尊重众筹建房，期待立法
“房地产众筹”已成为当前房地产行业的热门话题，也是在互联网背景下房地产行业发展的新趋势。由于房地产准入门槛高，需要资金量大，覆盖行业广，曾有人发起“集资建房”、“合作建房”等新模式，试图战胜高房价，但是最终都以失败告终，主要原因是当时开发商利润高、不愁卖房子，对此不感兴趣，而合作建房平台不具备相关资质和专业能力，不能独立进行房地产开发。如今房地产进入白银时代，利润缩水、融资难、高库存是绝大多数开发商面临的难题。而房地产众筹既能解决融资难、又能提前锁定客户，同时降低开发成本，因此一些众筹平台和开发商已经开始试水合作，互联网背景下的房地产众筹正在颠覆传统的房地产开发模式。
房地产众筹目前还缺少法律法规的监管，和非法集资在形式上其实较为接近，界定比较困难，而且，房地产投资大、周期长、环节多，如果经济波动导致房价波动，或者项目实施过程中出现问题，会带来一系列风险。那么，如何进行风险防控?笔者认为应从以下几个方面着手进行风险防控。
第一，非法集资风险的防控。狭义的房地产众筹类似于私人订制，实质是众多购房者通过众筹平台和开发商直接进行谈判，属于合作建房型，按照购房者意愿选择地块、规划设计、最后销售给购房者。开发商节省了融资利息，销售费用，购房者买到了自己想要的房子，通过众筹模式双方都达到了各自目的。为避免众筹变成非法集资的风险，开发商在取得土地后，应和购房者签订共同开发合同，不允许中途解除合同，或者约定高违约罚则，众筹资金严格按照合同规定进行使用，购房者根据合同规定按照建设进度分阶段进行资金投入，最后销售给众筹购房者，合同结束。这种众筹模式，相当于购房者借用开发商资质进行商品房开发建设和自购，可以规避非法集资风险。
第二，经济波动影响的风险防控。房地产开发周期一般在1~2年以上，如果出现政策面、原材料和人工费价格较大变动，会影响最终商品房的价格。在众筹购房者和开发商签订的合同中应明确此部分风险双方共担的原则。房地产成本构成中，房价较高地区土地和税收所占比例大，工程成本变动对最终房价影响较小;房价较低地区，工程成本变动对房价影响比例略大。因此，采用风险共担的原则，对双方均有利。
第三，项目实施过程中的风险防控。房地产开发手续复杂，一般从拿地开始到购房者办理完成产权证，需要2~3年，甚至更长时间。在开发建设期间，报建手续、工程质量、竣工验收、结算、产权办理等均有可能出现风险，或者出现自然灾害等不可抗力风险。有效防控项目实施过程中出现此类风险，首先应选择信誉良好的优质开发商进行合作，并建立后评价体系，对不诚信的开发商在众筹平台进行曝光公示，降低其信誉值;其次应通过合同条款约束把项目实施过程中的风险转移到开发商，项目建设是开发商的强项，购房者可通过众筹平台公示合同，进行动态监督跟踪;再次，众筹者可要求开发商购买相关房地产保险。通过以上措施可以把项目实施期间的风险降低到最小。
第四，众筹平台信用风险的有效管控。广义的众筹实际是通过互联网金融平台进行融资，然后再寻找项目进行合作，众筹参与者并不是为共同直接持有房产而是委托第三方代持房产、代为管理房产等，本质上是一种投资行为。众筹融资后如果没有合适的项目合作，或者项目合作中途终止，存在资金被挪用或挥霍的风险。一旦出现此类风险，众筹参与者很难收回资金，造成众筹融资平台信用崩塌。因此，对房地产众筹这一互联网背景下的新生事物，相关金融主管部门应尽快出台相关监管机制，有效防控众筹平台信用风险。
