成都市城乡房产管理局关于发挥群众作用做好居民自治改造工作的指导意见

成房发〔2014〕97号

各区（市）县房管部门，各相关单位：

为充分发挥群众主体作用，有序推动棚户区改造工作，根据相关法律法规规定，结合我市实际情况，现就我市居民自治改造工作提出如下指导意见：

一、基本含义

居民自治改造是指在实施棚户区改造过程中，改造范围内居民通过自治改造委员会（以下简称自改委）直接参与项目改造的具体工作，主动会同项目 实施单位开展补偿安置相关事务的工作方式。

二、适用范围

本市行政区域内通过房屋征收或其他模式实施的棚户区改造项目。

三、基本原则

按照党的十八大关于“完善协商民主制度和工作机制，推进协商民主广泛、多层、制度化发展”的工作要求，坚持“政府主导、群众主体、市场运作、单位协同、依法改造”的基本原则，充分尊重群众意愿，鼓励群众主动参与，调动群众自主性和积极性，发挥群众监督作用。

四、自改委的产生流程

在当地房管部门、街道办事处的指导下，由改造范围内居民民主选举产生。

（一）以栋或单元为单位，推选出1~2名群众基础较好、政治素质过硬、具备一定组织能力和时间精力的住户代表。

（二）住户代表公开进行投票，选举出其中20%~30%的代表作为自改委候选人。

（三）逐户征求住户对自改委候选人名单的意见并签字确认，候选人获得支持率达到95%的方可当选自改委成员。自改委成员人数不能满足项目需要的，可从剩余住户代表中补充推选。

（四）自改委成员人数为5人以上单数，设主任1名，副主任若干。成员名单应当在改造范围内公布。

五、自改委的工作职责

（一）收集和反映改造片区住户对改造项目的意见和建议，配合项目实施单位进行摸底调查。

（二）宣传棚户区改造政策，做好对改造片区住户的教育工作，引导住户积极支持和配合棚户区改造工作。

（三）对改造项目的规划设计方案和安置补偿方案提出意见和建议。

（四）配合项目实施单位做好改造项目的签约和搬迁工作。

（五）做好安置房屋建设的监督工作。

（六）及时向改造片区住户通报项目的进展情况和相关事务，接受住户的质询和监督。

（七）配合项目实施单位做好住户的返迁入住工作。

六、工作开展方式

自改委根据工作需要成立工作小组，明确工作职责，制定工作制度，针对改造项目情况分类制定具体工作方案，从改造范围内居民的整体意愿和根本利益出发，主动上门开展工作。其办公用房由当地街道办事处协调解决。

七、相关规定

（一）居民自治改造仅作为推动实施棚户区改造的一种工作方式，由各区（市）县根据项目实际情况选择适用。

（二）通过居民自治改造实施的项目，可将改造范围内同意改造的居民户数比例以及签订模拟补偿协议的比例，作为项目启动的条件。具体根据改造项目实际情况确定。

（三）自改委开展居民自治改造工作应符合相关法律法规，当地房管部门、街道办事处应当做好指导和监督工作。

（四）自改委应当同项目实施单位进行充分对接，协调开展工作，就入户调查、宣传动员、签约搬迁等工作形成联动工作机制。对少数不配合搬迁工作的居民，可由自改委组织群众积极分子及相关工作人员对其进行宣传教育。

（五）棚户区改造以外的其他项目可参照适用。

八、解释机关

本指导意见由成都市城乡房产管理局负责解释。

九、实施日期

本指导意见自公布之日起实施。

成都市城乡房产管理局

2014年6月9日

2014年6月9日，成都市城乡房产管理局印发《关于发挥群众作用做好居民自治改造工作的指导意见》。

成都市房产管理局成都市司法局关于共同做好物业管理纠纷调解工作的意见（暂行）

成房发（2009）127号

各区（市）县房产管理局、司法局，高新区规划建设局：

为进一步发挥人民调解在预防、化解物业管理纠纷中的独特优势和职能作用，做好人民调解与处理物业管理纠纷工作的有机衔接，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《四川省人民调解条例》、《成都市物业管理条例》等相关规定，结合成都市实际，现就共同做好物业管理纠纷调解工作提出如下意见：

