光明地产总裁 沈宏泽
在上海国企改革的大势中，“巨无霸”光明食品集团率先踏出一大步。2014年起，光明食品集团旗下重要产业农工商房产完成了与海博股份间的重大资产重组，正式登陆资本市场，海博股份经过重组后变身光明地产。
光明地产开放式市场化重组为国企改革和资产证券化提供了一个可供探索的样本。
“随着住宅产业化、人口老龄化和居民生活个性化要求的逐步提高，未来养老产业、智慧社区、绿色建筑、节能建筑等房地产转型的多元化方向也将在政策的进一步扶持下迎来新的市场机遇，带动社会效益、客户效益和企业效益的提高。这也是光明地产重组完成后新的转型方向。”光明地产总裁沈宏泽说。
Q：作为光明集团旗下重要品牌，光明地产是去年由农工商房地产(集团)股份有限公司通过重组海博股份更名的，促进这次重组的原因是什么?集团这一抉择背后的考虑和计划是什么?
沈宏泽：公司的房地产业务板块是光明食品集团的重要产业之一。公司于2014年起，顺应国资国企改革的大势，在光明食品集团的正确领导和大力支持下，完成了与海博股份间的重大资产重组，正式登陆资本市场，迈上国资国企改革和资产证券化的新征途。
本次重组，是推进公司发展转型战略的重要举措之一，公司加大资产运作力度，适时抓住机会，有利于公司更好地实现资产经营目标。充分发挥上市公司的优势，加快盘活非主营业务的存量资产和低产出经营资产，优化资产结构和资源布局。重组通过整合优质资产，也是光明集团资产证券化的重要举措，这一举措有利于公司更好拓展业务，实现经营目标，更好回报投资者。
同时，以开放式市场化重组为途径，既可以为资金密集型的房地产业务提供融资平台，又能够增厚上市公司的整体资本规模和盈利水平。有助于激发国企机制和体制活力，进一步推动国企经营机制与市场接轨，健全国有企业公司法人治理结构，形成协调运作、有效制衡的决策、执行、监督机制。
Q：重组后，2016年公司披露的一季度净利同比跌超五成，这是什么原因导致的?公司有什么应对措施?
沈宏泽：公司于2015年8月完成重大资产重组后，2016年第一季度实现归属上市公司股东的净利润约4000万元，与2015年同期净利润约2900万元相比，实际增加了37.93%。
公司目前披露的一季度净利同比下降，是在资产重组情况下，财务报表的编制要求基础上，根据同一控制下企业合并增加子公司或业务的，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在的编制方法下得出的。
撇开这一统计因素不论，2016年，公司也将积极调整经营策略，加大销售力度，强化成本控制，狠抓运营节点，以更好的业绩回报公司全体股东。
Q：经过多年发展，光明地产业务版图构造是怎样的?产品创新和构造是怎样的?公司的核心竞争力和优势是什么?
沈宏泽：公司下属主要房产子公司农工商房产成立于1988年，“农工商房产”为中国驰名商标。农工商房产获得“2014年度最具影响力企业”称号及2014年度最具影响力地产企业大奖。自1988年起公司建立起以房地产综合开发经营、物流产业链为主营业务的房地产公司。目前，公司拥有下属企业100多家，其中房地产产业链企业近70家，下属商业房产经营集团、物流集团、建筑施工企业、物业管理等。
公司住宅地产开发业务的主要产品为各类商品住宅。在房产开发经营中，始终坚持“立足精耕上海，深耕城市能级高、发展潜力大的省会城市，积极拓展符合企业实际情况的房地产新业务、新市场，坚持房地产业下的多元化发展之路”的发展战略。目前我们的开发足迹遍布江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北、上海等八省区市。
当前国内住宅，无论户型还是立面、部品部件等，都已经发展得相当成熟，因此任何一个企业不会再去进行传统意义上的产品创新。光明地产关注的是推进产品的标准化建设，保证项目的快速复制及快速推进，通过产品标准化节约开发周期，最大程度节约财务成本，从而实现产品溢价。在针对具体项目执行标准化的过程中，大部分产品是从我们已有的标准中选取的，少量非主力产品考虑进行创新升级。同时，结合当前政府大力推行的装配式建筑、二胎政策等，我们会将现有的产品标准不断进行优化升级，使产品标准化和产品创新有机结合。
Q：作为光明食品集团旗下上市公司，如何整合利用集团母公司强大的资源优势?
