近年来,伴随地产公司业务的快速发展,为了让成本管理跟上公司发展的步伐,该知名地产公司对成本管理体系进行了重建和规范,并搭建了成本管理的全国信息化平台、成本工作流、成本管理驾驶等信息系统。该知名地产公司机电成本总监也向记者透露了他们公司的成本管控诀窍,并肯定了造价咨询服务公司在成本管控中的起到的巨大作用。
记者:根据多年的管理经验,成本的各项管控环节中哪个环节对房地产投资的利润实现影响比重最大,您认为最有效的管控方法是什么?
知名地产成本总监:从成本管理的角度来说,设计阶段就开始控制对房地产投资的利润实现影响比重最大。当然如果在方案阶段能有效控制成本是最好的,但是方案阶段离我们比较遥远,因为方案都是由领导来决定,并不是我们能考虑的。等方案出来以后就是开始详细设计,这个阶段才是我们比较关注和重视的。
在初步设计出来以后,我们需要在最短时间中对此设计进行评估,这个时期也是我们编写目标成本最关键的时候,我们在看到方案以后,就需要预测项目总成本,预测出来的总成本。因为最后结算时候,预测的总成本是不能突破的,所以我们在方案阶段需要留出一部分成本,这也是我们公司的成本管控诀窍,这些预留的成本是以备后期出现的一些意料之外的成本,我们报给公司的成本与我们自己的制定的目标成本会有差异。
我们在方案阶段又分几个科目:科目一就是指土地的价格,因为,土地成本是不在成本管控中的,只需让公司财务直接付款即可。科目二就是指土地审批出来的前期,也就是政府的规定收费时间之前的费用,包括:招投标代理费、合同费用、前期设计费等。科目三就是基础设施配套费用,包括上水配套、供电配套、煤气配套、排水工程、景观绿化等。科目四就是建安工程费用。科目五就是安装工程费用,分为给排水、电气、弱电等。科目六就是会所,样板房的装修费用。科目七就是交房后续的服务费用。
现在的住房在交付使用两年后,小区才会成立业委会,在成立业委会之前所有费用都是需要由开发商承担。从我的角度来说,我计算的是交房以后,到项目工程办理结算时候的费用,因为我们公司内部有规定,在项目竣工备案半年后,就需要进行项目结算,然后,全部交由施工单位负责。我们公司以前是竣工备案以后开始结算,这个做法会让我们跟施工单位产生很多争议,有时候争议的过程长达三到四年,争议还会带来一系列的问题,包括因为结算影响项目后期的施工,以及对售后的影响,所以基于这种情况,我们公司才制定了半年以内全部结算的制度。这个制度的制定对我们这样一个多项目的开发公司来说相当有利。
在设计方案就开始成本管控,我们会节约很多成本,如果在施工阶段才开始管控,那么成本肯定会增加,所以,项目在设计阶段的优化很大程度上节约了成本。例如:一些地下室的设计,可以用防霉涂料代替瓷砖,地下室的机械排风也可以采用诱导风机排风,项目被设计优化后,节约的费用会很多。在不影响规范的情况下,我们可以减少一些不必要的设计,也许还可以牺牲掉一些建筑的功能,既不会影响舒适和使用,还能更好的降低成本。另外,我们还在验收中发现,毛坯房做好以后,毛坯的管线跟精装修的方案对不上,这方面也会造成浪费。我们通过优化以后,再把优化后的图纸放进毛坯图纸上,也能节约很多成本,特别是电线预埋管道不用重新开凿布线,精装修也就不存在浪费了,而且对房子结构的破坏也很少。
在过程中的成本控制,我们公司跟别的企业有很大的差别,包括设计变更、签证过程,我们的流程会比别的企业多。我们采用两种单子:一种叫签证变更审批单,这种单子是对内使用,我举个例子,空调设计在窗台上会挡住采光,需要从窗台移到阳台上,那这样的移位就会产生费用,我们首先就是让领导知道变更后的好处,等领导同意变更后,项目部就会发一个签证变更指令单,施工单位拿到指令单和我们提供的变更方案,他们就会直接施工。等工程完成以后,施工企业再报价,我们后期按正常结算就可以;还有一种叫设计变更审批单,我举个例子,空调外机会产生冷凝水,在阳台上会非常不方便,设计就会设计滴水塔,冷凝水就可以通过滴水塔进入地漏,阳台也不会湿乎乎的,这样改造后效果就会不一样,对小业主来讲也是人性化的改造,那么这样的设计改造被通过以后,公司会直接给施工单位发签证变更指令单。
我们集团非常讲究流程,而不是讲究某个人。当然流程长了也会产生一个问题,可能会对施工进度造成影响,因为施工单位如果拿不到指令单是不会施工的,我们也根据这种情况采用了先汇报后补流程的做法,而且流程过程中的设计变更会涉及很多部门,包括汇签、工程、成本、设计等,各部门的介入可能会迸发出更好的观点,这也是群策群力的办法。
记者:如何让造价咨询服务公司更好的为地产商发挥服务作用?
