中国经过三十多年经济的快速增长，无论是个人投资者还是机构投资者的财富都在以指数级增长。到2014年底，中国投资有限责任公司(中投)的资产管理规模已达到6500亿美元，位列世界第五大国家主权财富基金。在世邦魏理仕大中华区投资及资本市场主管李凌看来，在财富迅速膨胀的同时，各种资金也在积极寻找出路。房地产特别是位置优越的物业，不可避免地成为各路资本追逐的标的。
李凌 世邦魏理仕大中华区投资及资本市场主管
Q：过去几年，中国的房地产市场在投资方面最大的变化是什么?
李凌：近年来，我们发现一线城市尤其是上海和北京已经从投资机构眼中的投机市场发展为成熟的核心投资市场。可以看到今年若干商业地产大宗交易，如领汇收购北京欧美汇购物中心及上海企业天地一座二座、李锦记和万科联合收购上海企业天地三座，ARA收购上海新茂大厦，回报率都已回归一个国际成熟市场的正常水平。高风险、高收益短期内可套利退出的项目已经难以寻觅，而在此类市场对核心物业的长线投资成为国内外投资者的主流。我们预计，一线城市的核心区域增益型物业将持续受到国内外资本的关注。
此外，近年来随着电商的蓬勃发展，消费力的增长和高标准仓储设施的匮乏，对物业地产的投资不断升温。过去十年，物流地产在中国经历了从零到有的高速增长，但整体来看，现代物流设施的供给远仍落后于日益膨胀的需求。所以，近来机构投资者与大型物流开发商合作的案例不断增多，如GAW Capital Partners和维龙成立合资公司，万科也联手黑石首次宣布成立物流公司等。
Q：近些年中国企业正在通过各种形式走出去，国际市场的投资收购是否国内房企参与海外地产投资的主流或高效的方式?
李凌：直接投资收购成熟物业是目前最高效的方式，也将在长期内占据主流。投资者购买海外商业地产的主要动因是拓展全球业务，构建多样化资产组合，借此进入具有战略意义的海外市场。特别是全球门户城市的优质办公楼是中国机构投资者进入海外市场投资的首选，如信达和复星等在纽约购买办公楼就是开发商对海外投资的一种稳健尝试。
但近两年来，我们也可以看到开发商的投资标的更趋多元化。许多雄心勃勃的开发商已经开始投资其他物业类型，酒店、工业地产及零售等。例如，包括大连万达以4.2亿美元购买位于洛杉矶的Robinsons-May百货等。
与此同时，随着大量资金涌入海外门户城市，当地优良物业的价格涨幅已经超出预期，未来的上涨空间受到了一定压缩，投资回报率也已较前几年逐步回落。在这种背景下，部分开发商开始尝试海外地产开发模式，直接拿地开发回报率有机会可以达到20%以上。如引起业界关注的万达海外项目，投资方式也已从之前的投资成熟物业转变为旧楼改造、买地开发等方式。
Q：目前房地产企业参与国际投资的时候会遇到哪些困难和争议?
李凌：海外房地产投资经验、陌生的市场环境和对当地相关法律法规缺乏充分的了解是中国投资者面临的最大挑战。并且，一个更加有效的全球房地产投资组合战略，不应局限于国际重点门户城市，也可以考虑一些成长性优秀的尚未饱和的市场。
Q：未来五年，你认为中国区市场的资本和投资领域，会有哪些重要的发展机遇?
李凌：在流动性增加的背景下投资者有配置资产的需求，但由于经济预期的不明朗，以及商业物业过剩的情况不容乐观，相对于二线城市未成熟区域供应，投资者将更趋于核心城市优质项目。
购物中心的投资面临较大市场不确定性及更高的资产管理运营要求，写字楼仍将是大宗物业投资领域较受青睐的资产类别，尤其是中国一线城市的核心区域写字楼。自贸区概念在各地的落地，将拉动产业及经济结构调整，从需求端利好写字楼市场的发展。如主打金融改革与创新的上海自贸区概念将助推上海打造全球金融中心的进程，从中释放的写字楼需求必将在未来几年内推升上海写字楼市场的租金和资产价值。此外，随着“一带一路”战略的不断推进，陆海内外联动以及其他相关项目的建立与实施，经济带沿线区域如南京、武汉、重庆、西安等枢纽的商业地产也将逐步走出目前的低迷，良性发展。
