主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

西宁市第十四届人大常委会第三十次会议于2010年10月29日审议通过了《西宁市房地产交易管理条例》(以下简称《条例》)，我受西宁市人大常委会的委托，现就《条例》的有关情况作一说明：

一、制定《条例》的必要性

近年来，随着我市经济社会发展，房地产开发对改造城市基础设施，加快旧城改造，改善人民群众生活、居住条件，推动我市经济社会发展，起到了积极的作用。但在房地产业发展的过程中，特别是在房地产的转让交易过程中，也暴露出一些不容忽视的问题，严重侵害了广大购房人的利益，也影响了我市房地产市场的健康发展。突出表现为：一是开发企业水平良莠不齐，违法违规操作行为时有发生。全省注册的400余家房地产开发企业中300余家在西宁从业，个别企业未达到商品房预售条件擅自销售房屋、不按相关规定进行商品房买卖合同网上签约，隐瞒交易房屋的真实情况，一房多售、抵后再售、售后再抵，擅自挪用预售款、不及时清偿项目贷款，发生债务纠纷，导致工程“烂尾”等等，这些行为严重侵害了购房人的权益。如青海协联商贸有限公司在“怡馨家园”一、二期项目销售中采取脱离网上签约系统签订自制的手工合同，不履行合同备案手续等手段蒙蔽购房人，多套房屋多次重复销售，最多一套房屋出现5个不同的买受人情况。在未取得土地、规划、建设、房产等相关手续的情况下，无证销售自拟的“怡馨家园”三期项目，使400余户购房人上当受骗，诈骗金额巨大，受骗群众多次围堵省、市委和政府，虽然目前公司法定代表人已因涉嫌经济犯罪正式逮捕，追究其刑事责任，所遗留问题通过省、市政府的努力，也正在逐步加以解决，但给受骗群众和国家造成的损失已无法弥补；青海泰阳房地产开发有限公司自2008年11月开始，在未取得商品房预售许可证的情况下，以预定房屋的方式销售“泰阳国际”商品房，同时所签订的预定合同缺款少项，未明确书面约定销售价格，最终产生纠纷，今年6月份以来上百户房屋预定人多次在省、市政府上访，造成极其恶劣的社会影响和社会不稳定因素；青海禾木房地产开发有限公司开发的“泰和祥项目”，自2007年取得预售许可证，但时至今日该项目尚未建成交付使用。这些存在的突出问题严重危及着房地产业的健康发展，损害着广大消费者的利益，影响着社会稳定。二是房地产中介市场混乱，中介机构无资质经营、中介人员无证从业现象仍然大量存在。这些机构和人员经常采取一房多售、放空盘、吃差价、假许诺、代理买卖违法建筑等各种非法手段，损害消费者利益。目前在我市从业的房地产中介服务机构200余家，但手续齐全的只有50余家，由于入市门槛低，大部分机构为个体工商户或无任何证照手续的从业者，管理部门无法实施有效管理，而且其风险抵御能力极差，存在严重交易安全隐患。三是国家法律法规和部门规章规定较为宏观。国家出台了《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，建设部也出台《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产中介服务管理规定》、《城市房地产抵押管理办法》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》等部门规章。但这些法律、法规、规章大多数出台较早，主要站在宏观角度。加之我省目前尚没有制定相应的地方性法规和规章，给具体管理工作带来了很大的困难，需要结合我市的实际情况，制定相应的与之配套的具有可操作性的地方法规。四是新的管理方式需要明确。在房地产市场的管理过程中，房产管理部门摸索、建立了一些新的管理方式，如商品房买卖网上签约，商品房预售资金的监管和存量房交易资金的托管等，在实践中取得了积极的成效，也需要通过地方性法规明确下来。房地产是群众的重要财产，也是社会财富的重要组成部分。加强房地产交易管理，依法保护房地产交易当事人合法权益意义重大。因此，制定《西宁市城市房地产交易管理条例》，进一步规范房地产转让行为是十分必要的。

二、《条例(草案)》起草过程

根据市人大常委会立法计划，2009年底，由市法制办、市住房保障和房产管理局成立起草小组，市人大城乡建设委员会、市人大法制委员会提前介入，进行了立法调研。市住房保障和房产管理局在总结实践管理经验和调查研究的基础上，广泛借鉴天津、长春、重庆、昆明等兄弟省市的成功经验，起草了《西宁市房地产交易管理条例(草案)》，在分送各区县政府和市政府各有关部门征求书面意见的同时，全文在市政府门户网站公布，广泛征求房地产开发企业、购房群众等相对人的意见和建议，并进行了认真研究和修改。随后，市政府先后召开了市人大法制委、市人大城建委，市地税、城乡规划、建设、发展改革、国土、工商等部门以及各区县政府负责同志参加的部门协调会、由房地产开发企业、房地产中介机构以及一线执法人员参加的立法调研座谈会，听取相关行政机关以及相对人的意见和建议。召开了由省人大财经委、省政府法制办、省住房保障和城乡建设厅、市人大法制委、城建委以及市政府立法咨询专家组部分专家参加的论证会，对其进行了论证。经过对征集到的意见和建议进行梳理和研究，充分吸取和采纳，几易其稿，形成了《条例(草案)》。《条例（草案）》报市人大常委会后，市人大城乡建设委员会于10月9日召开了城建委员会会议，并邀请省人大内司委、市政府法制办有关负责人、市人大常委会法制咨询组成员对《条例(草案)》进行了审查修改，并经主任会议同意，提请市十四届人大常委会第30次会议审议通过。目前《条例》共5章48条，分别对房地产交易的原则、房产转让规范、房产中介服务机构、法律责任等作了具体规定。

