主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
西宁市第十四届人大常委会第六次会议于2007年8月15日审议通过了《西宁市物业管理条例》（以下简称《条例》），我受西宁市人大常委会的委托，现就《条例》的有关情况作一说明。
一、制定《条例》的必要性
在住房制度改革和城市建设发展的过程中，物业服务这一新兴行业应运而生。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业发挥了积极的作用。我市物业管理服务自2000年初起步，特别是2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施以来，物业管理服务在规范化、法制化上迈上了新的台阶，进入了一个迅速发展的时期。据统计，截止2006年底，我市具有资质的物业服务企业己过150家，服务面积达1000万平方米，从业人员超过4000人，物业服务类型不仅涉及住宅区，而且已涉及大厦、工业区、学校、医院等。
随着我市物业服务行业的发展，在实践中也出现了一些问题：一是业主大会会议召开启动程序不明确，业主自治机构不健全。二是物业服务企业与业主、相关主管部门的关系未理顺，各方权利义务划分不明确。三是前期物业存在问题较多，经常引发多重矛盾。四是房屋共有部位和共有设施设备的管理制度滞后。这些问题不同程度的影响了我市物业服务行业的健康发展，影响了业主和物业服务企业合法权益的保护。因此，为了进一步规范我市对物业服务的管理，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规的有关规定，很有必要结合我市实际，制定具有可操作性的地方性法规来规范我市物业行业的管理和服务工作。
二、立法依据和规范范围
《西宁市物业管理条例》是根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规的有关规定，结合我市实际而制定的，本《条例》规范的范围主要是业主和业主大会、物业管理服务、物业的使用和维护等事项。
三、《条例》的起草及修改过程
根据市人大常委会的立法计划，由市政府法制办、市房产局组成起草小组，市人大城建委员会、法制委员会提前介入，在对本市部分物业小区、物业服务企业进行调研的基础上，针对我市物业管理工作现状和存在的问题，草拟了《条例（草案）》。4月份，由市人大有关委员会牵头，带领市政府法制办、市房产局的负责同志，赴重庆，成都和西安等地考察学习，在学习借鉴兄弟城市成功经验和做法的基础上，对《条例（草案）》进行了修改。市政府法制办、市房产局先后3次组织召开了供水、供电、供气、有线电视、通讯等公用单位，区县、乡镇政府和政府有关职能部门，物业服务企业代表、业主委员会代表参加的座谈、协调和论证会，经反复协调和论证，在征求各方面意见的基础上，对《条例（草案）》再次进行了修改、补充和完善。《条例（草案）》征求意见稿分别在西宁市政府门户网站和《西宁晚报》全文公布．广泛征集社会各界的建议和意见。6月12日，由市政府组织物业服务企业、业主委员会、业主等听证参加人及市规划建设局、发改委、区政府及区建设局、乡镇政府和供水、供电、通讯、有线电视等公用单位等听证人参加的立法听证会。省、市人大有关专门委员会以及部分市人大代表和政协委员应邀参加了听证会。6月20日，对《条例（草案）》又组织召开了由省人大财经委、省政府法制办、省建设厅、部分法律专家参加的论证会。通过座谈、协调、论证、听证等形式，征集建议和意见近150余件。对征集到的建议和意见进行了认真梳理，在对这些意见认真研究的基础上，经反复修改，形成了《西宁市物业管理条例（草案）》。《条例（草案）》报送市人大常委会后，有关专门委员会又组织市人大法制委、市政府法制办及市、区房产局、建设局等部门负责人，市供水、供电、通讯、有线电视等公用企业负责人、部分物业服务企业代表、业主及业主委员会代表、有关法律工作者，还邀请省人大财经委、省建设厅的有关领导，再次进行了座谈，进一步听取修改意见和建议。在此基础上，有关专门委员会对《条例（草案）》进行了初审，就其必要性、合法性、可行性进行了认真审查，经主任会议同意，提请市十四届人大常委会第六次会议审议通过。
《条例》报送省人大常委会审查批准后，国务院又于2007年8月26日公布了《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》，对部分条款做了修改。据此，我们又和省人大财经委员会协商，建议对《西宁市物业管理条例》的部分条款按照国务院新修改的内容，再做修改。省人大财经委员会再次召集市人大有关委员会、市房产局负责人共同研究，确定了修改内容。
四、需要说明的几个问题
（一）关于适用范围
