进一步提高住房建设质量
2014/12/041131
作者:佚名
导读:改革开放以来,尤其是城镇住房制度改革以来,我国住宅建设取得了举世瞩目的成就,城乡居民的居住水平有了极大提高,居住环境有了极大改善,大规模的住宅建设也对经济发展起到
改革开放以来,尤其是城镇住房制度改革以来,我国住宅建设取得了举世瞩目的成就,城乡居民的居住水平有了极大提高,居住环境有了极大改善,大规模的住宅建设也对经济发展起到了推进作用。但是,必须看到,我国住宅建设与到2020年全面建成小康社会的要求还有很大差距。
住宅建设仍将是一项长期任务
全面小康,就居民家庭的住房而言,就应当使绝大多数居民家庭能够住在符合健康、文明标准的住房里。简而言之,至少让大家住在功能齐备、安全卫生的成套住房中。而现在,城镇的住房套户比只有0.81︰1,有些家庭又拥有两套以上的住房,也就是说,至少还有20%多的城镇家庭居住在不成套住房中;农村的住房,虽然面积大一些,但居住功能、环境质量、基础设施和公共服务设施都差强人意。要全面改善城乡居民的居住条件,使经济社会发展的成果惠及全体人民,我们还有很长的路要走,还要付出很大的努力。
现在,在一些地方房地产市场确实出现了供大于求的现象,需求不足,库存增加。这个问题的产生,有发展盲目性的因素,也有房价涨得过快,脱离了居民家庭支付能力的因素。买得起房,租得起房,又能买得到房,租得到房,谁愿意“蜗居”呢?我对当前住房市场的总体判断是总量不足,局部过剩。
“六五”人口普查的资料表明,城镇中居住在不成套住房的家庭有近5000万户,人均建筑面积不足15平方米的家庭,全国仍有4340万户,没有管道自来水的家庭有2800万户。这些居民的住房亟待改善。
在城镇化进程中,城镇住房需求压力也在不断加大。城镇化,要使农业转移人口融入城镇,很重要的是要有稳定就业,稳定居住。或者说,住房是一个必备条件。这些年,每年从农村向城镇转移的人口有2200万,城镇间流动的人口有1200万,加起来有3400万人口在流动。这些人口,有部分是就近流动,不增加住房需求,而其中70%到80%是远距离流动,必然有新的住房需求。我国人口迁徙有一个特征,举家迁徙的只占10%多一点,绝大多数是单身或夫妇两人在外地工作,家还留着原住地,这就出现了“两头沉”的现象。也就是说,原住地的住房不能匀出来供应其他家庭,但在新工作地又需要新住房。所以,即使我们的住房总量达到一户一套,住房不足的矛盾依然会存在。
城镇住房制度改革的方向是市场化。讲市场化,就是要使尽可能多的家庭能够通过自己的劳动,在市场上购置或者租赁住房。然而,2008~2011年,全国城镇住房平均价格上涨 40.97%,同期城镇居民家庭可支配收入增长38.2%,房价增长快于居民收入增长2.77个百分点,大城市更是大幅度超过居民家庭收入增长速度。这意味着越来越多的居民家庭被市场挤出,难以通过市场来解决自己的住房问题。我们讲市场化,当然讲的是对多数人的大众市场,而不是讲对少数人的小众市场。如果这个态势发展下去,住房市场化改革目标就会变成空想,政府住房保障的任务也会越来越重。社会上有人批评不需要搞那么多保障房,去体验一下较低收入家庭的住房条件,就知道该不该搞了。
其实,在讲住房总量已经足够了的人缺乏一个基本的经济学常识,什么商品供大于求了价格还能涨?价格是由供求矛盾决定的,正因为供应不足,住房价格才会持续不断地上涨。
有人将市场与政府的住房保障截然划分开来,说政府不要干预市场,只要把保障房搞好了就行,“井水不犯河水”。市场会有失灵,会有缺陷,市场不会主动地关注较低收入家庭买不起房、租不起房的问题。住房市场与住房保障,有区别,但也有联系。住房保障既是政府公共服务的责任,也是对市场的补充,对市场失灵的矫正。能够通过市场获得合适住房的家庭多一些,或者说有支付能力的家庭多一些,政府的住房保障就可以相对少一些。
在经济发展过程中,总会有一些家庭因为劳动能力技能低,就业不稳定,或者疾病等其他原因,收入比较低,住房支付能力不足,住房又比较困难,政府对他们提供住房保障是一项长期的公共服务内容。就是在欧美发达国家,住房水平已经很高了,对较低收入家庭供应合适住房,仍是政府公共政策的重要内容。到明年年底,我国在“十二五”期间建设3600万套城镇保障房的目标任务,即将完成,集中地解决一批较低收入家庭的住房问题,也不可能以后就万事大吉,住房问题都解决了。
