房地产市场比较法评估支持系统设计与应用

市场比较法是房地产估价方法中最常用的方法之一，其主要包括“实例的收集。调整项及调整系数的确定、实例比准价格的求取并最终确定估价对象的价格”三个阶段．其中比准价格的准确性直接影响到估价结果的可靠性及合理性。目前，在估价实践中关于比准价格的求取主要依据两种模式：一种是调整系数连乘模式；另一种是调整系数累加模式。对于这两熏计算模式。其运算结果是否能够较为可靠，台理的反映出估价对象的价格。笔者认为还值得思考一番。

将ｂｐ神经网络理论应用于房地产市场比较法价格评估，讨论了网络结构的设计、学习算法等问题；计算实例表明，应用神经网络评估房地产价格具有方便、真实、可靠的特点。

随着我国房地产市场的快速发展,如何合理进行房地产评估成为热点问题。市场比较法由于其直观和容易接受等特点在房地产评估中得到广泛的应用。本文分析了目前市场比较法在房地产评估中运用时存在的问题,提出了改进办法。并以淮安市为例子,分析了市场比较法在实际房地产评估中的运用,得出正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键这一结论。

传统市场比较法在评估房地产价格时存在着区域因素、个别因素修正取值随意性大、计算过程过于粗糙、评估结果不够准确的问题。本文提出应用层次分析法、模糊数学和bp神经网络三种新方法对市场比较法进行改进,系统阐述了三种方法在市场比较法估价中应用的原理、方法和步骤,在此基础上分析了三种方法各自的优势、问题和条件等,并对其应用前景进行预测。

一、房地产市场的组成与特性1.房地产市场的组成。作为房地产业赖以生存的房地产市场,至少包括土地市场和商品房市场两大组成部分。在土地市场中,土地使用权的出让、转让与出租分别属于土地的一级、二级和三级市场;在商品房市场中,增量房、存量房的交易以及房屋出租依次属于商品房的一级、二级和三级市场。但是,由于目前所处的发展阶段、信息披露等原因,本文则侧重于一级市场的分析与研究。

本文首先分析了影响房地产价格的诸因素。以区域因素修正为例，引入层次分析法确定各影响因素的权重，并针对旧房估价，提出了成新度的确定和修正公式，应用ｖｂ５．０编程实现了以下功能：数据输入、选择比较实例、权重确定、因素打分、修正系数确定、计算结果显示等。

文章编号:1006-5342(2001)06-0019-04 基于房地产估价信息系统的市场比较法研究 ξ 何国松 (咸宁师范高等专科学校　地理系,湖北　咸宁　437005) 摘　要:房地产市场比较法是房地产常见的估价方法之一,但由于个人掌握的交易实例有限及修 正主观性影响其可靠性.建立房地产市场估价信息系统有利于提高这一方法的可靠性.系统构建 与应用的步骤是:(1)搜集房地产交易实例,建立房地产交易数据库;(2)建立各种修正模型;(3) 选择比较实例,利用估价修正模型进行修正;(4)估价人员凭估价经验进行适当的调节. 关键词:地理信息系统;模型;市场比较法 中图分类号:f49　　　　　文献标识码:a 0　引言 市场比较法是房地产估价中最常用的方法之 一,它是通过与待估房地产类似状况和条件的房地 产近期市场成交实例的分析

科学研究是探索未知事物或现象的本质和规律的活动，是一种创造性的脑力劳动。现代科学技术的发展，对科研人员素质、知识结构，科研能力等提出了更高的要求，特别是在发展我国社会主义市场经济的今天，更需要加强对科学技术的研究，把理论与实践结合起来，因此，对科学技术的研究必须用科学的方法。正确的方法是通向成功的桥梁。

科学研究是探索未知事物或现象的本质和规律的活动，是一种创造性的脑力劳动。现代科学技术的发展，对科研人员素质、知识结构，科研能力等提出了更高的要求，特别是在发展我国社会主义市场经济的今天，更需要加强对科学技术的研究，把理论与实践结合起来，因此，对科学技术的研究必须用科学的方法。正确的方法是通向成功的桥梁。

市场比较法作为房地产估价中最重要、最常用的方法之一，在住宅用房估价中日渐成为一种主导的估价方法。但是，应用市场比较法的关键在于具备大量真实、可靠、类似和相近的比较实例，否则，估价的结果很难保证客观、公正。