沈宏泽：光明食品集团支持地产公司相关土地开发。光明地产具备多元化的项目拓展能力，除了公开市场招拍挂方式以外，还积极探索通过旧城改造、城中村改造、城市更新、历史名镇保护开发、保障房，光明食品集团盘活存量土地资源和殷实农场建设、合作开发、兼并收购等灵活的拓展方式获取项目资源。坚持聚焦房地产主业，以上海为主战场，整合一切可以整合的力量，寻求更多优质的社会资源。
此外，凭借公司良好的经营能力，可以充分发挥光明食品集团资源和平台持续作用，公司积极开拓中期票据、公司债劵长期限、低成本的融资渠道，进一步降低融资成本，提高偿债能力，控制融资风险，为公司长期、稳健、可持续发展打下良好的基础。
Q：目前房地产面临洗牌变革期，作为国企控股的上市公司，光明地产在面临挑战和压力下如何转型?能否介绍下光明地产创新与变革的具体举措?
沈宏泽：光明地产凭借资源优势，聚焦客户生活需求，以房地产开发为核心，探索多元化业务的发展路径，打造开发和经营双平台，以金融、“互联网+”为驱动，完成由房地产开发企业向多元化经营企业的完美蜕变，最终实现公司的永续经营。
公司以住宅地产开发为主，以商业地产、养老地产、物流地产等开发为辅，凭借公司住宅地产开发的资源优势以及专业能力，聚焦刚需及改善型需求客户，以“智慧住宅”、“绿色住宅”为主题全面升级，形成自身特色。
公司将重点盘活现有的商业存量资产，加强商业地产运营能力提升，强化持有型物业与资本的关联度;打造社商品牌，作为住宅产品的高标配，同时成为连接上游食品供应、物流配送、服务等和下游业主资源的纽带和载体。
物业服务作为地产开发价值链的下游，公司将打造高品质、标准化的物业服务体系，实现“品牌溢价”;经营理念上从“物的管理”转变为“人的服务”，聚焦客户需求，多元化服务挖掘物业服务的价值;为地产开发、社区商业、冷链物流、养老等其他业务板块的发展提供稳定优质的客户源。
作为新兴业务板块，养老产业也是公司战略转型的探索方向之一。借势光明食品集团的土地资源优势以及存量资产，搭建专业化的养老运营服务团队，打造集养老地产开发、运营为一体的大健康养老产业。
Q：你怎么看待房地产市场发展形势?光明地产中长期企业愿景是什么?
沈宏泽：2016年，房地产行业仍将作为稳定经济增长的重要产业。在土地红利时代过去的行业新常态下，行业呈现利润逐步回归理性，行业分化加剧，集中度提高等特点。随着城市化进程的持续推进，刚性需求仍将是市场的主流需求，而二胎政策的放开同时也将进一步加大改善型需求的出现。
在未来较长的一段时间内，去库存仍将是行业绕不开的重要课题，市场运行良好的支撑点主要在一、二线城市。对光明地产来说，获取上海等一线城市稀缺土地资源的能力、预判布局适当二线城市的能力、灵活的加速去化三四线城市存货的能力将很大程度上影响到企业未来的长远生存与持续发展。
光明地产是上海市国资控股的大型房地产上市公司，我们坚持传承海纳百川、责任稳健、积极创新、坚守品质、敢梦敢想的“海派文化”，坚持“稳健经营、稳中求进”的战略方向不动摇，积极研判国家政策和经济形势，把握多元化房地产市场机遇，以真诚负责的态度，坚持为市场提供精致、优雅、创新的精惠海派产品，为客户提供真正高品质家园、健康从容的海派新生活。