用“心、知、行”为保障房质量护航
保障房质量好不好?会不会因为投资有限而导致质量缺陷?会不会因为住房面积较小而导致功能欠缺?这些都是社会各界关注的问题。
我认为,要搞好保障房质量,就应做到“心、知、行”。
一是,保障房质量是政治道德责任。我们在工程建设中讲质量责任,一般都是说法律责任、民事责任,而保障房建设不仅仅要承担法律责任和民事责任,也要承担政治道德责任。这就是“心”。
保障房是向住房困难且收入较低、住房支付能力不足的家庭供应的,是政府为了社会均衡发展、保障公民的基本住房权利而实施的民心工程。
无论是租赁型的保障房、购置型的保障房,还是棚户区改造的安置房,或是含有公共财政的投入,或是政府让渡了土地收益,或是政府给予了税收等方面的政策支持,都包含了公共资源的投入。这些公共资源是属于人民的。保障房的质量反映了政府服务于民众的信誉,也反映了人民对社会均衡发展的期盼,不同于一般产品生产者与消费者之间的质量保证关系。保障房的建设者实际上是肩负了政府的信誉、人民的重托。保障房的质量不仅仅是政府的政治道德责任,也是从事保障房建设的单位的政治道德责任。建得不好,质量有问题,就糟蹋了公共资源,就辜负了人民的期望。所以说,保障房质量是对人民负责的政治道德问题。
毋容置疑,保障房建设中,承担具体建设的各方都是市场主体,都会有自身的利益追求。但是,必须正确处理好义与利的关系。何谓义?指的是行为的适宜或正当,泛指道德准则或道义要求。保障房建设活动中的“义”,就是要努力提高质量,使公共资源发挥最大效用,使居住者生活安全、安定、舒适。如果“利”是以牺牲“义”为代价取得的,因小利而忘大义,以小利而害大义,是绝不可取的。心不正而行无矩。
在保障房建设中,顾大义就尤为重要。一些项目之所以质量搞得好,就是参与建设的各方,真正把保障房质量作为大义来对待,恪守政治道德,用一颗对困难群众温热的“心”、诚挚的“心”,用政治道德去建设保障房。
二是以正确的方式保证保障房的质量。就住房建设的质量而言,保障房的质量保证具有共性,商品住房建设应当做到的质量控制,保障房也应当做到。但是保障房有其特点,是供应给较低收入家庭的,户型比较小,居住密度比较大,住户的支付能力比较低,这就要求知其特点,而切实地保证住户的居住质量。也就是“知”。这个质量概念是广义的,不仅仅是施工质量,也不是表面上看起来好看。
在一个保障房的小区里,居住的家庭、人口,会比同规模的商品房小区多,所需要配置的基础设施、公共服务设施也要相对多一些,也要有更加合理的交通路线设计。较低收入家庭应当享有必要的服务品质和环境品质。住在保障房小区里的,需要特殊服务的社会群体也会多一些,比如残疾人、老年人,与他们的需求相适应,还应当建设必要的无障碍设施和养老服务设施。保障房不是简单地给较低收入家庭提供一个居住空间,而是提供一个适于他们的生活条件和环境。应当把保障房小区建设成为住房保障对象美好生活的家园,让所有住户都能享受到社会的关照和温暖,都能沐浴到社会发展的阳光雨露。
住房保障是保障较低收入家庭的基本住房需求,建的住房套型面积会相对小一些。因为公共资源是有限的,以一定的公共资源解决更多困难群众的住房问题,是住房保障这一公共政策所追求的目标之一。然而,这并不能成为削弱保障房居住功能的理由。保障房一样要满足家庭的基本居住功能需要。这就要求住房的设计师在有限的住房空间里,合理安排各项居住功能,提高空间利用效率,要做到“小”而“善”。保障房的空间布局、功能配置,实际上是公共资源公平善用的重要方面。之因为小,而建设更加难。上海(楼盘)有一句俗话,“螺蛳壳里做道场”,保障房建设,小房子要做出大文章。
住房保障对象之所以收入低,是因为就业能力低或者就业不充分。这个问题,通过住房本身是解决不了的。但是,保障房项目的建设可以解决一些问题。通过在保障房项目中配置一些商业设施,为住房保障对象提供一些就业机会,也可以开展一些劳动技能的培训,改善住房保障对象的就业能力,适当增加他们的收入,从而改善他们的生活。
