“准地王”、“历史最高起拍价”、“70.7亿”、“最贵自住房”...位于南四环外的丰台白盆窑村地块从北京国土局挂牌伊始，就被外界冠以各种光环。白盆窑村，这个就连很多老北京人都没有听说过的地方就究竟在哪里?新浪乐居带您走进——丰台白盆窑村。
区域交通不尴不尬 待完善
2014年12月3日，北京土地整备中心挂出了丰台区花乡白盆窑村1516-0665等地块，资料中显示，该地块土地面积15.5万平方米，地块四至范围是东至规划张新路西红线，南至规划六圈路北红线，西至规划郭公庄路东红线，北至规划五圈南路南红线。不过准确定位该地块并没有那么简单，通过几个地图软件都没能找到四至范围内的任何一条道路，几经周折我们只得来到白盆窑村委会了解情况，在一位村委会的工作人员指认下才最终确认地块位置。
通俗的说，白盆窑村地块位于南四环花乡桥以南，樊羊路与六圈路路口东北侧，一大块被围挡出来的就是传说中的1516-0665地块。
新浪乐居编辑步行来到地块最近的六圈路上，这条道路东西向仅有一条车道。若乘公交前往，仅有497路公交车可达，出行则有497路和627路公交，车站名均为西白家窑。我们在站牌下采访了一位正在等车的大娘，她就是白盆窑村的村民，据她介绍现在白盆窑村出行并不方便，向西没有直接抵达地铁的公交，向东则要走4~5公里才能到京开高速。
不得不承认，现在的白盆窑地块交通接驳能力还不能体现出它标榜优势，有些不尴不尬。作为北京出行最为重要的轨道交通，该地块距离最近的郭公庄地铁直线距离1.2公里，而实际上由于郭公庄地铁向东不通道路，因此最终需要绕行3公里才能到达地铁，丰台科技园站同样需要3公里左右。而从地铁至“准地王”这一路上暴土扬尘，典型的城乡结合部环境，我们更是看到了附近派出所提示抢劫高发地的警示牌，这样的交通及周边环境，很难让人想象这是一宗头顶着众多光环的准地王。
周围房价“撑”起准地王
白盆窑地块起始竞拍价格为70.7亿元，初步计算，该地块起拍楼面价为16885元/平米，配建16.3万米限价房，销售价格为17000元/平;配建12.26万平米自住型商品房，限价为29000元/平，以上这一连串数字才是白盆窑地块最令人关注的原因。
其中，70.7亿元是北京有史以来土地起拍价最高的，29000元/平成为北京自住房里最贵的。人们不禁要问，名不见经传的白盆窑村，值这么多钱吗?
“再破也是四环边上啊，现在北京能挨着四环的地已经越来越少了，就剩南城了”一位生活在附近的居民对我们说：“近几年以总部基地为中心，周边变化都非常大，而且这边有别墅，把价格抬上去了。”
如这位居民所说，以郭公庄地铁为中心，周边步行几分钟抵达的项目有中海九号公馆、北京国际花园、万科西华府、北京方向等高档公寓及联排别墅，均价在4万/平至5万/平之间。地块以东距离地铁5公里左右的银地家园和天伦棉城的二手房均价也在2万至3万每平之间。同时，该区域还顶着丰台科技园、总部基地等各种名号，周边房价自2010年起不断攀升，时至今日甚至龙湖西局项目也起到一定的支撑作用。
说到这里，我们已不难看出，丰台白盆窑地块附近有着众多高端项目，在价格上为其“撑腰”，周边区域房价自然水涨船高。若地块在交通、配套上能与总部基地无缝接驳，那么现在自住房29000元/平的限价则已经很大程度上“让利”百姓了。
自住房限价贴近市场 “百子湾式”价格将绝迹
截至目前，北京2014年土地出让金收入已达1911亿元，商品住宅楼面价成交均价为14557元/平方米，两大指标均创新高。同样，今天北京自住型商品房的限价也在一路攀升，在已经出让的51宗自住房地块中，平均限售价格达到17803元/平，其中朝阳来广营自住房地块限价28000元/平、石景山八角地块27500元/平，都在今年出让。
自住型商品房推出已经有一年多的时间，其产品本身也随着市场的需要进行了多次调整，自住房越发的贴近市场。因此，丰台白盆窑村自住房的价格不能单纯的和百子湾地块进行对比。百子湾自住房的限价是被各种因素主导的产物，而白盆窑村自住房限价则是较为贴近市场的定价。随着自住房的不断完善，越来越多的自住房将遵循以市场价格为导向的定价方式，而像百子湾地块这种“百子湾式”的自住房将会绝迹。
说回地块本身，亚豪机构市场总监郭毅分析：“地块的价格高还是周边房价推动的，但是其高额的总价肯定会抬高房企拿地的门槛，此外北京自住房的销售速度远慢于开发商的预期，因此这宗地块不会出现特别激烈的争夺。”
结语：据了解丰台区花乡白盆窑村将于2014年12月23日正式开始挂牌竞价，正式的现场竞拍预计在明年的1月初进行。距离拍卖还有一个月时间，不妨给这宗准地王“泼盆凉水”降降温，刨除附加给地块所有的虚名与光环，以“土地”名义体现它该有的价值。
