第三十二条

提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务，并签定前期物业服务合同。投标人少于3个或者建筑面积在3万平方米以下的住宅物业、建筑面积在2万平方米以下的非住宅物业，经区、县物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位应当按照下列规定时限完成前期物业服务的招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

区、县物业行政主管部门负责本行政区域内物业服务招标投标活动的监督管理。

第三十三条

建设单位在销售房屋前，应当参照市物业主管部门提供的示范文本制定业主临时管理规约，并作为房屋买卖合同的附件。临时管理规约应当报区、县物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容，以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图和物业管理区域划分文件、物业管理区域内归全体业主共有的物业部位和设施设备。

第三十四条

新建物业管理区域内，建设单位应当按照不低于房屋总建筑面积3‰的标准配置包括物业服务企业用房和业主成员会议事活动用房的物业服务用房。物业管理区域房屋总建筑面积不足2万平方米的，物业服务用房建筑面积不应低于60平方米，其中物业服务企业用房不低于40平方米。房屋总建筑面积按建设工程规划许可证载明的地上建筑物面积计算。

物业服务用房应当在地面以上并具备水、电等基本使用功能。

物业服务用房配置不符合本条前两款规定的，规划、建设、物业主管部门不予核发有关证件或者不予登记。

物业服务用房不得抵押、交换、买卖，不得改变用途。

第三十五条

从事物业服务的企业，应当依法具有独立法人资格和相应资质，并按规定聘请相应专业服务人员担任物业服务项目经理或者相关专业服务工作。

在本市行政区域外注册的物业服务企业需在本市行政区域内从事物业服务的，应当向市物业行政主管部门备案。

物业服务企业应当按照规定向街道办事处、乡镇人民政府和区、县物业行政主管部门报送统计报表，区、县物业行政主管部门应当将统计报表抄报市物业行政主管部门。

本市实行物业服务重大事件报告制度。发生重大事件的，物业服务企业应当按照有关规定，在规定时间内向相关行政管理部门、专业单位报告。

第三十六条

物业服务企业承接物业管理项目，应当对共有部位及其相应的档案进行查验，并办理书面移交手续。发现共有部位与原设计方案不符或者有质量问题的，应当书面告知开发建设单位或者业主委员会；并按照国家、省和市的有关规定，与开发建设单位或者业主委员会办理相应手续。开发建设单位、业主委员会应当督促相关责任单位整改。

第三十七条

物业服务企业的权利：

（一）按物业服务合同的约定收取费用；

（二）劝阻和制止违反社会公德、管理规约和物业管理制度的行为；

（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；

（四）法律、法规规定的其他权利。

第三十八条

物业服务企业的义务：

（一）履行物业服务合同，按照合同约定提供物业服务，并接受业主咨询和监督；

（二）制定突发事件应急处置预案；

（三）执行物业服务等级标准和物业服务收费等级标准；

（四）每半年公布一次涉及业主的共有维修设施设备费用分摊和其他物业服务代收代支费用情况；

（五）合同终止之日起30日内，应当与业主或者有关单位结清债权债务，并移交物业服务用房及有关资料、设施、设备；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第三十九条

物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下事项：

（一）当事人的名称或者姓名和住所；

（二）物业的基本情况；

（三）物业服务事项和服务质量要求；

（四）物业服务费的标准和收取办法；

（五）专项维修资金的管理和使用；

（六）物业服务用房的管理和使用；

（七）双方的权利和义务；

（八）合同期限；

（九）违约责任；

（十）解决争议的办法；

（十一）其他需要约定的事项。

第四十条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅类物业服务收费实行政府指导价。价格主管部门会同同级物业主管部门根据物业服务等级标准制定相应的基准价及浮动幅度，并定期调整和公布。前期物业服务收费由建设单位与物业服务企业根据政府公布的指导价在前期物业服务合同中约定。

非住宅类物业服务收费实行市场调节价。业主委员会代表业主与物业服务企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。

物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项。

物业服务的内容包括：管理、房屋设备运行、清洁、保安、绿化、日常维修。

业主应当按照合同约定交纳物业服务费。

第四十一条

物业交付业主前，物业服务费、采暖费、电梯使用费由建设单位承担；物业交付业主后，由业主承担。

前款所指物业交付，是指业主收到书面交付通知并办理完相应手续。业主收到物业交付通知后在两个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

物业交付后，业主未实际入住的，按应交纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%交纳费用。可能危害其他用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。

第四十二条

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应向最终用户收取有关费用：

（一）专有部分以单个业主作为最终用户；

（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；

（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。

前款所列单位不得强制物业服务企业代收本条第一款规定费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。

物业服务企业接受委托代收本条第一款规定费用的，可以根据双方约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十三条

物业服务合同届满前三个月，业主委员会应组织召开业主大会，业主委员会不能正常履行职责时，街道办事处、乡镇人民政府应当指导召开业主大会，决定并书面告知是否续聘原物业服务企业。业主大会决定聘用其他物业服务企业的，原物业服务企业应当在合同届满后30日内做好交接工作。

第四十四条

物业服务企业因物业服务合同依法、依约解除或者期满未续约以及依法律、法规规定不得继续从事物业服务等情形，应当退出物业服务项目的，不得以物业服务中的债务纠纷未解决、阶段工作未完成等理由，拒绝退出物业服务项目，并应当在履行规定退出程序的同时做好以下物业服务交接工作：

（一）移交物业档案和物业服务档案资料、物业服务用房；

（二）撤出物业服务项目中的物业服务人员；

（三）清退预收、代收的有关费用；

（四）法律、法规规定的其他事项。