中国是否存在房地产泡沫,是否会像日本和美国那样破裂?
高盛(Goldman Sachs)最新发布的报告称,中国房地产业情况非常不妙。但即便房地产市场崩盘,结果也可能不会像美国和日本房地产市场崩溃那样糟糕。
全球金融危机之后中国房地产市场经历了一个繁荣期,2005年至2013年间,房价上涨了三倍多。但近年来房地产开发热导致杠杆率上升,库存增加,许多地方都出现了“鬼城”。
高盛表示,即使不是泡沫,中国房地产市场也存在明显的“泡沫迹象”,很像上个世纪九十年代初日本的房地产泡沫以及2006年至2010年美国的房地产危机,不过中国的结局可能会有所不同。
高盛的报告称,房地产泡沫通常有四个共同点。首先,相对于基本面,房价出现惊人的上涨。第二,对未来房价的预期变得不现实。第三,受宽松货币政策及监管缺口影响,信贷大幅增长。最后,到后期阶段,房地产供应量大增。
这份报告称,但中国的房地产市场的几个特点可以减轻冲击。
与1990年的日本和2006年的美国相比,中国城镇化建设所处的阶段要初级得多。中国的城镇化率在2012年突破了50%关口。正在缩小的家庭规模以及棚户区改造的持久需要可能会继续拉动住房需求。
与美国和日本一样,中国的信贷增长一直较为迅速。但面临债务水平上升的是建筑商和地方政府,而不是购房者。美国住房市场危机是以面向消费者的宽松信贷标准为特征,许多不合格的借款者举借了过多的债务,并借助了利率诱人的住房抵押贷款产品。
该报告称,中国住房抵押贷款市场的情况完全不同。
事实上,中国的住房所有者在这其中有更多自身利益。在中国,首套房的购房者必须支付最低30%的首付款。二套房的购房者则要支付最低60%的首付。另外,该报告称,中国家庭的债务水平要低于美国家庭,18%的中国家庭举借了抵押贷款,而美国的这一比例是49%。
报告称,中国家庭的低债务负担预示着决策者可在必要时通过信贷投放来提振住房需求,不过这可能会遏制未来几年的需求。
报告称,短期内,处于高位且不断增加的库存可能会继续拖累建筑活动放缓。中国央行近来为放宽房贷规定所出台的相关措施(允许更多购房者享受更低的首付比例)将带来助益,而且决策者还可以使用更多政策工具来扭转楼市滑坡势头。
中国领导层可进一步放松房贷政策,并延后出台那些可能会抑制投资需求的规定(例如房产税)。领导层还可通过基建支出促进建筑业活动。如果房地产商的违约风险过快升高,政府可以向它们提供流动性以便将溢出效应最小化。
但报告指出,就实际情况而言,北京在实现经济软着陆的过程中面临更多的限制性因素。政府希望继续抑制中国庞大的影子银行系统以遏制建筑业未来出现供给过剩情况。而与此同时,随着经济增速放缓,中国政府也希望支撑需求。
