轰轰烈烈的造城运动从未停止。
但三四线城市已从争相抢夺的热地变成地产商的鸡肋。近几年，地产商们或选择性地逃离，或进行战略转移，不复当年一窝蜂夺蛋糕的情景。
恒大这样深耕三四线的大地产商也开始有回归一二线的举动，有人口、有商业，才有投资价值，未来城市分化愈演愈烈，资源更加集中，大城市当然是最佳选择之一。
地产商战略转移
2010年限购令一出，居于一二线的地产商们便将眼光投向了三四线城市，加之国家提出城镇化，地产商们更是看中了其间的发展空间，开始大举进军三四线城市。
据悉，进军三四线城市以后，部分开发商获取了较理想的收益。2013年，恒大地产的销售业绩46%来自三四线城市;2013的前三季度，在碧桂园的销售面积中，三四线城市占比高达78.3%，在雅居乐的销售面积中，三四线城市占比达67%。
而同时，亦接连传出房地产三四线失守，撤离三四线的消息，万达和恒大地产深陷银川泥潭。在营口，恒大地产、佳兆业、保利地产和嘉里集团都先后被当地政府招入，在这些公司的项目开工后，周边又有数十个项目陆续拔地而起，市场严重供过于求，企业此时已欲退不能。
克而瑞咨询研究员杨科伟分析道：“很多三四线城市是一个人口导出型的城市，而且经济结构比较单一，居民收入增长幅度有限，支付能力偏弱，而地方政府看到机会加大土地供应，使项目竞争加剧。”
他还说：“需求不是那么大，房子也卖不上价，除了土地价格便宜之外，造房子其他成本差不多，和政府打交道和一二线城市相比更累一点，要花更多的精力，当地的地头蛇还是比较多。”因此，一些企业在意识到供大于求的问题后，开始回归一二线城市。
2013年，一直专注于三四线城市的花样年首次进入北京，以7.79亿元收购北京朝阳区一个商业办公地块。
今年1月，远洋地产在8天时间内斥资超70亿元拿下了北京三宗地块;在上海，方兴地产以101亿元豪取大宁宅地;万科等房企也正加大力度在一二线城市抢夺地块，今年前11个月万科的拿地面积中一二线城市便占了90%以上。
向来深耕三四线的恒大似乎也在进行战略转移。根据中指数据提供的10大房地产企业拿地数据来看，2013年1—11月恒大在三四线拿地超过总数的50%，今年前11月拿地面积锐减到19.8%。
东莞证券分析师何敏仪表示，前两年开发商之间意见有些分化，有些觉得要守一线城市，有些觉得因为城镇化和西部开发等原因，三四线有机会，而到了2013年下半年，意见基本上都比较一致了，拿地回归到一线二线城市，现在三四线偏一点的城市主要还是本地开发商在开发。
何敏仪告诉记者，房地产商们一般是一个区域一个区域地做，比如华南，有一个总部，然后辐射周边一些城市。他们还是比较谨慎，不会贸然进军，也不会贸然退出。她认为，一些大房地产商并没有大举撤退的趋势。
地区分化愈演愈烈
一线城市在继续推进地铁工程建设，例如广州，拟未来十年再建15条地铁，杭州等各二线城市也在积极地兴建地铁。
其中值得关注的是广佛线建成之后，佛山的房价并未暴涨，今年以来回落到8500元/m2左右，地铁的开通让在广州工作的佛山人交通便利，而没有带动商业，房价也只能趋于平淡。
近日，杭长高铁、贵广高铁将陆续开通，同理，对于高铁两端的大城市而言的确是方便了人口的流动，但是对于沿途的三四线城市来说，或许只是更利于劳动力输出。
一二线城市有更集中的资源和就业机会，一些新兴的产业群也只存在于大城市，例如北京的中关村，深圳的南山区、华强北等。
虽然未来人口红利下降，在三四线城市中老一辈的房子将归属现在的年轻人所有，数据上来看拥有房屋的人多了，但是这并不能成为年轻人离开一二线的理由。人口的流动方向仍旧是往一二线城市。
政府用京津冀一体化来舒缓北京的人口过多问题，甚至利用免费坐高铁来吸引人们先乘飞机到天津和石家庄转机去北京。而日前消息称，北京将修建第二机场，可见资源仍将更加集中于特大城市。
城市之间的分化将越来越严重。而围绕在一二线城市边上的三四线城市受到辐射作用，发展潜力相对大一些，和偏远地区的三四线城市相比，分化也将愈演愈烈。
对于地产商而言，即使是投资一些三四线城市，也是寻找有潜力发展成一二线城市的三四线城市。
招商地产董事长林少斌曾说，未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源。
融创中国内部人士表示，融创至今一直专注于一二线城市，并未有进军三四线的打算。
万科方面表示，“采用城市圈带的发展模式，公司在发展时遵循PIE模型，只有人口、基础设施建设、产业、就业对住宅市场有支撑力的区域才会考虑进入。”
根据中指数据，万科今年1—11月在三四线城市拿地比例为1.7%，相比去年同期的27.1%减少了近15倍，可见其发力一二线城市。
杨科伟告诉记者，目前国家的政策导向来看，将会大力发展中小城市，将原来的农村人口导入到城市中，未来三四线的机会可能更多在城镇化。
寻找下一个可以成长为大城市的三四线标的，或许是房产商的野心。