一、指导思想

以科学发展观和构建社会主义和谐社会为指导，围绕全域成都统筹城乡发展要求，以加快构建和谐物管、文明社区为目标，突出发挥人民调解工作在化解、预防物业管理矛盾纠纷和维护社会稳定中的积极作用，以化解物业管理矛盾纠纷为主线，建立人民调解、行政调解和司法调解相互衔接、相互补充的调解工作体系，营造和谐良好的社会发展环境。

二、调解原则

人民调解组织调解物业管理纠纷，应当坚持公开、公平、公正的要求，遵循依法调解、平等自愿、尊重当事人诉讼权利、有利于彻底化解物业管理纠纷的原则。

人民调解组织应当积极受理辖区内物业管理纠纷当事人的调解申请，并认真予以调解，积极预防矛盾纠纷的激化。

三、调解纠纷范围

人民调解组织受理和调解以下物业管理纠纷：

（一）业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人之间因维修资金使用，房屋及其附属设施设备维修、养护、管理和相关区域环境卫生与公共秩序维护中的纠纷以及在（前期）物业服务合同履行过程中产生的纠纷；

（二）业主大会的设立、业主委员会选举及其依法依授权履职中发生的业主之间、业主与业主委员会之间的纠纷，业主自行管理中发生的业主与业主、业主与业主委员会之间的纠纷；

（三）因业主及使用人违反所在建筑区划（临时）管理规约中有关房屋租赁、违法建设和装修等方面的约定引发的纠纷；

（四）物业管理活动中相关主体所发生的其他在物业使用、管理、服务方面的纠纷；

（五）其他适合人民调解组织调解的物业管理纠纷。

四、机构设置及职责

区（市）县房产管理部门会同司法行政部门设立由专（兼）职人民调解员、法律工作者、物业管理专业人士等组成的物业管理纠纷人民调解委员会，负责对本区（市）县重大、疑难物业管理纠纷的调处工作，负责对物业管理纠纷调解情况进行调研，指导本地物业管理纠纷调处工作。

物业管理纠纷人民调解委员会设立和专（兼）职人民调解员产生后，应当向所在地的区（市）县司法行政部门备案。对聘用的专（兼）职人民调解员由物业管理纠纷人民调解委员会颁发聘书。

市级房产管理部门、市级司法行政部门负责对各区（市）县物业管理纠纷人民调解工作统一协调，指导疑难纠纷调解，参与重大疑难纠纷的研究和论证，组织对调解人员进行业务培训。

各区（市）县房产管理部门、司法局负责对本区（市）县重大、疑难物业管理纠纷的调处协调工作，对本区（市）县物业管理纠纷调解情况进行调研，对本地物业管理纠纷人民调解委员会的指导和管理。

街道（乡镇）人民调解委员会，应吸纳专业调解力量，加强物业管理纠纷调解，负责本辖区复杂物业管理纠纷的调解、物业管理法律法规政策的宣传以及指导社区物业管理纠纷调处工作。

社区（村）人民调解委员会负责本区域内一般性物业管理纠纷的调解和预防工作及信息的收集。

业主委员会和物业服务公司对本物业范围内发生的业主与业主之间、业主与使用人之间的简易物业管理纠纷应先行组织调解；对调解不成功的，要及时引导到辖区人民调解委员会调解。

五、调解程序

（一）申请

物业管理纠纷发生后，当事人双方要求通过人民调解委员会调解解决纠纷的，通过口头或书面形式向物业项目所在地的社区（村）人民调解组织申请调解；或征得当事人同意，人民调解委员会可以主动调解矛盾纠纷。

