中国标准化研究院、科技部科技评估中心、中国计量大学、北京零点有数数据科技股份有限公司、上海国信社会服务评估院、上海聚零政数据科技有限公司、中关村巨加值科技评价研究院

本标准规定了标准化第三方评估的基本术语和定义2100433B

本标准规定了标准化第三方评估的基本术语和定义。 本标准适用于各类标准化第三方评估活动，包括标准化第三方评估活动的委托、组织、实施、应用、管理、监督、研究和培训等

付强、徐耀玲、韩冰、王春艳、张朋越、屈明剑、郑鹰、李晶、王慧萍、郭强、付艳华、何小敏

第一篇　开篇

一、第三方评估及其作用与意义

（一）第三方评估的含义及特点

（二）第三方评估的作用与意 义

二、国外第三方评估

（一）由来与发展

（二）一些国家的情况

（二）主要做法与启示

三、第三方评估在中国

（一）十八大之前

（二）十八大之后

（三）问题与出路

第二篇　理论篇

一、第三方评估基本问题

（一）第三方评估的分类

（二）第三方评估构成要素

（三）第三方评估原则与标准

（四）第三方评估的核心理念

二、第三方评估理论框架

（一）项目可行性研究理论

（二）基于可持续发展的动态管理理论

（三）公共治理理论

（四）系统分析理论

（五）反馈控制理论

（六）系统综合评估

三、第三方评估体系建设

（一）确立第三方评估的法律地位

（二）发挥好政府的作用

（三）加强评估机构和人才队伍建设

（四）规范公众参与行为

（五）充分发挥新闻媒体的作用

四、事前评估与事后评估

（一）事前评估

（二）事后评估

五、第三方评估的组织实施

（一）评估程序

（二）档案管理

（三）保密规定

（四）廉洁要求

（五）回避制度

六、评估报告

（一）主要内容

（二）基本要求

第三篇　方法篇

一、第三方评估通用方法

（一）逻辑框架分析方法

（二）综合指标体系评价法

（三）专家打分评价法

（四）信息调查法

二、事前评估专门方法

（一）定性评估预测

（二）定量模型评估方法

（三）社会学和社会工程评估预测方法

三、事后评估专门方法

（一）定性经验评估

（二）定量模型评估

（三）对比法

四、简要总结

第四篇　附录

民政部关于探索建立社会组织第三方评估机制的指导意见

湖南省人民政府重大决策实施效果评估办法（试行）

江苏省人民政府办公厅关于开展重大政策举措第三方评估的实施意见

山西省人民政府《政府绩效第三方评估管理办法》

江西省地方性法规和省政府规章草案第三方评估办法

青岛市政府决策落实第三方评估办法（试行）

南京市重大政策措施第三方评估实施办法（试行）

必备条件

任何一个事物的发展都具有两面性，引入第三方评估监理机构也存在着同样的问题。如果一些问题处理不好，会违背引入第三方评估监理机制的初衷。笔者认为该监管机制的成功实施必须具备以下几个条件，否则该监管机制应该慎行。

1.提高行业的市场化程度，培养公民的物业服务产品消费意识

将第三方评估监管机构引入物业管理行业进行评估、监督，其实在深圳、厦门等地曾经提倡过，但由于种种原因最终都没能实现。厦门实施第三方评价最终失败，一个主要原因是业主对物业服务产品的消费意识不强，对物业服务不认可，即使管理服务达标了也不认可。

这种心理源于中国计划经济时代的住房分配制度，人们习惯了住公房，一旦住进房子，一切都单位给包了，个人除了水电费是无须任何付出的。近几年，随着房地产行业的发展，人们才慢慢认识到了物业管理。但是大部分业主对物业管理认识也仅仅停留在最基本的层面上。随着福利分房体制的终结，这一认识在业主心中已略有改观。但是在中国，几千年来，一直有着一种四合院文化和农家大院文化的延续，就是用旧物权概念来解释现代物业小区的现象。过去的四合院和农家大院，关起门来都是自已的。但是，现在住在了小区，自己的天花板成了别人的地板，自己跟邻居有了很多公用的东西，比如，小区的绿化面积、小区的道路和停车场等。如何分摊费用，自已不太明白，也需要重新了解。

另外，几千年来，中国百姓一直缺乏契约精神，加之物权概念仍然需要进一步理解和消化。所以，在社会上引入第三方评估监理机构进行评估时，需要不断地提高物业管理的市场化程度，引导物业买受人增强物业服务产品的消费意识。宣传物业服务就是一个产品，住房子花钱买服务是物业保值、增值必经之路，打造一个比较客观的外部发展环境，是成功实施第三方评估监理机制的必要条件。

2.引入第三方评估监理机制的相关配套法规必须健全

在物业管理行业中引入第三方评估监理机制，仅仅简单引入是达不到预期效果的，还需要健全的相关配套法规，从制度上把关，以免此机制流于形式，甚至给目前已是纠纷颇多的物业管理行业添乱。引入第三方评估机构的相关配套法规、准入退出机制以及相关的责任义务均可以参照注册会计师、执业律师行业的相关配套法规和处罚措施，从制度上引导第三方评估监管机制健康发展，否则引入该机制应该慎行。

