2025-01-21
在当今城市的发展建设过程中,由于建设用地的有限性,以及城市总体规划的需要,在原有城区内土地上进行房屋拆除重建,尤其是在旧城区内,利用原地块地理位置的优越性,将上世纪建造标准不高、房屋用途不尽合适、户型和功能落后的房屋拆除,重建宜商宜住,符合现代最高最佳使用原则的房地产,即提高了土地利用集约度,使原划拨土地进入市场交易,国家收取土地收益,
!"中国房地产#$$%&’ 南京市房屋拆迁管理办公室石群 探索城市房屋拆迁中 被拆迁房屋的房地产市场评估价格 《城市房屋拆迁管理条例》国务院第%$(号令(以 下简称《条例》)新增了被拆迁房屋的货币补偿标准,以 房地产市场评估价格确定的原则,并授权省、自治区、 直辖市人民政府制定具体办法。这是《条例》的一大进 步,是关于房屋拆迁补偿标准的重大突破,它将原拆迁 以“人”为主转变为以“物”为主,使城市房屋拆迁更能 充分体现等价有偿这一民事法律关系最基本的原则, 同时也是城市房屋拆迁走向市场,与国际接轨的重大 举措。 一、房地产市场评估价格的确定 各地根据国务院条例的精神,结合本地实际,对城 市房屋拆迁中的房地产评估方法,做出了不同的规 定。主要分为两种:一是与市场接轨对被拆迁房屋按照 市场比较法来确定被拆迁房屋的评估价格(以下简称 市场评估价格);二是由政府制定拆迁评估指导价,再 根
房屋拆迁补偿评估价格分析 来源:作者:时间:2010/10/25 房屋拆迁补偿评估价格分析 1.评估价格形成方法房地产估价的基本方法有比较法、收益法和成本法,不同的评估 方法有不同的适用范围、资料搜集要求、价格测算式和估价技术路线,并且众所周知评估 价格是对应特定估价目的、对应特定法律依据而存在的,房屋拆迁补偿价格评估的法律依 据显然应包括01版条例。 2.评估价格形成的假设前提估价假设前提基本上有两类,一类是最高最佳使用前 提,一类是持续使用前提。显然,待拆除的房屋及装修物不具备实现其最高最佳使用或持 续使用可能的几种实现方式之一,比如保持现状、转换用途、装修改造、重新利用等;因 此,房屋拆迁补偿估价应是房地产的权利在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价 值,其与真正意义上的房地产市场评估价格存在显著的区别。 3.评估价格形成的产权类型
由于环境的改变、收入的增加、城市建设规模越来越大等各种因素的影响,导致城市土地价格也发生了变化:现代化建设中,城市土地价格评估体系已经由间接方式向着直接方式发展.很好地满足了社会发展对土地资源的需求,对于推动我国土地市场长远发展起到一定作用。
一宗工业用地土地使用权抵押价格评估 一、估价对象基本特征 估价项目座落:107国道西侧市工业圆区内,地号:1-65-7,图号:53.60-50.25, 地类(用途):工业用地,使用权类型:出让,终止日期:2052年3月11日,使用权 面积:5517.4m2。《国有土地使用权证》:郴国用(2006)第347号,土地使用权 人:刘学兵。地上建筑物三栋,砖混结构,1994年建成,每栋建筑面积:810.61m2, 总建筑面积:24310.83m2。估价目的:为确定抵押贷款额度提供价值参考。估价 基准日;2007年6月12日。未设定抵押等他项权利。 二、评估方法选择 根据估价项目的特点和估价目的,从估价保守谨慎原则出发,宜选取用“基 准地价系数修正法”和“成本逼近法”进行估价。 三、评估过程及结果 1、基准地价系数修正法测算分析 运用基准地价系数修正法测算公式: v土地价=
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称\"《暂行条例》\")第六条规定:计算增值额的扣除项目包括,取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。《暂行条例》实施细则第七条第四款规定:日房及建筑物的评估价格,是指在转让
土地估价报告 项目名称:李树信待估宗地国有土地使用抵押价格评估(唐山市 丰润区) 受托估价单位:************有限公司 土地估价报告编号:**-**-土估[2010]字第133号 提交估价报告日期:二o一o年十二月二十一 土地估价报告 第一部分摘要 一、估计项目名称 李树信待估宗地国有土地使用抵押价格评估(****) 二、委托估价方 委托方:*** 联系人:*** 联系电话:*********** 三、估价目的 ****委托********对其使用的位于*******的一宗国有出让商业用地 进行现值评估,目的是为其进行抵押贷款提供使用权价格参考依据。 四、估价基准日 二o一o年十二月十七日 五、估价日期 二o一o年十二月十六日至二o一o年十二月二十一日 六、地价定义 根据委托方提供的资料及评估人员现场勘查,待估宗地位于 *****,宗地证载用途为