房产管理部门、有关企（事）业单位受理信访事项涉及物业管理纠纷的，可引导当事人向物业项目所在地的人民调解组织申请调解。

（二）受理

社区（村）人民调解组织经审查，认为符合受理条件的，予以受理；认为属于重大、复杂案件的，建议当事人向街道（乡镇）或区（市）县物业管理纠纷人民调解组织申请。当事人坚持在社区物业管理纠纷人民调解组织申请调解的，社区（村）人民调解组织应当受理。

（三）调解

物业管理纠纷人民调解组织收到当事人申请，经审查申请事项属于调解范围的，应予调解，并自受理之日起15日内结案；疑难复杂案件的调解期限可以适当延长，但延长期限不得超过15日。

当事人经调解达成协议的，物业管理纠纷人民调解组织应当制作人民调解协议书；未能达成协议的，应当告知当事人可以向人民法院提起诉讼，并出具相关证明。

（四）履行

调解协议对双方当事人具有法律约束力。当事人应当自觉履行调解协议，任何一方不得擅自变更或解除；一方不履行的，另一方可以向人民法院提起诉讼。

六、工作制度

（一）建立逐级调解制度

人民调解委员会调解矛盾纠纷实行“三三制”。社区受理和调解物业管理纠纷后，应当及时将调解情况书面上报街道（乡镇）人民调解委员会。当事人不服社区调解意见的，街道（乡镇）人民调解委员会应及时组织调解，并向当事人出具书面调解意见，同时抄送区（市）县物业管理纠纷人民调解委员会。当事人仍不服调解意见的，可向区（市）县物业管理纠纷人民调解委员会申请调解，并提供调解申请书、不服调解意见及理由等书面材料，区（市）县物业管理纠纷人民调解委员会受理申请后，应及时组织调解。按社区（村）、街道（乡镇）、区（市）县三级，每起矛盾纠纷原则上都应经下一级调委会调解三次，确实都不能化解的，才能逐级上交。

（二）建立联席会议制度

由区（市）县房产管理部门牵头，会同区（市）县司法行政部门、街道办事处（乡镇人民政府）负责召集相关建筑区划的业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业或者其他管理人组成的联席会议，定期对本辖区内的物业管理纠纷情况及矛盾动态进行研究，有针对性的组织开展物业管理纠纷预防和调解工作。

（三）建立信息报送及统计分析制度

区（市）县物业管理纠纷人民调解委员会要建立统计分析制度，对调解的物业管理纠纷要分类统计，定期进行分析。各社区（村）发现有规模较大或矛盾突出的物业管理纠纷要及时上报街道（乡镇）人民调解委员会；街道（乡镇）人民调解委员会按月向区（市）县物业管理纠纷人民调解委员会报送信息，区（市）县物业管理纠纷人民调解委员会按月向区（市）县房产管理部门、司法行政部门报送信息。

（四）建立培训制度

市司法行政部门会同市房产管理部门建立定期培训制度，开展人民调解员业务培训，通过专题讲座、庭审观摩等活动等提高调解员的法律知识水平和调解技巧。

（五）建立工作考核制度

市司法行政部门负责每年对人民调解组织参与物业管理纠纷调解的工作情况进行考核。

七、工作要求

（一）各级相关部门要加强组织领导，把物业管理纠纷调处工作作为维护社会稳定，构建“和谐物管、文明成都”的重要措施来抓。

（二）各级人民调解组织要通过多种形式宣传物业管理法律法规政策和相关知识，帮助业主提高物业民主管理能力。同时，要督促物业服务企业、其他管理人依约做好物业服务工作，并不断提高服务水平。

