需求端下“猛药”更要供给侧服“慢药”
上海楼市调控新政靴子落地。“非本市户籍限购年限五年”、“二套普通住房首付五成”、“二套非普通住房首付七成”，条条直指发烧的楼市。
在当前深圳、上海等城市房价暴涨趋势难以抑制、市场情绪趋于非理性的时刻，及时采取限购、限贷这类“猛药”的确有必要。这是短时间内为市场降温的最有效手段，也是符合中央“因城施策”的精神的。因为一个城市房价上涨速度如果超过一个限度，市场就会出现“自激”效应，上涨速度就会越来越快，进而导致市场崩盘，引发经济的系统性危机。
然而，从房地产“黄金十年”当中调控“十调十涨”的历史教训来看，限购、限贷这样的手段只能短期抑制需求，而不能消灭需求。人们的购房需求是客观存在的，只要一线城市的就业、医疗、教育、商业、城市基础设施的垄断性优势不消失，这种需求就不会消失。这些需求在受到短期的抑制之后，往往会迎来更强烈的爆发。即便是限购延长到五年，那么五年期满之后呢?拿到“房票”的刚需购房者的需求就再也无法抑制了。北京就是一个很好的例子，2013年北京楼市的爆发，正是熬满了五年的刚性与改善性购房需求集中释放的结果。
更重要的是，这些真实的刚需和改善性需求是正当的，对正当需求的限制本身是不合理的，限购、限贷只能是权宜之计，而不能认为是理所当然的。当前一线城市的地方政府应该思考的是，如何真正解决房地产市场的“暴涨暴跌”的问题，让市场的力量发挥作用，让供应与需求达到平衡，既能满足人们的居住需求，又让市场健康平稳发展。
当前一线城市房价上涨的原因，一是货币宽松，资金进入一线城市避险，与刚性和改善性需求叠加推动需求增长;二是城市经济持续发展，资源过度集中，导致人口持续涌入;三是土地供应紧张导致商品房供应偏紧;四是住房保障供应不足。这些都是客观存在的外在因素，只要这些因素存在，一线城市的房价就不可能不涨。
而这些因素多是属于供应层面的。其一，一线城市资源过度集中的问题，需要通过城市群协同发展，交通的发展，资源的市场化疏解来解决。其二，土地供应的紧张，需要通过更科学的城市规划、城市更新与土地潜力的挖掘来解决。其三，住房保障的供应不足，需要通过加大供应来解决。
这些供应层面的改革，才是解决一线城市房价问题的根本办法，是地方政府应该发力的点。
好在，地方政府已经意识到了这一点。上海新政当中也提出了“加大住房用地供应力度”“加快旧区改造和城中村改造”“推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行”“多渠道筹措人才公寓住房”“搞好共有产权保障住房建设”等在供应侧着力的“新政”。这也是此次上海新政的亮点。也许多年以后，我们会发现，真正对市场发挥作用的，正是这些不起眼的“慢药”。也许到那时，市场平稳运转，行政化的限购、限贷手段早已没有必要。