征用集体土地涉及的土地及房屋拆迁补偿价格评估实践 2009-03-0914:30:15|分类:调研论文|标签:|字号大中小订阅 作者:不详 前 言 依据土地利用特征的不同,在集体土地的征用中,对征用集体土地所涉及 到的土地及房屋拆迁补偿价格评估主要分为两个方面的问题,一个是对集体建 设土地即集体土地农村房屋的拆迁补偿价格问题;另一个是对集体农用地(包 括荒地)的征用补偿标准评估问题。 第一个问题主要集中于城镇建成区或规划区内,随着农村城市化和城市郊 区化,城乡结合部集体土地房屋拆迁量越来越大。征地拆迁是指国家因公共利 益的需要,经依法批准将集体所有地土地征为国有后,对原集体土地上的建筑 物、构筑物进行强制拆迁,并给予补偿的行为。城市房屋拆迁是指因城市建设 项目的需要,取得房屋拆迁许可证的拆迁单位(拆迁人)与被拆迁房屋的所有 人(被拆迁人)订立拆迁补偿安置协议,按照协议实施
1 评估报告审查要点 格式规范、内容全面是对土地估价报告的基本要求,报告的质量 差异主要体现在估价依据的充分性、相关说明的严谨性、市场及区位 分析的深入程度等方面。为了使评审专家对各等级报告的评定标准有 一个整体把握,以下从定性和定量两个方面加以说明。 需要特别强调的是,评分标准只是针对一般情况而言,在评审过 程中,由于估价对象及估价目的不同,估价报告评审不可能完全套用 同一模式,请评审专家针对不同情况,正确把握评审标准的内涵,具 体问题具体分析。 一、估价报告形式审查要点 估价报告的规范性、要件齐全性是最基本要求,凡不符合下列要 求的视为形式不合格,直接作为不及格报告不进行评分。 (1)不符合《土地估价报告规范格式》要求的; (2)土地估价报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。 二、估价报告关键技术问题审查要点 估价报告存在下列技术问题直接视为不及格报告不进行评分。
土地估价报告 项目名称: 受托估价单位: 土地估价报告编号: 提交估价报告日期: 关键词: 土地估价报告 第一部分摘要 一、估价项目名称 二、委托估价方 三、估价目的 四、估价基准日 五、估价日期 六、地价定义 七、估价结果 八、土地估价师签字 九、土地估价机构 土地估价结果一览表 第二部分估价对象界定 一、委托估价方 二、估价对象 三、估价对象概况 四、地价影响因素 (一)一般因素 (二)区域因素分析 (三)个别因素分析 第三部分土地估价结果及其使用 一、估价依据 二、土地估价 1、估价原则 2、估价方法 3、估价结果 三、估价结果和估价报告的使用 1、估价的前提条件和假设条件 2、估价结果和股价报告的使用 3、需要特殊说明的事项 第四部分附件
加油站作为一种商服用地,在我国现阶段实际土地利用中具有明显的 特殊性,即有明显的超额垄断利润,根据《城镇土地估价规程》,对 于具有垄断性质的用地,评估中应考虑垄断地租的修正。在加油站等 具有超额垄断利润特殊用地实际评估操作中(如抵押、作价出资等) 基本采用的评估方式是采用基准地价系数修正法与收益还原法进行 评估,在收益还原法评估中往往是采用扣除特许经营权费用的方式进 行垄断地租的修正,这种评估方式就估价原理和估价原则看看似完全 合理的,但是就目前就国内外不动产评估理论和我国现实国情看,存 在较大问题:一是:不动产价值的本质是不动产权益(包括权力、利 益和收益),权益价值不可分割的部分或权益是不能割裂的,如一个 宾馆的大堂,一个保龄球馆的一个球道,一个高尔夫球场的一个球洞 是不能单独评估作价进行抵押或进行其他经营运作,因为宾馆的大 堂、保龄球馆的一个球道、高尔夫球场的一个球洞离开
第1页共2页 土地评估委托合同 委托方(以下简称甲方): 地址: 法定代表人:联系人:联系人电话: 受托方(以下简称乙方): 地址: 电话:法定代表人: 兹有甲方委托乙方对以下土地项目进行评估,根据《中华人民共和国合同法》及 相关法律法规规定,经甲乙双方友好协商,签定本协议。 一、评估项目名称 土地名称、位置:。 土地宗数、面积:。 (具体以甲方提供的产权资料为依据) 二、评估目的 受委托方委托为其了解估价对象规划条件下土地使用权出让价格提供参考依据。 三、评估基准日 。 四、双方权责 1、甲方负责提供委托估价对象的合法资料,具体如下: (1)、《土地评估委托书》; (2)、《湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单》()政国土字第号; (3)、《县城镇建设规划管理办公室建设用地规划设计条件通知书》 (4)、《县国有储备土地挂牌红线图》; 2、在乙方对委
在房地产估价活动中,房地产评估价格是核心。如何从量的角度,准确把握这一核心,是房地产估价活动的关键。本文从房地产商品的特性入手,并进一步分析了房地产市场的特性,最后运用博弈分析方法揭示出房地产估价工作所追求的客观合理的价格,即本文研究的房地产评估价格的本质。研究房地产评估价格的本质,对房地产估价工作具有基础性的指导意义。