（三）各级相关部门要密切配合，加强指导，加大监督检查力度，共同参与人民调解，提高工作效率。

（四）物业管理纠纷人民调解委员会应做到“六统一”即标牌、印章、人民调解标识、工作程序、工作制度、文书统一；实现组织、制度、工作、场所、经费、报酬“六落实”。

（五）物业管理纠纷人民调解委员会应当建立健全岗位责任制、例会、学习、考评、业务登记、统计和档案等各项规章制度，不断加强组织、队伍建设，提高业务水平。

（六）司法行政部门为物业管理纠纷人民调解委员会挂牌并授印；房产管理部门负责物业管理纠纷人民调解委员会的业务指导。物业管理纠纷人民调解委员会应设置调解室，调解室要设置调解员席、记录员席、当事人席。调解室应悬挂人民调解委员会徽章及人民调解公示栏等。

各区（市）县司法行政部门、房产管理部门负责对物业管理纠纷人民调解委员会调解纠纷情况及人民调解员遵守执业纪律、职业道德情况进行检查。

八、保障措施

（一）各（区）市县房产管理部门应为物业管理纠纷人民调解委员会提供必要的办公场所和工作条件。

（二）各（区）市县司法行政部门指导本行政区域内物业管理纠纷人民调解委员会工作，帮助物业管理纠纷人民调解委员会建立健全工作制度，与人民法院组织培训物业管理纠纷人民调解员。

（三）物业管理纠纷人民调解委员会工作经费和人民调解员的补贴经费，具体参照人民调解委员会的有关条例、规定执行。

（四）对开展物业管理纠纷人民调解工作做出显著成绩的先进单位和先进个人，市房产管理部门和司法行政部门每两年予以联合表彰和奖励；同时，加大对先进典型的宣传力度，并总结推广好的经验、做法。人民调解员不正确履行职责或严重失职、违法乱纪的，由选聘单位按有关规定处理。

成都市房产管理局

二〇〇九年八月二日

居民冬季供热采暖事关广大人民群众切身利益和社会稳定。各级人民政府应高度重视居民冬季供热采暖工作，切实加强领导，采取有效措施，把保证居民冬季供热采暖作为当前关心群众生活、保证社会稳定的一项急迫任务抓紧抓好，确保今年（2008年）居民冬季正常供热采暖。

一、整合资源，切实解决社区组织的工作用房和居民公益性服务设施

社区组织的工作用房和居民公益性服务设施，是社区组织开展工作、提供公共服务的基本条件，也是社区居民参与社区建设和活动的重要平台。各地要根据社区建设工作的需要，进一步整合资源，多渠道、多形式解决好社区的工作用房和居民公益性服务设施。一是社区的工作用房和居民公益性服务设施，属租借财政拨款行政事业单位公房的，租借单位应当继续予以优惠、免收租金。二是从国有企业剥离出来主要服务对象仍为原企业职工和家属的社区组织，其工作用房和居民公益性服务设施，国有企业应当继续交给社区组织无偿使用。如遇企业改制、分离办社会职能、出售职工住房等情况，应当将租借给社区组织的房屋产权和居民公益性服务设施无偿划转给社区组织。三是除企业以外的单位型社区，应由单位无偿为社区组织提供工作用房和居民公益性服务设施。四是有建房土地但无建设资金的社区，各区县（自治县、市）人民政府应为社区自建工作用房和居民公益性服务设施提供资金。五是新建或改建住宅小区，开发建设单位应按每100户15平方米的标准无偿提供社区组织工作用房和居民公益性服务设施。开发区域或人数达到建一个居委会标准，而提供的工作用房和居民公益性服务设施面积不能满足社区组织的工作及公益性服务需要的，不足部分由各区县（自治县、市）人民政府负责解决。开发区域或人数不足建一个社区居委会的，开发建设单位按应提供社区组织工作用房和居民公益性服务设施的建设成本价款交区县（自治县、市）人民政府，由区县（自治县、市）人民政府在规划范围内统一购买。开发建设单位按标准无偿提供的社区组织工作用房和居民公益性服务用房部分，免交土地出让金和各项税费。六是各级政府要加大资金投入，统筹安排，逐步解决社区组织的工作用房和公益性服务设施。七是倡导驻社区单位自愿赞助。

