国庆长假之前，应浙江丽水市政府及相关投资方的邀请，笔者前往当地对一个文化创意产业园项目进行考察，现在结合项目具体情况以及我对文化地产的一些思考与大家进行分享。
文化地产是一个新生事物，国内外并无成熟的模式或成功的案例可以参照。如果不能做出文化地产自己的特色，就极有可能陷入当下中国养老地产那样“挂羊头卖狗肉”的困境。结合丽水这个项目来看，文化地产要想做出点名堂，有以下六个问题必须要解决：
首先是文化产业基础问题。如果没有文化产业作支撑，文化地产就是一个空壳，无法产生集聚效应;或者如同前面所提到的沦为“挂羊头卖狗肉”：说是做产业，其实还是卖住宅。
丽水本身是有文化产业基础的，但是除了古堰画乡的书画一条街外，其他的如摄影、青瓷、石雕等都未能形成真正的产业链条;而古堰画乡本身的产业规模也极其有限，无法支撑起一个产业园的生存和持续发展。
那么，在内部文化产业基础不足的条件下，如何发展文化地产?这时候就有必要考虑引入外部的资源，比如丽水项目就在积极引入深圳大芬油画村的优势产业资源，包括资金、市场、人才，同时还有对产业运营模式的借鉴学习。但是我们要注意到，任何一个产业市场的持续发展都是靠时间积累而成的，这种产业转移、引入能否顺利进行，还要看当地的投资环境以及产业基础能不能跟得上。
其次是人才的问题。文化地产项目的成功需要文化产业做支撑，而文化产业的持续发展需要充足的人才做支撑。对于一个新兴的文化地产项目，一个重大的难点就是人才问题，即产业人才从何而来，后续又如何让这些人才留下来。除了起始阶段不可缺少外部人才的引入，产业体系内还应当有自己的人才培养战略，从而形成可持续发展、不断循环的人才资源体系。另外，为了留住人才，除了产业培育外，还应当让这些人才看到实实在在的可以实现的市场效益;同时提供工作、生活方面的配套服务，让引入和培养的人才能够在此安居乐业。
丽水青山绿水环绕，是一个风景秀丽、环境优美的江南小城，加上政府管理到位，市容市貌整洁干净，可以说是非常宜居。但是作为三四线城市，其对外来人口的包容程度、服务水平是无法与大城市相比拟的。因此，政府相关部门应当针对项目出台一些人才优惠政策，在落户、医疗、子女教育等方便提供便利。同时，项目从立项之初就应当考虑为相关从业者提供配套服务，比如酒店、生活商业街、公寓、住宅等等;另外，项目还应当建设自己的培训中心，以此来持续不断地为产业培养人才。
第三，品牌树立问题。文化地产想要持续性的发展，必须要做出一定的品牌知名度;而且这种知名度不能局限于某一地区，而是要面向全国乃至全世界，只有这样才能足够支撑产业不断发展壮大。文化地产树立品牌，绝不能仅靠打广告，更多的是要靠产业带来的社会效应和市场效应，而且这种效应必须呈几何级数增长才能使项目具备足够的品牌影响力。
丽水本身的文化产业基础较为薄弱，更薄弱的则是其产业的品牌影响力。而大芬油画村的品牌是数十年不断积累而成，转移至丽水能否得到市场的认可还是个未知数。丽水本地拥有许多文化资源，如摄影文化、剑瓷文化、黄帝文化、华侨文化、石雕文化、畲族文化、巴比松油画文化等等。因此，在项目发展和推广过程中，应当充分挖掘这些本地资源优势，同时做好与大芬油画村的资源对接，使二者有机地结合;与政府紧密协作，举办大型的、具备极大影响力的文化活动，吸引知名书画大家入驻，使项目最终成为中国艺术家的候鸟基地。
第四，交通问题。包括文化地产在内的任何产业地产，都必须考虑一个关键问题，那就是交通。这里所说的交通问题，包含了物流的成本问题、交通的便利问题、交通的到达率问题等等。交通不够顺畅，就会极大地影响产品的覆盖面，最终导致产业无法形成集聚效应。
丽水四面环山，这就导致其交通条件比较闭塞，比如从广州到丽水需要乘飞机到温州再转乘两个小时的车，这就极大地局限了其文化产业的影响力。当然，丽水的交通条件也在不断改善中，包括新建的高速公路、飞机场，高铁的开通等等，这对项目发展文化产业是有利的。
其五，规模问题。一个产业必须具备一定的规模，才能形成足够的影响力支撑其持续发展，才能在众多的产业中占据一定的地位，从而在激烈的市场竞争中站稳脚跟。
丽水项目地块总面积大约在300亩左右，除去住宅和规划路的部分，供文化产业的建设用地面积仅在125亩左右。再加上容积率和建筑高度的限制，文化产业的部分建筑规模就极其有限，这对后续产业发展是极为不利的。我认为整个地块至少扩展到500亩，项目的规划才能较为充裕。
其六，文化地产项目的定位问题。项目定位对于文化地产而言是事关生死，它直接决定项目的规划、推广与运营等战略思路。
对于文化地产而言，其定位是文化产品的展示、生产、销售还是原创基地?不同的定位就有不同的功能布局和业态分布。是大而全?还是细而精?这都非常考量项目操盘者的战略眼光和分析能力。由项目定位延伸而来，文化地产的建筑规划设计也至关重要，它影响的不仅仅是项目的形象问题，还决定了项目的功能分配，以及后续的产业规划。
文化地产是文化产业与房地产两个不同专业领域的交叉，既有可能碰撞出新的火花，产生新的商机，同时也必须面对错综复杂的局面。做好文化地产，不可能再因循旧有的房地产开发模式，而是要从文化地产发展的高度进行全盘分析、综合决策。
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