三、主要内容说明

(一)关于适用范围

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第四款规定，房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。本次立法我们本着存在什么问题就解决什么问题的原则，坚持有几条写几条，不故意拉长或压缩篇幅，实事求是，对国家和本省、市已有规定的不再重复规定，避免贪大求全，只对国家相关法律和行政法规以及地方性法规没有规定或规定不太具体的，作必要的补充和细化。目前，我市的管理工作实践中，房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种交易行为，房地产转让存在的问题较多，引发的纠纷也比较多。近年来，我市已经先后出台了《西宁市城市房地产开发经营管理条例》、《西宁市房屋权属登记管理办法(市政府令第64号)》、《西宁市房地产抵押管理办法(市政府令第72号)》、《西宁市城市房屋租赁管理办法(市政府令第97号)》等地方性法规和规章，因此，在借鉴天津、昆明等兄弟城市法规体例的基础上，《条例》第二条规定，本市行政区域内国有土地上房产转让、中介服务及相关管理活动，适用本条例。

(二)关于资金监管制度

房屋预售制度中，购房人将全部购房款交给开发企业。如果不加监管，任由企业拿着购房人的购房款去买地、建设其他项目、搞其他经济活动、甚至卷款出逃，既会侵犯购房者和相关当事人的合法权益，甚至会引发群体性事件，影响社会稳定，如果行政机关不合理合法的及时介入，就会造成行政不作为，存量房的交易过程中同样存在这种风险。因此，建立房屋预售资金和存量房交易资金的有效监管机制非常必要，既要保证资金安全使用，又能使房屋交易市场盘活，还要做到政府监管不越位、不缺位。《条例》第六条规定，本市实行商品房预售资金和存量房交易资金监管制度。商品房预售资金和存量房交易资金监管，遵循专款专户、专款专用的原则。资金监管的具体办法由市人民政府规定。同时，《条例》第十八条规定，房地产开发企业在申办《商品房预售许可证》的同时，应当与房地产交易行政主管部门和商业银行签订商品房预售资金监管协议。商品房预售资金应当用于购买开发建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费及其他相关费用。

(三)关于信息化管理制度

实施房地产交易网上管理和登记备案制度，可以有效堵塞管理漏洞，最大限度地保护交易安全，制止违法违规行为。《条例》第五条规定，本市房地产交易实行信息化管理制度。市房地产交易行政主管部门应当建立全市统一的房地产交易网络管理系统，实施房地产交易网上管理，向社会提供公开透明、安全高效的服务。为了使信息化管理制度得到落实，有效防止一房二卖，甚至一房多卖等违法行为，《条例》第十七条规定，商品房预售实行许可制度。房地产开发企业应当将待售商品房信息输入房地产交易行政主管部门建立的网上交易管理系统，取得房地产交易行政主管部门核发的商品房预售许可证后，方可销售。房地产交易行政主管部门应当将核发预售许可证的情况予以公布。第二十条规定，房地产开发企业应当在签订预售合同之日起30日内持商品房买卖合同，向房地产交易行政主管部门办理登记备案手续。第二十一条规定，销售商品房，房地产开发企业应当通过房地产交易行政主管部门建立的网上交易管理系统签订商品房买卖合同或认购书，保证销售信息的公开、透明。

(四)关于中介服务机构的设立及备案

房地产中介服务机构直接影响着房地产市场秩序，关系房地产活动当事人的切身权益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条第一款规定，房地产中介服务机构应当具备下列条件：(一)有自己的名称和组织机构；(二)有固定的服务场所；(三)有必要的财产和经费；(四)有足够数量的专业人员；(五)法律、行政法规规定的其他条件。《行政许可法》第十六条第二款规定，地方性法规可以在法律、行政法规设定的行政许可事项范围内，对实施该行政许可做出具体规定。借鉴外省市的经验，综合考虑我市的经济社会发展水平和房产中介服务市场的发展状况，我们对实施《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条第一款做出了具体规定，《条例》第二十五条规定，设立房产中介服务机构应当具备下列条件：(一)有自己的名称、组织机构；(二)有固定的服务场所；(三)有50万元以上的注册资本；(四)从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人；(五)法律、行政法规规定的其他条件。同时为了加强房产管理部门对房地产中介服务机构的管理力度，《条例》第二十六条规定，房地产中介服务机构取得工商行政管理部门颁发的企业法人营业执照，并到房地产交易行政主管部门备案后，方可从事相应的房地产中介服务业务。第二十七条对中介服务机构备案的时限和应当提交的材料作了具体规定。

(五)关于行政处罚

根据《行政处罚法》的规定和地方立法的权限，《条例》第三十八条至第四十四条对违反本条例规定，且上位法没有明确处罚规定的行为，分别设定了相应的法律责任。法律责任的设定以制止和纠正违法行为为基本出发点，对违反本条例的行为，一般要求责令限期整改或者责令补办手续，给予警告，对于逾期未整改或者未改正的，则规定了严格的处罚，提高了违法成本，力求使房地产交易当事人不敢违法，也不愿违法。这样的规定，一是体现《行政处罚法》关于“处罚与教育相结合”的原则，二是避免了“以罚代管”，“一罚了之”，切实提高行政管理的力度和效率。第四十五条对负有房地产交易管理职责的行政管理部门及其工作人员在房地产交易管理工作中的违法行为，也规定了相应的法律责任。《条例》中处罚种类和幅度的设定均符合《行政处罚法》和相关上位法的规定。

以上说明，连同《条例》请一并予以审议。