另外，第三方监管行业的准入门槛不能设得太低，否则局限于从业人员的自身专业素养，根本起不到公正的评估监管作用。可以参照注册会计师的准入标准，引进注册物业管理师从事此行业，提高从业人员素质，使该机制起到真正的评估监管作用，化解物业管理纠纷，真正促进物业管理行业的健康发展。

3.保证第三方公信力是该机制的生存之本

北京市住建委张农科副主任在讲话中谈到，2010年物业服务的工作重点基本思路是紧抓住一个矛盾，就是物业管理这个纠纷的矛盾，突出规范两个主体，物业服务企业和业主大会，注重依靠第三方力量，来协调物业服务。这就是说物业服务公司、开发商，以及业主产生纠纷时，要请第三方来评估，这个第三方首先要讲信用，这样，第三方出具的评估报告等相关文件才会有公信力，才会对纠纷的解决产生促进作用。那么，怎样才能保证第三方评估监管机构的公信力呢"para" label-module="para">

首先，要给第三方评估监管机构一个明确的定位，是一个不具备强制性的第三方。他的产生和存在不能依附于任何一方，必须是独立，必须是市场化运作的结果。那么他所进行的评估、监管才有可能是公正的，这样才能取得物业服务公司和业主双方的信任，才能保证这个第三方机构的公信力。

其次，还要明确这个第三方评估监管机构责任。这个第三方是在物业管理纠纷中站在一个中立，公正的立场上，搭建一个平台，让双方拉近关系，分清责任，理性地处理纠纷。

第三方评估监管机制是靠信用生存的，如果第三方在评估监理过程中丧失了公正的立场，它就丧失了公信力，也就丧失了市场，这个机制也就无法生存下去了。

4.社会需要建立多方联动机制

第三方评估监管机制服务于整个物业服务市场。而物业服务面对的客户是成千上万的寻常百姓家，这成千上万寻常百姓家庭的和谐与安宁是构建整个和谐社会的基础。所以这个第三方监管机制的顺利运行还需要依赖于整个社会的多方联动机制。

首先，需要政府引导社会各方来共同培育、呵护第三方评估监管机制。一项新生事物的发展都是一个螺旋发展的过程，政府要尊重新生事物发展的客观规律，尽力给这个新生的监管机制一个自由发展的空间，除了在制度予以科学、严格限制外，不要做更多的行政干预，比如：第三方机构出台了一个公正的报告，但业主不认可，政府会不会从社会稳定的角度对报告予以否定，否则第三方机构将没法开展工作。政府应

将该第三方评估监理机制的生存、发展以及自我修缮能力完全交给市场，努力营造全社会的各方联动机制，为第三方评估监理监管机构发展、壮大打造一个良好的外部社会发展环境。其次，政府还需加大业主大会、业主委员会的建设。

业主委员会是业主维护自身合法权益代表，只有成立了业主委员会才具备了与物业服务企业直接对话的主体资格，才能谈得上维护权益：否则连对话的资格都没有，何谈维护自身权益。当业主大会、业主委员会、第三方评估监理机构等各方联动时，将能保证物业管理服务市场在各个环节的公开、公正、透明。 2100433B

1、什么是综合标准化的两个基本概念

所谓综合标准化，又可叫做“全面标准化”或“整体标准化”。就是针对不同的标准化对象，以考虑整体最佳效果为主要目标。把所涉及到的全部因素综合起来进行系统处理的标准化管理方法。

我国标准GB/T12366《综合标准化工作指南》中对综合标准化下了定义：“为了达到确定目标，运用系统分析方法，建立标准综合体，并贯彻实施的标准化活动”。综合标准化是系统工程和标准化相结合的产物。它以标准化具体对象系统为研究对象，准确地把握各种相关要素之间的关系，以保证整个系统的功能效果最佳。

2、标准综合体

开展综合标准化工作，首先要求针对不同的标准化对象，制订一整套相互协调的标准技术文件，我们把这一整套经过系统处理，能够促证对象整体最佳效果的标准和标准技术文件称为标准综合体。它是综合标准化的物质基础。

为此，国家标准GB/T12366《综合标准化工作指南》中对“标准综合体”定义为：“综合标准化对象及其相关要素按其内在联系或功能要求以整体效益最佳为目标形成的相关指标协调优化、相互配合的成套标准。”1989年8月宣布的我国历时两年多时间制定的彩电综合标准体就是有344项成套标准构成的。

标准综合体按其性质可分为二大类：一类是产品标准综合体，它以产品标准作为主要标准化对象，把原料，材料，零部件，半成品及设计文件，工艺文件等相关要素标准协调起来，组成一个产品综合标准化体系

工业产品可以建立标准综合体，农业产品也可以建立标准综合体。如我国建立的长绒棉综合标准体由20个标准所构成，烤烟综合标准体由17项标准所构成。

另一类是一般技术性标准综合体，主要是技术文件标准综合体。它概括的范围有基础标准、跨专业部门的综合性课题以及对国民经济有重要意义的专门课题等。它是为了保证跨部门的高度民主协调统一，针对国民经济的具体情况和部门生产的共性而编制的整套标准。

上述两类标准综合体中，一般技术规定的标准综合体具有更重要的意义，它是进行跨专业部门协调工作的基础，是开展产品综合标准化保证条件和依据。这两类标准综合体有机地结合起来，就形成完整而统一的综合标准化体系。