北京市场下半年前两次土地拍卖释放了悲观信号，而在上海，同期却诞生单价地王，一北一南，境况大相径庭
上半年房地产市场的成交低迷，终于传递到土地市场。
7月29日是北京5宗经营性地块交易的时间，其中三宗商业性用地受追捧，两宗居住用地流拍。位于北京朝阳区孙河的这两宗地块，起始楼面价分别为2.61万元/平方米、3.5万元/平方米，总价超过77亿元。但自7月15日挂牌以来，一直未见房企竞价。要知道，孙河是诞生地王的区域，此前的龙湖双珑原著、泰禾·北京院子以及未见动静的中粮孙河项目，地价都不低。
此次流拍从7月14日即可见端倪，彼时北京市昌平区沙河镇地块让北科建以23.3亿元拿下，顺义新城地块则由鲁能以29.3亿元斩获，不过，这两个地块溢价率均没有达到出让上限。
北京楼市成交不利已对土地市场产生影响，土地成交降温，将市场带入楼市、土地双双遇冷局面，预计下半年北京市场将迎来更大调整。
首拍未达预期
按时间推算，上次北京市推出经营性地块要追溯至两个月前的5月6日。当日土地拍卖虽为地方政府贡献出58亿元收入，但市场已现降温迹象。在当时出让的4宗地块中，3宗成交溢价率不足20%，不少房企放弃举牌，年初时火热的抢拍景象不再。
沉寂两个月之后，土地市场的表现并未让人眼前一亮，不仅参与竞拍的企业数量屈指可数，仅集中在品牌房企，而且竞争程度较弱，两幅地块最终均以未达溢价率上限的结果收场，甚至还有流拍地块出现。可见，房企拿地态度已发生转变，北京土地市场步入降温通道。
据CRIC监测数据统计，今年上半年，北京商品住宅成交总量为328万平方米，较去年同期的642万平方米下滑近半，达到49%。与此同时，市场总体呈现供过于求现象，供求比达1.7：1。
随着成交不利状况持续，北京商品住宅存量不断攀升，目前消化周期需要15个多月的时间，对于本已竞争激烈的市场而言，高库存意味着销售压力徒增。由此，面对复杂外部环境，房企更为注重开源节流，拿地积极性降低。
出让条件苛刻
除此之外，土地出让条件苛刻、自住房退房率高企均加大了房企的谨慎态度。
近几年，中央对保障房工程重视力度不断加大，招拍挂地块配建保障房成为不少城市土地出让的条件。然而，与其他城市“限地价、竞配建”政策不同，北京将自住型商品房纳入土地出让条件，其入市价格要求比周边同类产品低三成，即在“竞配建”的基础上，还需“限房价”。
可以说，目前北京所执行的土地出让条件是全国最为苛刻的，房企为拿到心仪地块，不得不选择加大配建面积实现突围，而拿地后，可以用于开发盈利的空间则被步步挤压。
更令房企纠结的是，作为保障中低端住房需求的自住型商品房，并非实至名归。以首个摇号的自住型商品房金隅汇星苑为例，在正选组1882户家庭中，有349户家庭放弃此次选房资格，占比近两成，随后备选组600户家庭加入摇号选房，又有200多户家庭放弃资格，弃选比重甚至超过正选组。7月初，第二个自住型商品房首创·悦都汇公开摇号，一周认购时间内，544套房源还剩余64套。
自住型商品房高达20%的弃房率，是部分客户不认同的写照，然而购买自住型商品房有客群限制，一旦客户在选房环节改变想法，项目销售将陷入困境。参考已公布摇号结果的项目，房企在后市拿地中更为谨慎。
土地、楼市双双遇冷
北京楼市成交不利已对土地市场产生影响，土地成交降温，将市场带入楼市、土地双双遇冷的局面，加速总体市场进入下滑通道。同时结合自住型商品的高退房率，二手房市场连续下滑，预计下半年北京市场或迎来更大调整。
其一，自住型商品房集中入市，吸附大量刚需客源，冲击商品住宅市场。
根据北京市住建委信息，2014年，全市将供应5万套左右自住型商品房，而2013年，北京全市成交的商品住宅在10万套左右，大体量自住型商品房供应，无疑是与商品住宅市场争抢客源。
从金隅汇星苑中签率68:1，首创·悦都汇中签率50:1的数据可以看出，自住型商品房价格上的绝对优势吸引了众多刚需型客户，普通住宅难以与之抗衡。
据了解，在金隅汇星苑摇号当日，周边已有项目对价格进行下调。随着更多自住型商品房上市，北京市场房企观望情绪将有望打破，市场或将迎来一轮实质性降价。
其二，楼市变动与土地市场波动相互影响，土地拍卖未达预期对楼市是一种刺激。
上半年以来，北京市场降价一直以小打小闹的形式存在，或低价入市、或“零”首付、或“降价险”，年中中断的土地拍卖催生房企对市场的不确定性，在降价上，谁都不愿做“出头鸟”。
北京市场下半年首次土地拍卖释放了悲观信号，而在上海，却在同期诞生单价地王，一北一南，境况大相径庭。随着北京市场局面逐渐清晰，个别房企率先行动成为大概率事件，下半年，市场也将面临更大调整。
思辩
拿地良机 或在年底
北京上一次土地流拍，还是在3年前的2011年4月20日，三幅住宅用地招标，其中，顺义两幅地块流标。
7月的流拍，或许意味着新一轮土地流拍潮的开始，但是今年的土地流拍现象，不会比2011年更严重。
理由有三：第一，在政策面上，2011年是限购普遍开始的一年，而2014年则是限购普遍取消的一年;第二，目前为止，开发商资金状况还可控制，去年回笼的资金量充沛;第三，房地产信贷虽然偏紧，但社会融资规模庞大。根据央行7月15日公布的数据显示，2014年上半年，社会融资规模为10.57万亿元，比去年同期多4146亿元;上半年人民币贷款增加5.74万亿元，同比多增6590亿元。
截至6月末，广义货币(M2)余额120.96万亿元，同比增长14.7%。
这些数据说明，新发行的货币仍然庞大。虽然银监会一再表示要严格监控房地产信贷风险，但资金从来都是往高处走。能承受高利息的，只有房地产等极少数行业。
土地流拍，地方政府比开发商更恐慌。如果此轮土地流拍周期从8月份算起，最多还有3个月，而且流拍数量将远远少于2011年。最迟11月起，地方政府就会用尽各种招数，来吸引开发商拿地。比如，拿出更好的地块，实行更灵活的付款措施。
从这个角度看，土地流拍可能正是楼市筑底的信号，而开发商拿地的良机，或许就出现在年底。