本文通过介绍市场比较法的基本原理和操作程序,并列举典型案例运用市场比较法进行房地产评估,体现了其现实意义。

在房地产估价实践中，市场比较法是最常用的方法，本方法最重要的步骤之一就是对可比实例的价格进行修正并求取待估房地产价格。然而，在最关键的修正和求取公式上一直存在可商榷之处。本文先对传统计算公式的合理性和准确性提出质疑，继而简述了中南财经政法大学邓金鑫学者对于传统公式的改进建议。在此基础上，笔者针对该改进公式提出了进一步的改进意见，力图为房地产估价实践工作提供有价值的参考。

摘要 房地产估价中，市场比较法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的 是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中 成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。我国《房地 产估价规范》规定:在有条件的地方必须应用市场比较法来评估土地或房地产价 格。所以如何科学地运用市场比较法进行房地产估价已经成为一种趋势，是我国 房地产界迫切需要解决的问题。 本文首先从理论上对房地产价格的影响因素、房地产估价的原理及难点、市 场比较法的应用原理、步骤及应用现状做了深入研究，总结了市场比较法在我国 应用过程中存在的主要问题和难点:可比实例选择的随意性，因素修正的主观性、 不完备性，交易案例不易得到等，以及目前所采用的市场比较法数学估价模型存 在的不科学性和不合理性，急需寻找更科学、更合理的估价模型以及更科学地应 用市场比较法估价的途径。 接着，本文探讨了模糊

市场比较法在房地产估价中是最常见、最重要、应用最多的方法之一,本文介绍了市场比较法的含义、理论依据、适用范围、操作步骤、计算公式,重点阐述了提高市场比较法评估精度的六个建议。

本文对房地产估价方法中应用较为广泛的市场比较法内涵及适用范围进行了阐述，通过分析了市场比较法应用的难点，提出了解决问题的对策和措施。

本文通过介绍市场比较法的基本原理和操作程序,并列举典型案例运用市场比较法进行房地产评估,体现了其现实意义.

精心整理 页脚内容 比较法及其运用 要求 1.熟悉比较法的含义； 2.了解比较法的理论依据； 3.掌握比较法适用的估价对象和条件； 4.熟悉比较法估价的操作步骤； 5.了解搜集大量交易实例的必要性； 6.熟悉搜集交易实例的途径； 7.掌握搜集交易实例的要求； 8.了解建立交易实例库； 9.了解选取可比实例的必要性； 10.掌握选取可比实例的要求； 11.熟悉建立比较基准； 12.熟悉交易情况修正的含义； 13.熟悉造成成交价格偏离正常比较价格的因素； 14.掌握交易情况修正的方法； 15.熟悉市场状况调整的含义； 16.掌握市场状况调整的方法； 17.熟悉房地产状况调整的含义； 18.掌握房地产状况调整的内容； 19.掌握房地产状况调整的思路； 20.掌握房地产状况调整的方法； 21.熟悉求取单个可比实例比准价格的方法； 22.了解求取最终比准价

本文应用gm(1,1)模型对房地产市场比较法估价进行了改进。通过预测价值时点的价格指数,将可比实例交易价格修正为价格日期时的市场价值,再经过市场交易状况修正、房地产状况修正,从而获得比准价格。最后将改进模型应用于某住宅小区转让价格评估,结果表明gm(1,1)模型预测精度为1级,且该模型比普通的线性回归模型误差更小。

金融支持与吉林省房地产市场的发展——近年来吉林省房地产市场得到了长足的发展,但是吉林省的房地产市场仍然处于一个较为初级的发展阶段,房屋价格远远低于全国平均水平,而且面临着较为严重的供给约束和有效需求不足问题。虽然以银行贷款为主的金融支持推动了吉...

通过对回归分析中的多元线性回归的方法与原理进行系统的阐述,借助中国统计年鉴2014的统计数据进行了有关房地产价格的的分析,并对全国房地产平均销售价格进行了实证检验。

重庆房地产市场评估报告——壹、重庆概述　　一、城市简介　　二、宏观经济环境　　三、市政建设与规划　　　　贰、市场分析　　一、中心城区市场分析　　二、竞争市场分析　　　　叁、项目分析　　一、项目立地　　二、项目定位　　......　　　...

房地产市场是房地产双方发生经济联系的场所,只有具备双方均能接受的交易价格,才能实现房屋作为商品的转移。没有市场,就不会有价格。因此,市场价格是一种客观存在。随着市场交易量的扩大,对市场交易采用市场价格估价法也是必然的。房地产价格评估的基本要求是公正、科学、合法。而这种公正与科学,必须具有灵活性,有对具体对象的具体分析,才能得出合理的判断和正确的估价,才能适应价值