在建工程抵押，是指抵押人将其合法方式取得的土地使用权和正在建设过程中的工程，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定(或约定)的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，购房人将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

在建工程与预购的商品房是一个问题的两个方面：预购商品房对于开发商而言系在建工程；对于购房人而言系尚未竣工的商品房，即所谓的“期房“或日”楼花”。但是预购商品房抵押一般系专指购房人利用在建的商品房工程抵押贷款。在建工程抵押系由法律创设的一项特别制度

期房抵押贷款应注意的问题

1．应当符合法定条件开发商已交付全部土地使用权出让金．取得土地使用权证；持有建设工程规划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；取得商品房预售许可证明；

2．预购商品房贷款抵押，购房人须有能力支付首期的房价款；

3．预购商品房贷款抵押．其担保的债权数额礁出购房人支付首期规定的房价款的余款。期房抵押金融机构的确定往往由开发商通过其与金融机构签定《银企合作协议》确定的，购房人一般对金融机构无选择权。

在建工程抵押须符合的条件

1．抵押物为在建工程

它必须是可以通过转让的在建工程保证抵押权价值的实现；

2．取得土地使用权证书

在这里需要注意的是：在建工程土地取得并非只是出让的方式．以划拨方式取得的土地的在建工程也可经批准后抵押。这是与预购商品房抵押的区别所在，商品房的土地取得方式必须是出让，而在建工程的土地取得不仅是出让，还包括划拨取得的方式。

3．符合法定的基本条件

持有建设工程规划许可证和施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

4．遵循“地随房走”或”房随地走”的原则

在建工程已完工部分与其土地使用权同时抵押，即以在建工程已完工部分抵押的．其土地使用权随之抵押的要懂得房屋与土地是不可分性，它也必须遵循房地产抵押中“地随房走”或”房随地走“的原则。