商丘市应天会计师事务所有限公司 土地评估作业分析表 资产占有单位:评估基准日:单位: 评估项目鉴定意见和依据 土地类别 土 地 基 本 概 况 地点 征地时间 土地面积 (m2) 土地证号 重 置 成 本 依 据 购买价格 账面原值 已使用年 限 市 场 价 格 依 据 市场单价 重置单价 核实面积 备 注 评估单价 评估全价 评估责任人技术检测 职称 姓名 评估分析和报告 职称 姓名 作业时间2004年月日
无锡市拆迁房屋及装饰重置价格标准 二oo二年十二月六日 目录 一、房屋重置价格标准 房屋 类型 结构 形式 等 级 适用房屋 重置价格 (元/m2) 住宅 砖混 一 别墅式住宅(独门独院)720 小康型多层住宅650 二普通多层成套住宅560 三普通多层非成套住宅;低层住宅505 四普通低层住宅420 砖木 一高档庭院式或花园洋房812 二正规立贴结构或老式厅堂建筑562 三立贴式结构或搁料住宅425 非 住 宅 钢混 一 综合楼、办公楼、食堂或教学楼、公共娱 乐场所等 660 二大空间多层
现代城市中,由于土地越来越稀缺以及建筑技术的日益发展,高层建筑物越来越多。一座高层建筑物可能不再只有一个所有者,可以由众多主体分别拥有该建筑物的某一部分,房地产产权也必将多元化。与此同时,随着产权的进一步完善,房产所对应的土地也必将进行分割,大量的分摊土地使用权应运而生,估价实务中分摊土地使用权的评估业务随之增加。在目前的土地管理状况下,分摊土地使用权具有特殊性,评估实务中出现了一些值得我们去思考、探讨的新问题。
46 一、房屋拆迁装修补偿评估 的现实性 根据《城市房屋拆迁管理条 例》规定,拆迁人应当对被拆除房 屋及其附属物的所有人给予补 偿。由于旧城区建筑密度和人口 密度过高,相对于城市新区开发, 旧城区再开发过程中的拆迁安置 补偿费在整个开发成本中占有很 大的比重,同时,从开发程序看, 包括征地、拆迁、场地平整等工作 内容的建设准备阶段所花费时间 的长短将直接影响到整个项目的 开发周期。目前,主要附属物之一 ———房屋装修作价补偿金额确定 大都采用类似于建筑工程概预算 的逐项积算法,即净计法,致使整 个评估工作工期长、成本高昂、效 率低下,从而进一步影响到整个 项目的开发周期。因此,如何合 理、快速地确定被拆除房屋主要 附属物之一———房屋装修作价补 偿金额,对于被拆迁人合理获得 补偿、拆迁人提高工作效率、加快 旧城改造的步伐、提高人们生活 工作环境有着重要
沈阳城市房屋拆迁补偿标准提高房屋评估价上浮 2010-11-0308:21:52来源:时代商报 0[提要]沈阳市城市房屋拆迁补偿标准提高了,拆迁住宅房屋实施货币补偿的,补偿标准在被拆迁房屋市场评估价格 基础上上浮20%~30%,搬家补助费由以往每户一次性支付400元涨到800元,临时安置补助费由12元/平方米涨到 18元/平方米。 沈阳市城市房屋拆迁补偿标准提高了,拆迁住宅房屋实施货币补偿的,补偿标准在被拆迁房屋市场评估价格基础 上上浮20%~30%,搬家补助费由以往每户一次性支付400元涨到800元,临时安置补助费由12元/平方米涨到18元 /平方米。同时根据房屋所处不同区位,搬迁奖励每平方米300~500元。这样算来,今后城市房屋拆迁补偿费可能至少 要比以往多出几万元。 昨日,记者由沈阳市房产部门获悉,日前沈阳市下发了《关于
随着土地市场建立的逐步完善,合理确定房屋拆迁中的补偿价格迫在眉睫,笔者就沈阳市拆迁补偿的非住宅部分补偿价格确定方法谈谈自己的看法和意见。根据《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》(沈阳市人民政府2003年19号令)规定,在拆迁过程中的补偿价格需要通过评估确定。对于居民住宅部分的补偿价格由于有大量的商品房销售价格和二手房销售价格可以作为比较案例,其补偿
从《资产评估基本准则》中我们可以看到,准则并没有明确表示适当的价值类型是什么,以及有哪些价值类型可供选择。而在基本准则颁布之前,关于资产评估的价值类型问题在我国资产评估界尚未完全统一认识,所以有必要就资产评估准则中的价值类型及其选择问题进行讨论。本文从资产评估价值类型的定义出发,列举比较普遍的资产评估价值类型分类,并进行分析,最后得出将资产评估价值类型分为市场价值和非市场价值的意义和作用。
通过理论联系实际,定性与定量相结合的方法,科学地选取不同类型房地产评估价格的特征因素,并进行了量化,且减少了房地产估价中主观因素,使房地产评估结果更客观和可信。
职位:公路工程
擅长专业:土建 安装 装饰 市政 园林
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