城市轨道交通的外部性对房地产的影响综述

铁道运输与经济　　railwaytransportandeconomy 14 第２５卷　第１０期 铁道运输与经济城市轨道交通对房地产价值影响研究综述　　　　郑捷奋　等 铁道运输与经济 第２５卷　第１０期

交通的便利程度是人们在购房过程中必须参考的一个重要指标，因此，交通状况是影响房地产价格的一项重要因素。本文探讨了城市轨道交通对于房地产的影响，对于城市管理者科学规划城市轨道交通路线、合理制定房产税收政策，对于消费者理性选购房产及房地产开发商进行市场投资提供重要的参考价值。

城市轨道交通对沿线房地产价格的影响

从区域的角度分析北美洲、欧洲和东亚的城市轨道交通与房地产价值的相关研究成果,论述轨道交通所带来的巨大的经济、社会和环境效应。国外关于城市轨道交通对商业物业价值的研究较少,这是值得开辟的研究视角;城市轨道交通对房地产价值的影响具有区域性和时效性;对城市轨道交通与房地产价值的研究非常强调定性与定量的结合。这些成果对我国关于城市轨道交通对房地产价值影响研究具有一定的借鉴意义。

近年来,随着城市轨道交通建设日益加快,沿线房地产价格所受影响也日渐明显。为了分析轨道交通对沿线房价的影响程度及规律,以上海轨道交通1、2、3号线为例,分析了沿线房价的分布特征。结果表明,在某些特殊地区由于房价受到区域文化、区位条件等因素的影响,轨道交通的影响很弱;但排除个别异常值后,轨道交通对邻近站点房产的价格具有显著的提升作用,即离轨道站点越近房价越高,并且越远离城市核心区轨道交通对房价的影响也越大。

城市轨道交通以其大运量、高效率、低污染等优势,成为大城市解决交通问题的首要选择,但其运营亏损靠政府补贴的经营模式,阻碍轨道交通的可持续发展。本文分析了城市轨道交通对沿线房地产升值的作用机理,并指出正外部性的存在导致轨道交通产品供给的不足,从而使得资源难以达到有效配置。同时,对轨道交通正外部性内部化的实现路径进行了探讨,认为在初始产权界定清晰的前提下,科斯的市场解将使轨道交通建设引发的土地增值转化为企业内部收益。提出轨道交通与沿线房地产联合开发模式,将促进轨道交通投资、建设与运营的良性循环,实现可持续发展。

城市轨道交通如地铁不但能使居民出行更加便利,也能在一定程度上缓解交通堵塞问题,并引起城市区域格局发生变化,提升有关地区的基础设施水平,改善产业基础和商业集聚力,这些都对地铁沿线住房的位置选择和价格产生很大影响。从轨道交通站点的影响辐射范围、轨道交通影响效应的定量计算、轨道交通对住宅价格时间效应和空间效应这几个方面梳理已有的研究成果,为我国在地铁建设方面进一步探讨这些问题,提供理论和经验借鉴。

介绍了轨道交通对房地产价值影响的国内外相关研究成果,指出分市场效应是导致已有研究结论之间不一致的重要原因。同时,列出了未来值得研究的一些问题,包括对商业及办公物业价值的影响,轨道交通影响在空间和时间上的变化特点,以及空间计量经济学的应用,例如空间自相关和分市场效应的处理等。

城市轨道交通通过改善道路通达性所引发的一系列正外部效应，直接影响着沿线地产不同程度的价值增值。文章介绍了城市轨道交通与地产价值的基本内涵，阐述了城市轨道交通对沿线地产价值的影响机理，分析了城市轨道交通对沿线地产价值影响的具体路径。

随着城市轨道交通的发展和房地产市场化的成熟,有关城市轨道交通与沿线房地产价值之间关系的研究受到越来越多学者的关注。研究的领域包括,城市轨道交通对沿线住宅价值影响的范围、影响的正负效应、轨道交通开发利益机制分析等方面,且多从时间效应和空间效应两方面对此问题进行研究。笔者对国内外有关城市轨道交通对沿线住宅价值的研究文献进行综述,并提出了今后的研究方向和建议。

随着城市的建设和发展,城市化步伐的加快,城市交通逐渐的呈现出拥挤现象,城市环境也出现较为严重的污染。城市轨道交通具有高效、准时、容量大并且环保的特点,是大中城市解决城市交通方面问题的有效方式。城市轨道交通建设的过程中对外部环境具有相应的作用,促使周边交通更加发达,促进区域位置价值的提高。因此,对城市轨道交通的房地产影响进行分析,有利于政府土地价格的制定,促使城市交通网络更加合理。文章分析城市轨道交通房地产增值的理论基础,并且对其时空效应机制进行探究。

