成都市房产管理局成都市司法局关于共同做好物业管理纠纷调解工作的意见（暂行）
成房发（2009）127号
各区（市）县房产管理局、司法局，高新区规划建设局：
为进一步发挥人民调解在预防、化解物业管理纠纷中的独特优势和职能作用，做好人民调解与处理物业管理纠纷工作的有机衔接，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《四川省人民调解条例》、《成都市物业管理条例》等相关规定，结合成都市实际，现就共同做好物业管理纠纷调解工作提出如下意见：
一、指导思想
以科学发展观和构建社会主义和谐社会为指导，围绕全域成都统筹城乡发展要求，以加快构建和谐物管、文明社区为目标，突出发挥人民调解工作在化解、预防物业管理矛盾纠纷和维护社会稳定中的积极作用，以化解物业管理矛盾纠纷为主线，建立人民调解、行政调解和司法调解相互衔接、相互补充的调解工作体系，营造和谐良好的社会发展环境。
二、调解原则
人民调解组织调解物业管理纠纷，应当坚持公开、公平、公正的要求，遵循依法调解、平等自愿、尊重当事人诉讼权利、有利于彻底化解物业管理纠纷的原则。
人民调解组织应当积极受理辖区内物业管理纠纷当事人的调解申请，并认真予以调解，积极预防矛盾纠纷的激化。
三、调解纠纷范围
人民调解组织受理和调解以下物业管理纠纷：
（一）业主、业主委员会、物业服务企业或其他管理人之间因维修资金使用，房屋及其附属设施设备维修、养护、管理和相关区域环境卫生与公共秩序维护中的纠纷以及在（前期）物业服务合同履行过程中产生的纠纷；
（二）业主大会的设立、业主委员会选举及其依法依授权履职中发生的业主之间、业主与业主委员会之间的纠纷，业主自行管理中发生的业主与业主、业主与业主委员会之间的纠纷；
（三）因业主及使用人违反所在建筑区划（临时）管理规约中有关房屋租赁、违法建设和装修等方面的约定引发的纠纷；
（四）物业管理活动中相关主体所发生的其他在物业使用、管理、服务方面的纠纷；
（五）其他适合人民调解组织调解的物业管理纠纷。
四、机构设置及职责
区（市）县房产管理部门会同司法行政部门设立由专（兼）职人民调解员、法律工作者、物业管理专业人士等组成的物业管理纠纷人民调解委员会，负责对本区（市）县重大、疑难物业管理纠纷的调处工作，负责对物业管理纠纷调解情况进行调研，指导本地物业管理纠纷调处工作。
物业管理纠纷人民调解委员会设立和专（兼）职人民调解员产生后，应当向所在地的区（市）县司法行政部门备案。对聘用的专（兼）职人民调解员由物业管理纠纷人民调解委员会颁发聘书。
市级房产管理部门、市级司法行政部门负责对各区（市）县物业管理纠纷人民调解工作统一协调，指导疑难纠纷调解，参与重大疑难纠纷的研究和论证，组织对调解人员进行业务培训。
各区（市）县房产管理部门、司法局负责对本区（市）县重大、疑难物业管理纠纷的调处协调工作，对本区（市）县物业管理纠纷调解情况进行调研，对本地物业管理纠纷人民调解委员会的指导和管理。
街道（乡镇）人民调解委员会，应吸纳专业调解力量，加强物业管理纠纷调解，负责本辖区复杂物业管理纠纷的调解、物业管理法律法规政策的宣传以及指导社区物业管理纠纷调处工作。
社区（村）人民调解委员会负责本区域内一般性物业管理纠纷的调解和预防工作及信息的收集。
业主委员会和物业服务公司对本物业范围内发生的业主与业主之间、业主与使用人之间的简易物业管理纠纷应先行组织调解；对调解不成功的，要及时引导到辖区人民调解委员会调解。
五、调解程序
（一）申请
物业管理纠纷发生后，当事人双方要求通过人民调解委员会调解解决纠纷的，通过口头或书面形式向物业项目所在地的社区（村）人民调解组织申请调解；或征得当事人同意，人民调解委员会可以主动调解矛盾纠纷。
房产管理部门、有关企（事）业单位受理信访事项涉及物业管理纠纷的，可引导当事人向物业项目所在地的人民调解组织申请调解。
（二）受理
社区（村）人民调解组织经审查，认为符合受理条件的，予以受理；认为属于重大、复杂案件的，建议当事人向街道（乡镇）或区（市）县物业管理纠纷人民调解组织申请。当事人坚持在社区物业管理纠纷人民调解组织申请调解的，社区（村）人民调解组织应当受理。
（三）调解
物业管理纠纷人民调解组织收到当事人申请，经审查申请事项属于调解范围的，应予调解，并自受理之日起15日内结案；疑难复杂案件的调解期限可以适当延长，但延长期限不得超过15日。