知名地产成本总监:造价咨询服务公司是专业公司,他们的价格收集渠道比我们开发商要多。我们工作中还会涉及到很多算量软件,我们会直接给到造价咨询服务公司,让他们来确定定额,这样就能让我们从基础工作中解脱出来。我们还同造价咨询服务公司签定了全过程的服务,这样分工更明确,否则公司项目增多,我们就忙不过来,而且我们不专业的管理也相对粗犷,导致很多信息不对应。
我们还需要了解总包单位和施工单位的一手信息,因为施工单位或者总包单位的水平参差不齐,对于这些项目的管理者,我们也需要了解。在项目做结算的时候,我们还要进行谈判,谈判的时候也是一个知己知彼的过程。总包单位一般很强势,因为他们都属于国家企业,但是他们也有弱点,所以我们最好不要跟他们正面冲突,否则对我们不利。
这些单位都有专业的商务谈判团队,我们跟他们的谈判是不具备优势的,他们能够承包这个项目,对定额也有所了解,但是他们的了解不如我们,我们只要与他们谈妥即可。我们要与这些企业搞好关系,避免索赔的产生。如果跟他们关系不好,他们直接把问题报告到决策层上,就会产生停工索赔等问题,最后损失的还是我们业主方。在谈判过程中,我们要基于双方平等的基础上,协商达成一致,这个过程是需要非常用心的。例如:我们的项目突然需要增加一些东西,从成本角度来说,我现在与施工单位进行谈判,对我们非常不利,如果出现谈不拢的情况,施工单位可能会停工,那主动权就在施工单位了。我们只要等到工程施工结束以后,再与他们进行谈判,那我们的主动权就大大提高了。
另外,对于谈判人的性格我们也是掌握清楚的。例如:我们单位的三大工种,强电、给排水,还有暖通三大板块,据我了解的情况来说,电气工程师会很有耐心,因为不耐心会造成很严重的后果,但是给排水工程师就不一样,因为给排水系统简单,只是需要一些特殊技术的,比如焊接、丝接等。所以我们会发现性格比较外向的是给排水工程师,而性格内向的一般都是电气的工程师。跟他们对账的时候,给排水工程师不会在意一些小细节,而电气工程师会更在意一些小细节。
电气工程师最大的缺点就是对整体关注比较少,只是关注细节,可能跟专业有关系,所以有时候大的东西反而很容易疏漏的。还有就是他们有时候比较要面子,很容易产生自卑,所以有的时候给他施加一些压力,他就可能会让步,这都是凭借自己的经验的出来的结论。总之了解了他们的性格后,对我们的谈判会更有利。
以我们的角度来说,我们与施工单位的关系需要处理好,但是立场也一定要明确,可能在河边走很容易湿鞋,有时候立场不坚定会损害老板的利益,也对不起自己的职业。外加这个行业圈很小,如果在行业里面名声好,那对个人发展非常有利,所以我们的原则一定要把握好。
记者:今年的房价上涨,可能做住宅的企业收益会更多,您怎么看?
知名地产成本总监:今年,住宅项目的确实收益比较好,但是从我们公司的角度来说,我们现在的方向是做养老地产。因为做养老地产是社会发展的趋势,开发企业一定要走在时代的前面,现在住宅项目虽然发展很好,但是已经饱和了,如果我们在上海有地的话,我们也肯定会以开发养老项目为主。我们现在和一家养老机构在合作,我们出项目,他们出服务。
其实我们也想做住宅,但是拿地比较困难,因为我们公司比较大,流程比较多,所以拍地的时候,等老板的回复,那时间可能就错过了,所以我们在拿地环节是没有优势的,我们一般会采用收购方式,特别是收购一些经营不善的公司,收购这样的公司,再通过我们自己的管理,来提升精准的营销团队。另外我们以后还会开始康复医院项目的开发。