域、重大基础设施区域。
古城区包括整个茶陵古城区，向东、南连至洣水，向北抵达州衙路及垄茶高速连接线，向西延伸至交际巷西150米，包涵三总、四总及学门前街，面积约149公顷。
洣江风光带指洣水、汶江两岸河堤100米范围内区域。
城市主、次干道指320省道、东环线、泉南高速连接线、炎帝大道、犀城大道、茶陵大道、工业大道、金孟大道、虎山大道、洣江大道、交通街、云阳街、公园路、紫薇路、紫阳街、朝阳街、东阳街、白云街、步云街、青云街、望云街、紫云街、茶水路、茶祖路、洮水路、欧江路、汶江路、茶乡路、茶茗路等。
重大基础设施区域指火车站、汽车站、城市公园、互通口、高速连接线。
古城区禁止办理新建和改建手续。该区域私宅经法定中介机构鉴定为D级危房的，只能在茶陵县古城保护开发领导小组的统一指导下，按照规划设计要求进行修缮，或者由县人民政府统一搬迁安置。
云阳山国家森林公园、洣江风光带和重大基础设施区域禁止办理新建和改建手续。该区域私宅经法定中介机构鉴定为D级危房的，由县人民政府统一搬迁安置。
城市主、次干道及支道两侧禁止办理新建手续。该区域私宅经法定中介机构鉴定为C级危房的，可以申请办理改建手续，但需严格控制建筑层数，主、次干道两侧控制在6层以内。
第八条 核心区指云阳街道办事处除保护区以外的全部行政辖区，下东街道办事处头铺村、金星村、小车村、桥边村、二铺村、齐心村、新田村、示范农场，思聪街道办事处和平村、红桥村、辉山村、利民社区，洣江街道办事处下瑶村、中瑶村、湖塘村、湖塘渔场。
核心区只能办理改建手续，私宅层数原则上3层以内，禁止在规划的村民安置点以外区域办理新建手续。特殊情况由县私人住宅建设联合审批办公室召开联席会议研究确定。
第九条 控制区指下东街道办事处官铺村、条心村、枫树村、孟溪村，思聪街道办事处思聪村、左垅村，洣江街道办事处胡家村、荣华村、雅环村。
控制区可以办理改建手续，私宅层数原则上3层以内。原则上须在已规划的村民安置点内建设，禁止村民在村庄建成区及规划安置点以外的土地上申请新建住宅。
第十条 拆迁安置一律不能临街安置(包括城市主次干道及城市支路)。
第十一条 经规划许可新建和改建的，规划部门向各村免费提供若干住宅设计图集和建筑风格供选择，村(居)民须按村民代表大会所选定的统一式样进行建设。
第三章 审批发证
第十二条 严格控制城市控制区内村(居)民建房用地面积和建筑规模。村民新建每户用地面积使用耕地不得超过130平方米，使用其它土地面积不得超过180平方米，建筑层数和高度须符合规划要求，村(居)民改建必须符合规划和安全要求，村民申请占用耕地建房的须先经国土部门办理农用地转用手续。
第十三条 城市控制区村民有下列情形之一的，可以申请使用土地新建房屋：
(一)多子女家庭，有子女已结婚且夫妻双方户口都在本组，同时双方都履行了本集体组织成员应尽的责任与义务，确需单独立户的，且分户后父母身边须有一个子女；
(二)因政府实施县城和乡村建设规划需要拆迁安置的；
(三)因发生或防御自然灾害，需要搬迁的；
(四)现居住房屋属危房且改建将影响城市规划实施的；
(五)经县私人住宅建设联合审批办公室审查同意的其它情形。
第十四条 城市核心区、控制区内村(居)民有下列情形之一的，可以申请改建房屋：
(一)原有房屋属危房需改建的；
(二)原有房屋存在严重缺陷不能满足生产、生活需要的；
(三)经县私人住宅建设联合审批办公室审查同意的其它情形。
第十五条 城市控制区内村(居)民有下列情形之一的，申请新建房屋不予批准：
(一)不符合土地利用总体规划、城市总体规划和所处区域控制性详细规划的；
(二)将原有宅基地及地上建筑物出卖、出租、赠与或者改造为经营场所等非生活居住用途，再次申请住房用地的；
(三)户口已迁出不在当地居住的；
(四)原有住房已经达到法律规定标准或者能够解决分户需求的(人均住房用地面积达到35㎡以上)；
(五)已拥有一处集体土地性质的住宅或已拥有安置房的；
(六)土地权属有争议的；
(七)非本村村民回迁到村的。
第十六条 城市核心区、控制区内村(居)民有下列情形之一的，申请改建不予批准：
(一)不符合土地利用总体规划、城市总体规划和所处区域控制性详细规划的(属国有土地由房产部门提前拆迁或征购，属集体土地由国土部门提前拆迁或征购)；
(二)改变房屋、土地使用性质，影响周边环境和生产、生活秩序的；
(三)变相进行房地产开发的；
(四)土地、房产权属有争议的；
(五)法律法规规定的其它情况。
第十七条 规划区内未建设的土地转让。在转让前，转让方须具有规划许可证和土地权属证才能进行土地转让；受让方只过户不建设的，则只需办理土地转让手续；受让方过户后需建设或转让时该土地上有建设行为的，受让方须依法先办理规划许可证后，再办理土地转让手续。
规划区内房产及其土地的转让。转让前，转让方须具有规划证、土地和房产权属证才能转让；受让方只过户不改扩建的，则只需办理国土、房产手续；受让方需改扩建的，须依法先办理规划许可证后，再办理土地、房产转让手续。
具有法律规定的继承关系的产权过户，可直接到相关职能部门办理过户手续。
第十八条 街道办事处负责辖区内私人建房资格的审查，县联合审批办公室负责核查。