考虑到全市城镇房屋和城乡一体化过程中农民新居工程的物业服务，《条例》第二条将适用范围确定为本市行政区域。
（二）关于业主和业主大会
业主的财产权利是物业服务的基础，业主通过组成业主大会、选聘物业服务企业实施物业服务的形式行使财产权利时，存在着单个业主的权利和全体业主共同利益之间的关系问题，单个业主行使权利，应当以尊重共同利益为前提。为了保证业主在物业服务活动中的权利，维护全体业主的共同利益，《条例》专设一章（第二章），对业主在物业服务活动中的权利义务和业主大会、业主委员会作了三个方面的规定：一是物业管理区域的划分。物业管理区域是实施物业管理的地域基础，国务院《物业管理条例》仅规定了划分物业管理区域应当考虑的因素，并授权省、自治区、直辖市人民政府制定具体办法。但我省没有出台相应的划分办法，给我市物业管理服务工作带来了一定的影响。就《条例》涉及的物业管理区域的划分，我们向省建设厅发送了《关于请示对有关条款制定具体办法的函》，省建设厅复函同意《西宁市物业管理条例》中对区域划分规定的内容。二是为了规范业主大会的运作，《条例》第十条规定了物业管理区域内全体业主组成业主大会及业主大会成立的条件。《条例》第十一、十二、十三条还明确规定了成立业主大会筹备组的条件、程序和职责。三是为了加强对业主委员会的监督，《条例》第十七条、第二十一条明确规定了业主大会和业主委员会的职责。《条例》第二十二条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持有关资料向所在地的城市街道办事处备案。另外，《条例》还对业主委员会的换届、委员变更、委员资格终止以及业主委员会经费管理作出了规定。
（三）关于物业管理服务
提高服务质量和服务水平，是物业管理的核心问题，《条例》对此作了五个方面的规定：一是对前期物业管理进行了规范，并规定建设单位应在商品房现售前30日完成前期物业服务的招标投标。二是对物业服务企业实行资质管理，业主委员会应当与物业服务企业订立书面的物业服务合同，并对物业服务合同的基本内容作了规定（第三十八条）。三是物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，向业主提供相应的服务并履行应尽的义务（第三十七条）。四是物业服务企业在承接物业时，应当办理物业验收手续（第三十五条）。五是对物业企业的物业服务收费和服务内容进行了规范，物业服务内容包括：管理、房屋设备运行、清洁、保安、绿化、日常维修等。
（四）业主未实际入住时物业服务费和采暖费的收取
在实际的物业管理服务中，存在着单个业主未入住，影响到整个物业小区的物业服务费和供热、采暖费的收取问题。针对这个问题，我们结合本市的实际，并参照兄弟城市的做法，《条例》第四十条第三款规定“物业交付后，业主未实际入住的，按应缴纳物业服务费数额的70%交纳费用。物业管理区域内规划设计为集中供热，业主要求停止供热的，应当在本供热期开始30日前与供热单位签订停热协议。但可能危害其他热用户用热或者影响室内公共设施安全运行的不得停止用热。停止用热的业主，应当按采暖费总额的50%交纳费用”。
（五）供水、供电等公用单位向最终用户收取有关费用
《条例》在征求意见中，特别是供水、供电等公用单位对最终用户的界定有异议。事实上，业主和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用单位之间，是一种平等的民事合同关系。作为合同双方当事人，业主和供水、供电等公用单位应当按照合同约定来行使权利和履行义务。物业服务企业并不是水、电特殊商品的供求合同当事人，没有义务为供水、供电等公用单位代收这些费用。在实际物业管理服务活动中，物业服务企业代收这些费用，实际上是为公用单位无偿服务，加大了物业企业的工作量。因此，《条例》第四十一条对物业管理区域内对不同的最终用户作了明确规定。
（六）法律责任
《条例》涉及到的违法行为有些是属于违反行政管理秩序、损害公共利益的行为，但更多的是属于民事违法行为。对前一类违法行为应当给予行政处罚，对后一种违法行为，则应当由行为人承担民事法律责任。为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《条例》在设定法律责任时遵循了凡是上位法有规定的从其规定；凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚；确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则坚持民事责任优先的原则，以保护全体业主利益。另外，《条例》中行政处罚的设定和种类符合《行政处罚法》和国务院《物业管理条例》的规定。
以上说明连同《条例》，请一并审议。
