中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任 倪鹏飞
12月11日，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，城镇化滞后于工业化并非制度原因，根源在于经济发展规律即开放体系下农业剩余劳动力的阶段性过剩，是中国经济社会发展的自然历史过程。进一步提高工业化水平，并配合户籍、福利等一系列制度改革，是破解这一难题的关键。
Q：你一直对中国住房发展进行跟踪与研究，就房地产与中国经济发展进程的逻辑关系来说，你有什么样的新发现?
倪鹏飞：房地产发展与经济发展是相互促进的关系。首先，中国的经济发展，尤其是工业化与城镇化推动了中国经济起飞，带来的人均收入增加，为房地产发展提供了供给与需求两个层面的条件，中国经济发展带动了房地产发展。第二，房地产的发展也推动了中国经济的增长和结构变化，中国从农业社会到城市社会转变的过程中，工业化和城市化齐头并进，住房投资和消费是重要的驱动力，也是中国经济增长和结构变化的主要力量。
当然，在经济发展的不同阶段，两者关系也是不同的。在经济发展初级阶段，主要以工业制造业发展为主，房地产在经济发展中作用不明显;工业化中期，尤其是城市化处于加速的时期，住房需求巨大，房地产的作用越来越突出，对中国经济带动作用较大;工业化后期、城镇化中后期，住房得到了相对解决，房地产需求放缓，房地产与中国经济关系就不像以前那么紧密了。现在就到了转折的节点，房地产告别了短缺时代，房地产发展对中国的增长和经济发展贡献度与以前相比也将有所下降。
Q：从“PIE”模型，即人口、基础设施投资、就业三个变量与要素来剖析中国城镇化，未来有怎么样的预期?
倪鹏飞：原来把城镇化发展分为前期、中期和后期三个阶段，我们认为这种分法过于笼统，很难区分出各个阶段的发展规律。我们把中国城镇划分为六个阶段，前期包括前前期和前后期。
前前期是工业化之前，城镇化率长期在5%左右徘徊，这个时候不具备农业人口大量转化为非农人口的供需条件;前后期是工业化初期，城镇化率从10%~30%阶段，工业化带动城市化，这个时候工业化处于初期，对劳动力需求有个渐进过程，所以处于非常缓慢发展阶段。
当城镇化率在30%~50%时期，就处于加速发展阶段，这个时候工业化处于中期，工业化处于加速期，城镇化也处于加速期。城镇化率超过30%以后，与工业化之间差距会越来越大。城镇化率越过50%以后，随着工业化规模越来越大，农村剩余劳动力越来越稀缺，这个时候，城镇化与工业化差距会越来越小。
当城镇化率达到70%以后，两者会逐渐走向重合。城镇化率70%以后，城镇化就进入后期发展时期，这个时期又分为两个阶段，一个阶段是70%~80%;一个阶段是80%以后，这个时期城镇化向城乡一体化发展。
根据这个判断，从2011年到2030年之间，中国城镇化走入中后期发展阶段。一方面城市化继续加速，但增长速度会逐步放慢;另一方面，城镇化与工业化之间的差距会逐步缩小。这就意味着，随着城市工资和公共服务提高，农村人口逐步向半城市化、完全城市化转变，城镇化过程是一个逐步过程。
Q：我们发现，目前还没有一个国家在城镇化完成之前出现房价的长期下跌，以你的深入研究，未来房地产供给及其价格的曲线会如何?
倪鹏飞：城镇化完成之前甚至是完成之后，长期下跌的可能性基本不存在。从世界经验来看，由于土地资源是稀缺的，人们的需求是无限的。就住房而言，房地产可能会有一段时间或者很长一段时间衰退，但从更长时期看，还是向上趋势。
在城镇化发展加速阶段，房地产价格上扬会比完成之后更加明显。就中国目前而言，可以判断，首先，目前城镇化已经进入中后期，城镇人口增加速度在下降。第二，城市化与中国经济发展相伴随的是人口结构的变化，人口老龄化，城市新增人口规模也开始下降。第三，目前房地产存量已经达到每户一套水平，而且供给规模还在不断增加，这就使调整成为必然，同时也预示了房地产价格变化的走势。
Q：现在国内一些城市在城镇化过程中，偏重于急切借助房地产开发达到引入投资，扩城，但又带出了与产业绝缘的现象，有什么方法能解决这样的难题?
