青岛建置后，建总兵府，俗称老衙门，修筑军营、炮台，青岛湾建栈桥码头。此后，青岛逐渐形成初具规模的市镇。1897年，青岛口已有商店、作坊71家。 德国侵占时期，德国胶澳当局严禁青岛地区民间土地交易活动，大肆收买民间土地及房屋，以备城市建设和军事设施之需。1900年德国殖民当局制定了青岛第一个城市规划。规划市区选址于青岛西南海岸与山丘之间较平坦的地段，正对胶州湾入口之处。市区道路基本为方格网布局。规划在区域上分为内外两界，外界为李村，内界为青岛，而青岛又划为欧洲人与华人两个区域，欧洲人居住区起自西斐迭里大街 (今中山路南端) ，北候汉娄阿街(今德县路)一线，由此顺溯小北山岭过信号山至青岛山，再由此相沿各山岭，至会前东山以至海沿止，这一区被称为青岛区。青岛区以北通过隔离地段(今黄岛路、平度路一带)为华人居住与商业区，被称为大鲍岛区，即今四方路与沧口路之间、芝罘路与中山路北段之间围成的区域。 第一次世界大战爆发后，日本侵占青岛。他们立即宣布青岛对日本本土居民开放，将青岛的土地以低于德国侵占时期数倍的地价卖给日本移民，土地地价税由德国侵占时期的6%降至2%，取消土地增值税。 北洋政府统治时期，日本仍掌握着青岛的经济和政治控制权。日本侨民占有和承租青岛大片土地，青岛的城市建设难以顺利开展，在此期间的工业建筑仅完成了前时期已开工的四方发电厂工程，而民用建筑多在原市街进行。 南京国民政府第一次统治时期，城市布局以台东西侧工厂地一带为市中心，除行政区外，全市分为港埠区、工业区、大商业区和住宅区。湛山、浮山一带为特种住宅区，荣成路东为甲种住宅区，齐东路、莱芜路等处为乙种住宅区，其他为丙种住宅区。新辟齐东路、大学路间，登州路、西山路间及台东镇东南为住宅区。另设有园林区。市区全部面积(道路及山林地带在内)约为3500万平方米。 日本第二次侵占时期，1939年编制《青岛特别市地方计划》和《青岛特别市母市计划》。在《地方计划》中城市性质为华北门户、水陆空交通要道、华北军事基地、工业基地和观光地，其规划的基本构想是将德国侵占时期的单核心带形城市发展为组团式多核心的带形城市。这时期青岛的建筑活动多为日本军事服务。南京国民政府第二次统治时期，由于国民党发动内战，社会经济陷入空前危机，经济萧条，城市建设处于瘫痪状态。 青岛解放后，在第一个五年计划时期，青岛市集中有限财力进行重点建设，主要是住宅和与人民生活紧密相关的公共建筑。先后在台西和延安路、太平镇、小阳一路等地建成新的住宅小区。 住宅建筑以二、三层为主，也有部分四层楼房和平房。1955年至1956年上半年， 还采用民办公助的办法建筑44万平方米简易平房住宅。至1957年，住宅竣工85.1万平方米。 在第二个五年计划和经济调整时期，城市建设继续有所发展。“文化大革命”时期，城市建设遭到严重破坏。1978年，特别是中共十一届三中全会后，城市规划建筑才又重新进入一个繁荣和大发展的时期。 1984年1月5日，国务院批准实施1978年开始重新编制的《青岛市城市总体规划》，规划范围为市区及四县县城、小城镇、风景区。城市性质确定为：轻纺工业、外贸港口、海洋科研和风景旅游城市。 1985年，全市完成固定资产投资396332万元。住宅建筑执行统一规划、分片开辟住宅小区与加强旧城改造相结合的方针， 投资94169万元， 占固定资产投资总额的23.8%，为前30年住宅投资总和的5倍多，建成住宅建筑面积626.3万平方米，平均每年新建住宅89.5万平方米， 为前30年年平均新建住宅数的8.6倍。1986年至1990年，每年住宅竣工面积都在100万平方米以上。到1990年末，人均居住面积为6.6平方米。 2100433B