二、健全功能，切实优化社区组织的工作和服务环境

新建（改建、扩建）社区组织的工作用房和居民公益性服务设施用房，面积要与工作需要相适应，除完善室内功能外，要有一定的室外活动场地配套（因条件限制，室内、外设施不能在同一地点的，可在同一社区内分设）。室内办公和活动用房要配备电脑、电视、音像播放设备等必要设施，室外活动场地要配有适合老年人、未成年人以及其他居民群众的娱乐、健身器材。社区组织开展工作和公益性服务的用水、用气，按居民用水、用气价格执行，用电按有关政策执行。对无力承担工作用房和居民公益性服务设施的管理及维修费、水电气费的社区，当地政府应根据不同情况予以必要的财政补助。

三、加强管理，充分发挥社区工作用房和居民公益性服务设施的作用

社区组织的工作用房和居民公益性服务设施除企业和个人资助的以外，产权归当地街道（镇），社区具有永久使用权。社区组织的工作用房和居民公益性服务设施只能用于社区组织办公和公益性服务，不得改作他用。各区县（自治县、市）要制定切实可行的社区组织工作用房和居民公益性服务设施使用管理办法，切实做好社区组织工作用房和居民公益性服务设施的日常维护和管理工作。要加强社区组织工作用房和居民公益性服务设施有关资料的归档、建档工作，防止因管理不善而造成资产流失。要根据社区居民的不同需求，拓展居民公益性服务项目和内容，充分发挥社区组织工作用房和居民公益性服务设施的作用，不断满足社区居民的服务需求。

四、齐抓共管，切实做好社区组织的工作用房和居民公益性服务设施建设和管理工作

社区组织的工作用房和居民公益性服务设施建设和管理工作，是一项系统性、综合性较强的工作，各有关部门和单位要明确责任、分工协作、齐抓共管，扎实做好社区建设和管理的有关工作。

各级政府要将社区组织的工作用房和居民公益性服务设施建设纳入当地经济社会发展“十一五”规划，发展改革部门要及时做好有关工作。

财政部门要不断加大对社区组织工作用房和居民公益性服务设施建设资金的投入力度。对部分困难区县（自治县、市）新建、扩建、改建、购买社区组织工作用房和居民公益性服务设施建设的，市财政要给予适当补助。

建设管理部门要及时为社区组织办理工作用房和居民公益性服务设施建设的有关手续；要加强对社区组织工作用房和居民公益性服务设施建设全过程的监督管理；积极参与社区组织工作用房和居民公益性服务设施建设的控制性详规及项目选址、定点和方案设计审查等工作；在新建或改建住宅小区项目初步设计审批中，要严格按照工程建设强制性标准及条文规定进行审查，对不按初步设计面积建设或提供社区组织工作用房和居民公益性服务设施的开发建设单位，要责令限期整改，并将其不良行为纳入房地产开发单位信用档案。

规划部门要将社区组织的工作用房和居民公益性服务设施建设纳入城市建设总体规划。凡新建或改建住宅小区，要在项目方案设计审批中，指导开发建设单位选择位置适中、便于居民办事和开展活动的地方，按应提供社区组织工作用房和居民公益性服务设施面积标准进行规划设计。对不按规定配置或提供社区组织工作用房和居民公益性服务设施的，不予批准。

国土房管部门要落实社区组织工作用房和居民公益性服务设施建设的用地，用地手续优惠办理。对不提供社区组织工作用房和居民公益性服务设施用房的开发单位不予办理房屋预售许可手续。

人防、消防、市政等部门要对新建（改建、扩建）社区组织工作用房和居民公益性服务设施用房部分，免收有关规费。

民政部门要将社区组织工作用房、居民公益性服务设施建设和管理工作纳入社区建设的重要内容，指导各地认真做好社区组织工作用房和居民公益性服务设施的建设和管理工作。

街道（镇）要发挥在社区组织工作用房和居民公益性服务设施管理工作中的主体作用，积极配合有关部门做好社区组织工作用房和居民公益性服务设施用房的选址、协调和验收工作。