倪鹏飞：这确实是一个很重要的问题。我们研究发现，前几十年，中国经济主要靠工业化和城市化来驱动。就区域而言，前期沿海地区利用其区位优势，主要通过工业化推动经济增长。一方面吸引全球的资本和投资，另一方面吸引内地的剩余劳动力。
沿海地区主要通过外向型工业化推动经济发展，在中央和地方政府财政分权的制度下，地方政府有一个很重要的资源，就是土地资源。为了实现工业化，实现经济增长不惜低价出让土地。这一方面推动了本地区的工业化，但是另一方面工业区却没有城市功能，城市化与工业化脱节。
内地主要通过城市化推动经济增长。中央对中西部和内地有一定的财政转移支付，进行基础设施建设。中西部地方政府有丰富的土地资源，所以地方政府的办法就是利用土地资源和融资平台，进行大规模的基础设施建设，进行城市化。但是这个城市化主要是土地的城市化，物资的城市化，基础设施的城市化。建设了大量的基础设施以及大量房地产，但是没人来，所以形成大量的空城。
这就形成了两种不同现状，东南沿海地区出现大量的工业区或功能不完善的城市;中西部、内地建设大量的新城，但是没有人，也没有产业。两个层面问题都需要不断推进工业化，看起来是个制度问题，其实是工业化不足的问题。
之所以出现城镇化滞后于工业化，因为这是一个递进阶段，工业化还没有充分发达到劳动力短缺的阶段。这个过程中还需要解决制度问题，城乡二元结构、福利保障、户籍制度强化了城市化滞后的问题，但根本原因还是发展阶段的问题。如果出现劳动力短缺了，自然会解决这些问题。
Q：当前城镇化过程中，城市的发展大多还是依靠土地的发展模式，对于这种现状你怎么看?怎么从制度与框架上进行再安排与构建?
倪鹏飞：这个主要是制度安排方面存在很大问题。城镇化是有红利的，城市发展土地是增值的，要实现均衡、和谐、公平的发展，土地红利应该是大家共享的。政府拿一部分，更好地提供公共服务和基础设施投资;企业参与城镇化过程，也需要拿到一部分，以便更好实现土地增值;老百姓也应该拿到自己应该得到的部分。
原来由于农村集体土地不能流转，再加上土地征用制度，导致了公权强行低价征用农民土地，然后出让给开发企业，在整个分配过程中，没有很好地照顾农民的利益。
要解决这一问题，必须实现土地市场化，改革土地制度。经营性土地直接进入市场，不再采用征用制度;公益性用地实行政府征用，但征用价格应该参考市场定价，这样更有利于维护农民的利益。
Q：可以预见，在农民转化为市民的新型城镇化改革过程中，会面临很多挑战，比如钱从哪里来?你觉得目前农村集体土地制度改革，是否会给城镇化发展带来推动力?
倪鹏飞：从整体上而言是有利于城镇化推进，过去城镇化推进缓慢，也是因为制度安排没有结合好。除了经济发展规律外，比如户籍、福利制度。从一定意义上讲，城镇化过程是一个劳动者与劳动工具分离再结合的一个过程。
想要解决这一问题，就要明细农民的资产和工具。第一步先分离，把它卖出去或者租出去。农民进城需要技能，这个钱从哪里来，就是通过处置原来的资产获得。进城后，也是通过把过去的东西卖出去，来买新的东西。这就实现了一个分离再结合的过程。
原来没有这些制度安排，现在就要解决这一问题，需要市场化。首先需要资产化和资本化，土地、劳动力等首先要资产化，然后资本化，然后通过流动实现市场化。这需要相关的制度安排，资金问题其实是这三化过程的一个环节。
实现土地等资源的市场化，首先是土地确权，城乡用地同权同价，其次还有包括劳动力价格、身份问题、无差异流动、不受限制的迁徙、同工同价等，城乡居民也应该是同工同价，同人同待遇;再次，保证交易能够实现;最后，在交易过程中要确保公平。
