在房地产去库存成为业内头等大事时，政府调控之手与市场调控之手应该如何发力？
2016年全国“两会”召开前后，由相关中央部委或各级地方政府主导的房地产去库存政策接踵而至，但本来并不寒冷的一线城市楼市却因此愈加火爆，而业已陷入停滞期的三四线城市楼市，政策的提振作用还远未达到预期。
“楼市调控涉及许多方面，单纯由政府部门出台鼓励购房政策未必能如愿去库存，李克强总理在政府工作报告中谈到的‘因城施策’是一个办法。但是，还应在鼓励购房的同时有所抑制，既鼓励客户端主动购房，也要更多地采用市场手段鼓励开发商主动去库存。”针对当前的房地产去库存政策，一位市场分析人员告诉中国建设报记者。
“因×施策”多头出击
说到眼下的去库存，许多人只是将其简单地理解为去除商品住房库存，也只是看到三四线城市存在大量的待售商品住房。事实上，即使在一线城市、即使住宅市场销售火爆，这些城市依然存在房地产库存问题。
3月4日，全国政协委员、国内贸易工程设计研究院总建筑师陈昌生在接受本报记者采访时强调，尽管当前房地产库存量最大的还是在二线城市以下，但是，去库存不能仅仅指住宅，商业用房、办公用房在一线城市也有不少库存。“鼓励农民工进城买房没有错，数以亿计的农民工也确实是一个巨大的潜在客户群体。但是，农民工没有就业是不会进城的，也没有在城市定居的条件。”陈昌生认为，“对于这类人群的住房需求、对于不同种类的房地产项目，政府部门制定相关政策时，更要分层次区别对待，‘因城施策、因人施策、因项施策’。针对在建项目或筹建项目可能形成的潜在库存，还应允许开发商及时调整土地用途，改变开发形式，向市场推出更加适销对路的产品。”
陈昌生表示，当前房地产市场除了刚性需求和改善型需求，投资性需求依然存在。而商品房本身的商品属性，不能完全扼杀。因此，要适当鼓励投资房产。但是，目前即使在北京，真正靠租赁收入获取投资回报的效益也并不明显，今后还应适当在税收政策上予以调整，鼓励租赁市场发展，以建立良好的租购并举的住房制度。
3月5日，全国人大代表、新希望集团董事长刘永好表示，房地产去库存政策不应“一刀切”，一线城市与其他城市需差别对待。“目前北上广深等一线城市由于土地出现供给差异，信贷政策、税收政策放开等原因，导致房价上涨。因此，房地产去库存需从两方面入手：第一，差异化政策，对于三四线城市房地产去库存，政策上应予以适当放开；第二，企业需要审时度势，把握市场情况，坚持积极的销售策略。”
全国政协委员、北京林达集团董事长李晓林称，目前，有钱的农民工基本都买房了，另外一些想买房的农民工则需要梯级消费。鉴于此，“应把首付款再降低一些，低至一成就会增加购买能力，加快去库存。但是，这样一来，银行将面临更多的风险，需要在风险和去库存之间衡量。”
另据最新下发的《广东省人民政府关于印发广东省供给侧结构性改革总体方案（2016～2018年）及五个行动计划的通知》，广东省计划在三年内消化2630万平方米的商品房，各地市的商品住房去库存周期控制在16个月以内。此外，根据各地商品房库存规模和房地产市场实际，省内城市将分为四种类型，实行“一类一策”去库存政策，其中深圳位于第四类，去库存指标任务为零。
供给侧改革需落到实处
房地产去库存除挖掘需求侧潜力，供给侧如何配合跟进？纵览已出台的去库存政策，似乎仍有欠缺。
“目前政策大多着眼于刺激消费需求，尽管有引导开发商适当降低房价的说法，但是，如何降低？何时降低？降低多少？却并没有一个明确的目标。”上述市场分析人员称。
的确，化解房地产高库存，如果仅仅着眼于短期效果，自然是从需求侧制定措施，比如货币、金融、财税等。如果着眼于中长期改革，则需从供给侧改革考虑，需要全局性的战略性政策指引。
从目前来看，尽管地方政府频频要求开发商降价，但诸多开发商并不愿意降价。往往是项目亏损严重没法维持下去了，要解决现金流等棘手问题，才会采取这个办法。对房地产开发商而言，降价只是临时性处理，绝非长久之计。除非在土地成本和其他税费方面的成本能够降下来，否则降价的空间并不大。
对此，全国人大代表、娃哈哈集团董事长宗庆后认为，政府应当引导开发商核算房屋成本，设定合理利润空间，降价去库存。同时，银行要促使开发商回笼资金加快还贷，推动开发商将现有空置房降价销售。
全国政协委员、东方资产管理公司原总裁梅兴保强调，农村房地产市场也应纳入整个房地产市场研究、调控和规划中。“目前，农民自建房在金融上不能抵押，因为流动性有问题，银行拿在手里很难变现；政府的GDP核算中，也不算固定资产投资。但实际上，农村这块需求非常大，做生意、打工赚了钱的农民，很多人都要在家乡盖漂亮的大房子。政府对这种现象要进行引导，特别是要把它们纳入到宏观调控中来，让这部分资产动起来。有流动就有价值，农民进城的经济基础条件也就好解决了。”“房地产去库存不是简单地卖房子。政府要有差别化地设计，创新一些方法，尽力而为，量力而行。”3月2日，全国政协委员、台盟中央常委骆沙鸣表示，去库存首先要从供应源头上解决，要避免土地财政驱动，把供地价格控制在一个合理的区间范围内。“像保障房、廉租房之类，政府可以考虑直接从市场收购，不再由政府建设，从而减少土地交易，通过政府购买服务的方式，消化现有房源。”“另外，可以通过房产税进行调节。”骆沙鸣认为，通过税收方式，能够降低购房者购房为保值、增值的冲动，把有限的房地产资源合理分配给需求方。
“政府有必要更多地将部分房源由商品房变为保障房，并且开辟以‘低房价、部分产权、容积率略高’为特点的‘准商品房市场’，以缓解低收入者和刚需需要。”全国人大代表、清华大学教授蔡继明认为。
