红星商业董事长 张华容
“项目多了，电商过了，经济疲了，创新弱了。”有人如是形容当下商业地产市场局面。近年来，全行业从过去的定位难、招商难，到目前的运营难;商业地产去库存也因为难度远超住宅去化而备受关注。
当下商业地产究竟是一种怎样的状态?如何破解和改变这种商业地产困局?我们专访红星商业董事长张华容，听她谈红星商业如何在商业地产开发运营的痛点中，找寻到资产管理的市场机遇，以及红星商业成功运营爱琴海背后的商业逻辑。
Q：在当下的市场环境下，红星商业提出做全产业链资产管理服务，主要基于哪些考虑?红星商业300个模块的全产业链，有哪些优势?
张华容：红星商业的全产业链资产管理服务覆盖拿地、规划设计、建造、后期运营和资产管理等方面。在目前大量存量资产亟待盘活，增量不减的状态下，我们面对的合作需求是多样化的。对于传统地产公司(或专注住宅、或专注商业、写字楼)而言，其业务团队不一定设置那么完备。有了市场的需求和空间，作为一个商业运营公司，我们可以帮合作伙伴解决商业资产盘活的全产业问题。
在土地研判、规划设计、商业功能设置、商业建造标准等方面，红星商业可以给出专业意见。通过我们300多个节点的介入，基本上能够解决从土地获取到运营阶段的一些盲点或过程中的不必的弯路和硬伤。而且我们不仅能解决问题，同样也能创造效益。
这个过程中，有三大好处。
一是能减少一些拆改或非专业、不适用的规划设计;
二是能提高商业物业使用率;
三是能尽量融合各个矛盾部门的沟通，让时间节点更紧凑，节约沟通时间。比如昆明(楼盘)爱琴海项目，从开工到开业，比原计划节约了四个多月的时间。
Q：现在对红星商业诉求最多的是哪类企业?
张华容：除了已经拥有商业运营团队或者品牌的传统地产开发企业，其他拥有商业土地或者资产需要开发的企业对我们需求都很大，今年上半年，红星商业的发展团队就接到200多个合作意向征询。
目前跟我们接洽的，有专业的房地产开发商，或者地方的综合性房地产开发商，还有一些企事业单位，他们手头有一定的土地储备或资产需要盘活，但没有自己的商业运营团队。这样的市场现状给专业的商业团队创造了一定机会。
Q：红星商业目前服务管理的资产规模有多大?对城市的判断和选择有怎样的标准?
张华容：红星商业目前的签约、筹建、管理的面积约200余万平方米。
我们的战略规划原则上是北上广深一线城市和主要的省会城市。但未来会根据所在城市的辐射，甚至可能下沉到三四线城市。我们会做两类市场，一是存量，一是增量。用我们的专业运营能力去撬动这个庞大的市场。
Q：目前爱琴海已有5个项目，2017年开到10个，在目前的经济环境和商业环境下，如何实现扩张?
张华容：红星商业对于爱琴海购物公园的运营，一直不强调速度与规模，但我们对于市场的快速发展有很大信心，原因主要有两条。
一是从市场的供应量看，我们如何实现快速。二是从内部运作流程和运营方式上如何应付这种速度。
首先，我们预计市场供给量会持续存在。从政策和国家宏观层面看，政府还在不断推出综合用地，商业项目的增量并没有减少。现在说的商业地产过剩，只是区域性饱和、结构性饱和。
其次，在增量存在的情况下，国内商业地产的运营慢慢走向专业化，涌现出像红星商业这样能够在全产业链上提供服务的专业公司。对于很多地产开发企业来说，委托红星商业这样的运营商进行专业的资产管理成为了优势之选。所以，2013年开始的商业地产井喷期，对我们来说，是一个市场机会。
第三，已经形成的一些商业，现在需要进行改造和升级换代。
第四，三四线城市的商业需要丰富、升级，也给我们带来一些机会。
另外，从内部管理能力上看。我们用三年的时间，开出了四座爱琴海购物公园，以及一座爱琴海城市广场，并且运营良好，虽然从团队能力和项目数量上我们还可以做得更多。但我们选择更加专注，通过这些年不断尝试、调整，再尝试，再升华，把我们的产品以及服务模型打磨好。
这三年，我们在内部经营保障和管理模型上早期做了很多工作，我们会复制管理标准，也会持续创新。在经营、营销以及服务上，复制的是管理和文化，但从爱琴海的商业空间和业态及功能上看，更多的会是一些变化和创新，会更符合市场变化、当地文化和消费者需求。
在这种状况下，我们会很用心让自己能够保障应付这种快速的、不断的扩张和做加法的过程。
Q：轻资产运作也是红星商业的一大优势，具体如何帮助项目实现轻资产化?
张华容：现在轻资产是一个很热的话题，红星商业的资产管理也被归为轻资产业务的范畴。但红星商业一直相信，轻资产绝不是委管的代名词。真正的轻资产是让资产轻起来，不要让资产像一个包袱一样压在开发商身上。
为了这个目标，红星商业在全产业链服务过程中尤其注重与资本市场的对接，因为资本渠道是让资产变轻的最佳方式之一。我们也在不断探寻资产变轻的更多方式，除了较为成熟的开发融资渠道，红星商业还依靠专业的商业运营，提升资产价值，帮助开发商在资本市场形成一定的金融产品或是形成一种资产的变量。
红星商业轻资产最大的优势就是让不动产的利益相关方都能实现共赢。
Q：目前您在运营爱琴海过程中有没有一些困惑?
张华容：人的困惑大多来自对于未知以及不确定性，但在探索未知和不确定性过程中一定会有一些确定的方式方法。
很多人为了规避这种不确定性，选择了标准化。但在我看来，所谓标准化是根据企业的变化而变化的。
在产品层面，红星商业一直不强调产品的标准化，而是根据市场而变化。但是市场这种变化存在很大的不确定性，我们的标准化就是，在不确定性中保持自己随着变化而变化的思维。就是一定要去关注市场，关注我们的消费者需要什么产品，关注目前行业中最前沿的理念与趋势，这让我们能够明确自己接下来还能够提供给消费者怎样的可能性。
我们对变化更感兴趣，比如非主流人群会怎么变化，主流人群会要求什么。如何把一个城市的商业活跃起来，把一个沉寂的物业能产生价值，如何能把爱琴海做得更丰满和丰富，这不一定是我的困惑，准确的来说是整个红星商业团队面临的挑战。这让我们有能力适应市场需求，能够抓住市场不断的变化，这对于我们来说是一个挑战，因为我们的能量毕竟有限，我们的眼界也是有限的。所以我们公司现在盛行不断学习，同时通过公司内部更丰富和多元化的途径，能掌握更多的知识。
Q：您对红星商业的短期和远景规划是怎样的?
张华容：红星商业短期最大的目标是让爱琴海购物公园真正成为一个合作伙伴与消费者认可的商业品牌。这就需要爱琴海在成长中要明确自身的标签与特点。很明确的一点，我们要做的不是红星商业的爱琴海，我们要做的是大家的爱琴海，我们的合作伙伴与消费者需要什么样的爱琴海，我们就会尽力为他们提供这样的商业形态。
从未来来看，我们希望能够做出更多更好的项目，但这个过程中我们依然不是希望靠规模取胜，而是追求质的不断升级，只有更多优质项目的出现，才能支撑我们业绩逐年的倍增。未来我们希望每一个省会城市以及其他一些重点城市都能有爱琴海购物公园进驻，这将让我们有机会为更多城市居民提供更好的生活。
