第1章 房地产开发基础理论
1.1 房地产开发概述
1.1.1 房地产开发的概念
房地产开发是指房地产部门或其他建设部门和单位，根据城市发展和建设的总体规划，以及经济、社会的发展要求，以土地和房屋建筑为对象，按照使用性质，实行“统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理”，有计划有步骤地进行开发建设，是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等方面。房地产开发所创造的价值，主要体现在为消费者提供了满足其需求的空间、时间和服务。
房地产开发从广义上讲，包括房屋建筑和土地利用设施的生产和再生产的全过程，既包括施工建筑过程，也包括房屋建筑物、土地的流通过程；从狭义上讲，房地产开发指房地产商品进入流通之前的施工生产过程，它是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、勘察、设计、施工及验收等开发活动。
1.1.2 房地产开发的分类
我国的房地产开发可按城市建设的对象、开发的配套程度和开发的经营方式进行划分。
1.1.2.1 按城市建设对象划分
根据城市建设的对象可将房地产开发划分为新区房地产开发和旧城区房地产开发两种形式。
1.新区房地产开发
新区房地产开发是指对新城区、卫星城镇的开发，是对尚未被利用的土地进行开发和利用的过程。如上海的浦东新区、沈阳珲南新区等各种不同类型开发区的开发建设。新城区一般处于城市的外围，和旧城区相比，其在城市中所处的位置并不优越。新城区往往不适于开发商业中心、写字楼、餐饮及娱乐用房。但是，因为新城区位置远离闹市区，环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷，适合建造高级住宅、公寓及工业用房。在此基础上，开发商还可以在新建小区内建设配套商业物业。由于新城区内高级住宅的入住者多为中高收入阶层，其消费层次和消费水平均比普通居民高，因而这种新开发的市区或卫星城镇一般都具有特定的经济功能和自我发展、自我生存能力。新区房地产的商业物业也具有很好的发展潜力，通常可以较高的价格水平出售或出租。总之，新城区开发具有其特有的优势。