县规划局先严格审查建房对象建房地点是否影响规划，经私人住宅建设联合审批办公室审查后，再根据城市相关规划对申请人的建设行为提出规划条件和建设要求，并予以批准或不予批准。
县国土部门要严格审查建房对象建房地点是否符合土地利用总体规划。
街道办事处及规划、国土部门要提高办事效率，实行限时办结，没有在规定的时限内给予答复的视同许可，其造成的不良后果由相关单位和责任人承担。
办事处在接到申请人建房申请后要在5个工作日内审查申请对象是否符合建房(或改建)条件，不符合的要以书面形式一次性告之申请人，符合条件的在联合审批表相应栏内签署“符合建房条件”的意见并将联合审批表移送规划部门。
规划部门接到街道办事处移交的联合审批表后，要在10个工作日内在联合审批表相应栏内签署是否影响规划的意见并将审批表移送申请人所在街道办事处。如果符合规划，街道办事处将审批表移送国土部门；如果不符合规划将规划部门意见通知申请人。
国土部门接到街道办事处移送的联合审批表后要在5个工作日内在联合审批表相应栏内签署是否影响土地利用总体规划的意见并将审批表移送申请人所在街道办事处。如果符合土地利用总体规划，街道办事处将审批表移送县联合审批办公室；如果不符合土地利用总体规划将国土部门意见通知申请人。
经街道办事处及规划、国土部门签署意见的联合审批表，县私人建房联合审批办公室在5个工作日内做好建房资格核查、部门意见复核，报县政府分管副县长审批。规划、国土部门按照联合审批意见再办理规划、土地手续，建筑层数超过3层或者建筑面积超过300平方米的由住建部门办理施工许可与质量安全备案手续。
第十九条 建房申请人在办理好规划审批手续后，在县政务中心按“一票制”缴费、在城管局缴纳规划保证金、在规划局领取规划许可证和安装好规划公示牌后，才能放线动土建设。建房申请人还未取得国土审批单和规划许可证的任何建设行为，属严重违章建设行为，一经发现将从严处罚。
第二十条 城市核心区(仅限改建)、控制区内符合建房条件的村(居)民依据有关资料向建设地点所在街道办事处的建管办提出申请，经组、村、街道办事处逐级审查建房资格，报县政府联合审批办公室审核确认其是否具备建房资格。
建房资格确认后，由规划部门受理建设用地规划许可及建设工程规划许可审批，符合规划要求的办理相关规划手续；国土部门根据用地规划许可证办理用地审批手续，核发用地审批单。
建房申请人须在所有手续办理齐全后的半年内动工建设，特殊情况可以申请延期一次，延期时间不超过半年，否则须重新办理规划手续。
第二十一条 建房申请人房屋建成完工，经住建部门质量安全竣工验收合格后，方可向规划部门申请规划验收，经验收合格的，由规划部门开具规划验收合格证，凭验收合格证核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，凭建设用地规划许可证正本办理土地使用证，凭建设工程规划许可证正本办理房产证。
第四章 监督管理
第二十二条 县私人住宅建设联合审批办公室负责把好建房资格核查，协调私人报建过程中的矛盾纠纷，解决特殊情况的居(村)民的安置工作；街道办事处负责私人建房资格审查，解决私人建房过程中的矛盾纠纷；县规划部门负责私人建房的规划审批；县国土部门负责私人建房的用地审批；县住建部门负责私人建房的施工许可审批。
第二十三条 规划区各街道办事处负责组织编制辖区内村庄整治规划和村民安置规划，加快推进安置小区基础配套设施建设，鼓励和引导村民向安置小区聚集。县财政预算专项资金对该规划实行奖补。严禁村组以任何形式任何理由私分或变相卖买土地。
第二十四条 办事处负责对其行政辖区内的土地、规划、建设行为进行监督管理，并组织规划、国土、住建、城管、村组等相关人员进行联合放线、验线、查看现场、挂牌、验收。
公示牌由县政府统一制作，固定在建房地的醒目位置，公示建房人、建房地点、占地面积、层数、举报电话等内容。
第五章 责任追究
第二十五条 村民有下列行为之一的，限期自行拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其它设施，恢复土地原状，逾期不自行拆除的，按有关规定实施强制拆除。
(一)未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建房。
(二)村级集体经济组织或个人非法出卖、出租、转让集体土地。
(三)以“以租代征” 形式向单位和个人以租赁、承包农民集体所有土地进行非农业建设。
(四)法律规定的其它情况。
第二十六条 禁止村民宅基地由集体土地转为国有土地，禁止城镇居民在村组购置宅基地，禁止为城镇居民在村组购置和违法建造的住宅发放规划许可证、土地使用证、施工许可证、房屋产权证。
第二十七条 所有工作人员及村组干部都须认真履行职责。对徇私偏袒、弄虚作假、索贿受贿、滥用职权的，由其上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究法律责任。
第六章 附 则
第二十八条 全县其它乡镇、办事处的私人住宅建设可参照本办法执行。
第二十九条 本办法由县联合审批办公室负责解释。
第三十条 本办法自2014年10月1日起施行，原县人民政府及县内相关部门出台的相关文件与本办法不一致的，以本办法为准。