如何定量评估城市轨道交通开发对周边房地产所带来的增值效应,一直是困扰理论界和实务界的重要问题。以深圳地铁一期为例,从\"区位特征、邻里特征、结构特征\"三方面构建特征价格模型,对其周边房地产增值情况从空间和时间两个维度进行定量分析。实证结果表明,城市轨道交通的空间增值效应显著,影响范围为地铁站点距离700m半径内的区域,该区域内房地产平均增值19.5%。增值幅度最大的是地铁站点100m区域内的房地产,增幅达37.8%。时间维度上,地铁建设期间对周边房地产具有明显的负效应,而运营期内对房地产价格的影响变为正向,尤其是通车后第二年站点周边房地产价格大幅增值。

本文以甘肃兰州为例,探讨了交通发展中的土地利用策略和轨道建设对房地产开发的影响,指出轨道交通既适宜兰州的特殊地形,又符合城市的总体规划;既方便于居民的出行,更有利于城市空间结构的调整,实现多中心城市布局和可持续发展目标,同时也是解决兰州城市交通问题切实可行的有效途径。

根据武汉地铁和轻轨的规划及建设情况,预测城市轨道交通系统对武汉市房地产价格、开发格局及物业类别的影响,并总结成几条规律,旨在为政府及房地产业相关人员提供参考,以促进轨道交通与房地产的协调发展。

以杭州地铁1号线为研究对象,基于沿线房地产交易价格的时间与空间数据比较,运用国际国内现有较为成熟的相关性分析、线性回归分析等统计计量模型,定量地分析地铁项目立项前后对房地产价格的影响程度及范围,以及城市轨道交通对于房地产价格影响的时效性与区域性.

随着房地产交易及与之相关的经济活动日益频繁,房地产评估日显重要。在房地产评估中,除考虑市场条件外,还须注意经济外部性的影响。而传统的评估方法没有充分考虑经济外部性对房地产价格评估的影响,为此,本文引入效用函数进行评估,笔者认为,可得出较为准确、合理的评估结果。

改革开放30年以来,中国的经济快速发展,中国从计划经济跨越到市场经济。房地产业对中国经济的贡献极大,但随着经济的发展,房地产业发展受到了各种制约,其中经济外部性对房地产发展的影响日渐突出,本文着重讲经济外部性对房地产业的影响,并提出一些加快房地产发展的策略。

一、经济外部性的概念外部性最早是由英国经济学家马歇尔在其经典著作《经济学原理》一书中提出的，迄今已有近110多年的时间了。所谓外部性，也称外在效应或溢出效应，是指一个人或一个企业的活动对其他人或其他企业的外部影响，这种影响并不是在有关各方以价格为基础的交换中发生的，因此，其影响是外在的。

随着房地产交易及与之相关的经济活动日益频繁,房地产评估日显重要。在房地产评估中,除考虑市场条件外,还须注意经济外部性的影响。而传统的评估方法没有充分考虑经济外部性对房地产价格评估的影响,为此,本文引入效用函数进行评估,笔者认为,可得出较为准确、合理的评估结果。

城市轨道交通的建设,提升了轨道沿线特别是站点附近的住宅房地产的价值,城市轨道交通沿线房地产开发亦成为当前城市规划与城市交通领域研究的热点。郑州城市轨道交通的建设,将会加快城市发展轴的成型,强化城市中心区功能,加快旧城更新和土地置换的步伐,并对沿线土地的升值产生巨大影响。借鉴国内外轨道交通对房地产影响的研究经验,从理论上分析了未来郑州轨道交通对沿线房地产的影响范围、影响时间及影响程度,并提出了未来郑州轨道交通沿线土地开发的策略,旨在为交通部门及房地产业相关人员提供参考。

对于经济和社会程度发达的大城市而言,城市轨道交通是城市中较大规模的基础设施建设项目,外部性作用巨大。一、轨道交通的外部性作用分析(一)促进区域经济发展轨道交通建成后,能够有效地加快城域之间的沟通,这为城市经济发展提供了先决条件。作为一个城市,都会有主导产业,作为本区域或者临近几个区域的相同产业的先导或龙头。有了便利的轨道交通,可以以本区域的强势主导产业为中心点,

　　文章编号:025822724(2000)0320284204 城市轨道交通对城市结构的影响因素分析 秦应兵,　杜　文 (西南交通大学交通运输学院,四川成都610031) 摘要:分析了两种城市结构即单中心同心圆与多中心轴线式的特点。从我国城市可持续发展的角度指出我 国大城市理想的发展模式是多中心轴线式。从人口、环境、土地等方面阐述了城市轨道交通在城市结构变迁中 的重要诱导作用。最后从我国城市的现状指出发展轨道交通应注意的几个问题。 关键词:城市;轨道;交通;城市结构;单中心同心圆;多中心轴线式 中图分类号:u12　　文献标识号:a theeffectofrailtransportationontheurbanstructure qinying2bing,　duwen (schooloftraffic