房地产抵押是指房屋所有人以为该 房地产作为债务偿还担保,设定抵押权、将房屋连同土地使用权抵押给债权人的行为。
房地产抵押时,必须持有房屋产权证和土地使用权出让证件。
房地产抵押,当事人应签订房地产抵押合同,合同内容由当事人协商议定,但须载明:
1、抵押人、抵押权人姓名(法人名称)及地址;
2、房屋座落、面积、四至界线、占地平面示意图及评估价值;
3、抵押期限;
4、担保债务范围、用途、交付方式及期限;
5、担保债务标的物清偿方式;
6、抵押房屋灭失及毁损时的补救方法;
7、违约责任及解决争议的途径;
8、当事人认为必要的其他事项。
抵押人就已经出租的房屋设定抵押时,原租赁关系继续有效。
同处房地产设定数个抵押权时,其抵押担保债务之和不得超过该房地产总价值的95%。若干抵押房地产设定同一抵押权时,该抵押权为不可分担保物权。
房地产抵押期间,该房地产的房屋所有权证和土地 作用权证,由抵押权人或第一抵押权人收存。
已设定抵押的房屋抵押人如需翻建、改建、扩建或改变使用用途时,必须取得抵押权人的书面同意。同一房地产设定数个抵押权的,按抵押登记的先后程序清偿;同时登记的按各方债权额比例清偿。
房地产抵押全同签订后,当带人应当15日内向房屋产权产籍监理所和地籍管理站办理抵押登记。合同中止时,当事人应当1个月内办理抵押登记注销手续。
抵押人在抵押合同期间未依约偿还债务,或抵押人死亡而无继承人或无遗赠人承担债务的,抵押权人可申请处分抵押房地产。
处分抵押房地产所得价款,依下列顺序分配:
1、支付处分该抵押房地产之费用;
2、支付与该抵押房地产有关的应纳法定税费;
3、按清偿顺序偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金;
4、余额退还约抵押人。