由于城市土地资源有限,旧城区改造的征收成本又比较高,要以有限的资金、在较短的时间里建设数量较多的保障房,自然会将保障房项目的选址落于城市周边,这就必须更加强调保障房项目的公共交通等基础设施和商业、教育、医疗等公共服务设施建设。
三是全过程落实质量责任。落实质量责任不能停留在口号上,或者停留在纸面上,而需要落实在行动上。这就是“行”。
保证工程建设质量,有法律法规,有标准,有操作规程,严格执行这些规定,质量才能得到保证。保证保障房的质量,需要每一个建筑活动主体怀着责任心和事业心,从细微处做起,认认真真做好本职工作。
“行”,也有一个被动地“行”,还是主动地“行”的问题。规章制度是死的,人是活的,一丝不苟地执行规章制度,当然能够保证住房的基本质量,但这还不够,还需要所有从事保障房建设的人,主动地、认真地为保障房的质量尽心尽责。每一个设计师、工程师、工人,都应当从居住者的角度思考,如果你自己住在这个房子里,你会怎么设计、施工,你希望什么样的住房空间布局,希望什么样的功能配置,希望什么样的管线布置,希望什么样的施工质量?把自己放进去,设身处地从住户的需要着想。这样才能真正提高保障房的质量。
社会各界对住房质量批评的甚多,诸如规划布局不科学,住房空间不合理,管线隐患多,渗漏等质量通病长期得不到根治。这些问题的产生,有住房供应总体处于短缺,生产者粗放型的发展就可以获得丰厚利润的原因,也有设计师、工程师、工人不是用心来生产一个优质产品的原因。相当多从事住房建设的人,还是把住房当作一个混凝土砌起来的“壳”,里面填充上居家生活必要的设备,只要安全没问题了,竣工验收能过得去,任务就完成了。许多住房质量问题,都是因为在一个小环节里考虑不周,或者设计、建造时不够认真引起的。真正要建设一个好住房,建设一个住户满意的住房,还有许多方面需要改进,要以给住户提供一个最佳居住生活环境出发,从设计开始,一件件事情去斟酌,一个个环节去矫正,努力建设住户满意的住房。
要把住房质量作为大事来抓
在全社会固定资产投资中,住房投资占20%左右;在全社会的房屋施工面积中,即使除去非专业队伍建造的农村住房,住房施工面积也要占70%多。但我们现在建设领域的各项奖,住宅工程占的比重非常小。詹天佑奖优秀住宅小区项目,既反映了社会对住房建设工程的认可,也反映了住房建设水平、质量的提高。
搞专业工程,搞公共建筑,大家都会比较重视,因为这是形象、声誉、品牌,但对住房就不是那么重视了,认为那是“小儿科”。这与专业工程、公共建筑大多都是个性化的,而住房是批量建造的有关,却不知“小儿科”也有大学问。
其实,使用专业工程、公共建筑的人都是“过客”,大多追求的是感官愉悦,功能科学、合理,而使用住房的都是“主人”,住房的质量每时每刻都在影响人的生活。我们讲科学发展要以人为本,提高住房质量提了多少年了,提建筑工业化、住宅产业化也有多少年了,这些年住房质量有提高,但是还是难以让群众满意,提高质量的进度还是让人有点着急。且不说建筑设计的风格、结构创新、建造方式的革新那些大的方面,就是在一些看似小事的方面,做好它也是十分不容易的。
我们知道,居住建筑能耗占总能耗相当大的比重。如果将住房的节能做好了,就功德无量;我们讲城市垃圾围城,如果把生活垃圾处理好了,减少排放,就功德无量;我们要是将住房渗漏这些质量通病根除了,就功德无量;我们要是将住房建得老百姓搬进去再也不用改造管线,免去那些装修的浪费,就功德无量。有一个住宅楼,还是特级企业施工的,1/3以上的门是平行四边形的,就连横平竖直都做不到。大家都有住房,不妨回家去量一下,你的房间里,四面墙,地面到房顶的尺寸是不是一样的?偏差在一厘米大概就是不错的了。好多住房,小毛小病层出不穷,老百姓烦恼不断。什么时候我们才能做到住房建设像工业化的标准、工业化的精度、工业化的效率、工业化的质量?
前几天,我问一个老专家,我们现在有没有没毛病的住房。他沉思良久,回答说,没有。看来,提高住房建设质量任务还很艰巨。
文章来源:造价通
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