当事人经调解达成协议的，物业管理纠纷人民调解组织应当制作人民调解协议书；未能达成协议的，应当告知当事人可以向人民法院提起诉讼，并出具相关证明。
（四）履行
调解协议对双方当事人具有法律约束力。当事人应当自觉履行调解协议，任何一方不得擅自变更或解除；一方不履行的，另一方可以向人民法院提起诉讼。
六、工作制度
（一）建立逐级调解制度
人民调解委员会调解矛盾纠纷实行“三三制”。社区受理和调解物业管理纠纷后，应当及时将调解情况书面上报街道（乡镇）人民调解委员会。当事人不服社区调解意见的，街道（乡镇）人民调解委员会应及时组织调解，并向当事人出具书面调解意见，同时抄送区（市）县物业管理纠纷人民调解委员会。当事人仍不服调解意见的，可向区（市）县物业管理纠纷人民调解委员会申请调解，并提供调解申请书、不服调解意见及理由等书面材料，区（市）县物业管理纠纷人民调解委员会受理申请后，应及时组织调解。按社区（村）、街道（乡镇）、区（市）县三级，每起矛盾纠纷原则上都应经下一级调委会调解三次，确实都不能化解的，才能逐级上交。
（二）建立联席会议制度
由区（市）县房产管理部门牵头，会同区（市）县司法行政部门、街道办事处（乡镇人民政府）负责召集相关建筑区划的业主委员会、社区居民委员会、物业服务企业或者其他管理人组成的联席会议，定期对本辖区内的物业管理纠纷情况及矛盾动态进行研究，有针对性的组织开展物业管理纠纷预防和调解工作。
（三）建立信息报送及统计分析制度
区（市）县物业管理纠纷人民调解委员会要建立统计分析制度，对调解的物业管理纠纷要分类统计，定期进行分析。各社区（村）发现有规模较大或矛盾突出的物业管理纠纷要及时上报街道（乡镇）人民调解委员会；街道（乡镇）人民调解委员会按月向区（市）县物业管理纠纷人民调解委员会报送信息，区（市）县物业管理纠纷人民调解委员会按月向区（市）县房产管理部门、司法行政部门报送信息。
（四）建立培训制度
市司法行政部门会同市房产管理部门建立定期培训制度，开展人民调解员业务培训，通过专题讲座、庭审观摩等活动等提高调解员的法律知识水平和调解技巧。
（五）建立工作考核制度
市司法行政部门负责每年对人民调解组织参与物业管理纠纷调解的工作情况进行考核。
七、工作要求
（一）各级相关部门要加强组织领导，把物业管理纠纷调处工作作为维护社会稳定，构建“和谐物管、文明成都”的重要措施来抓。
（二）各级人民调解组织要通过多种形式宣传物业管理法律法规政策和相关知识，帮助业主提高物业民主管理能力。同时，要督促物业服务企业、其他管理人依约做好物业服务工作，并不断提高服务水平。
（三）各级相关部门要密切配合，加强指导，加大监督检查力度，共同参与人民调解，提高工作效率。
（四）物业管理纠纷人民调解委员会应做到“六统一”即标牌、印章、人民调解标识、工作程序、工作制度、文书统一；实现组织、制度、工作、场所、经费、报酬“六落实”。
（五）物业管理纠纷人民调解委员会应当建立健全岗位责任制、例会、学习、考评、业务登记、统计和档案等各项规章制度，不断加强组织、队伍建设，提高业务水平。
（六）司法行政部门为物业管理纠纷人民调解委员会挂牌并授印；房产管理部门负责物业管理纠纷人民调解委员会的业务指导。物业管理纠纷人民调解委员会应设置调解室，调解室要设置调解员席、记录员席、当事人席。调解室应悬挂人民调解委员会徽章及人民调解公示栏等。
各区（市）县司法行政部门、房产管理部门负责对物业管理纠纷人民调解委员会调解纠纷情况及人民调解员遵守执业纪律、职业道德情况进行检查。
八、保障措施
（一）各（区）市县房产管理部门应为物业管理纠纷人民调解委员会提供必要的办公场所和工作条件。
（二）各（区）市县司法行政部门指导本行政区域内物业管理纠纷人民调解委员会工作，帮助物业管理纠纷人民调解委员会建立健全工作制度，与人民法院组织培训物业管理纠纷人民调解员。
（三）物业管理纠纷人民调解委员会工作经费和人民调解员的补贴经费，具体参照人民调解委员会的有关条例、规定执行。
（四）对开展物业管理纠纷人民调解工作做出显著成绩的先进单位和先进个人，市房产管理部门和司法行政部门每两年予以联合表彰和奖励；同时，加大对先进典型的宣传力度，并总结推广好的经验、做法。人民调解员不正确履行职责或严重失职、违法乱纪的，由选聘单位按有关规定处理。
成都市房产管理局
二〇〇九年八月二日
物业管理有限公司业绩材料
物业管理有限公司承包协议
成都市保障性住房物业管理办法通知