成都市商品房预售款监管办法

第一条（目的依据）

为规范商品房预售款的监督管理，保障预售商品房当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定，结合成都市实际，制定本办法。

第二条（适用范围）

本市行政区域内的商品房预售款监管，适用本办法。

第三条（预售款定义）

本办法所称的商品房预售款是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将其开发的商品房在竣工验收备案前出售，由购房人按商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。

第四条（监管机构）

本市商品房预售款监管采用开发企业选择、银行自愿双方协议监管的模式，与开发企业订立预售款监管协议的银行为预售款监管机构。

第五条（主管部门）

成都市城乡房产管理局负责制定本市商品房预售款监管的管理规则，并依据本办法规定负责本市中心城区（含五城区、高新区）商品房预售款监管的指导、督促。

其他区（市）县房产行政主管部门依据本办法规定负责辖区内商品房预售款监管的指导、督促。

第六条（监管银行的选择与确定）

开发企业在选择监管银行时，应首先选择预售项目开发贷款银行。如预售项目存在多家开发贷款银行，应选择其中一家作为监管行。开发贷款银行因自身原因不担任预售款监管行，应出具书面的情况说明。

参与商品房预售款监管的银行应当具备在本市（含五城区、高新区以及下属区市（县））从事金融业务的资格，履行本办法规定的预售款监管职责，配合主管部门的监督、检查。

第七条（预售款管理方式）

商品房预售款应当全部存入监管银行对商品房项目预售款监管设置的专用账户（以下简称预售款专用账户），确保优先用于项目工程建设，保证专款专用。

第八条（预售款监管协议）

开发企业在办理商品房预售许可前，应当与选定的预售款监管银行签订监管协议，监管协议应当包含主管部门公示的推荐文本内容。

监管范围应当按照预售许可规模（最小为一幢），遵循一个预售许可对应一个预售款专用账户的原则，同一项目同一家监管银行的可以共用一个监管账户。

第九条 （开发企业职责）

开发企业应当履行下列职责：

（一）开发企业与商业银行签订监管协议前，应当制作以下资料，并经工程监理单位盖章确认后报送监管银行：

1.监管项目（按预售许可楼栋）工程形象进度表；

2.监管项目工程预算清册（明确工程建设资金总额）；

3.监管项目各阶段（按楼层）的资金使用计划；

4.监管银行要求的其他必要材料。

（二）确保预售款及时全额入账

确保预售款直接刷卡或划转进入监管账户；现金形式的预售款应自完成商品房买卖合同备案之次日将款项存入预售款专用账户；

（三）根据监管项目工程形象进度和各阶段建设资金使用计划，按有关规定和协议约定向监管银行申请使用预售款；

（四）接受主管部门的监督、检查。

第十条（预售款监管银行职责）

预售款监管银行应当履行下列职责：

（一）设立预售款专用账户；

（二）按监管协议约定的监管标的（预售楼栋）建立商品房预售款收支台账，以监管账户为单位建立和保存监管档案；

（三）根据建设项目分期、分幢、分项工程预算清册、资金使用计划和工程形象进度，审核商品房预售款使用申请，决定是否予以拨付使用；

（四）变更监管账户的，与开发企业签订变更、终止原监管协议或订立新的监管协议，并将原监管账户的结余资金全部转入新的监管账户；

（五）配合主管部门对商品房预售款的监督检查，报送相关信息、数据和资料。通过房产金融服务平台提取监管标的销售备案情况与监管账户的金额进行核对，并将异动情况及时反馈主管部门。

第十一条（监理单位职责）

监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、技术规范实施监理，对拨付款项的实际支付情况承担监督责任，并将实际支付情况在下一期用款申请中予以明示。监理单位对工程建设资金使用计划和出具的相关证明材料真实性、合法性、有效性承担法律责任。

第十二条（监管信息公示）

预售款监管协议纳入商品房预售方案，应当在销售现场公示。

开发企业、监理单位和监管银行执行监管协议的情况记入信用档案，并由主管部门在公众信息网上公示。

第十三条（预售款监管额度和超额款项使用）

因预售款采用分期前置拨付模式，为确保末期工程建设，预售款实际监管资金总额为工程建设资金总额的1.1倍。

在监理单位确认保证工程建设工程资金使用的前提下，预售款专用账户中的商品房预售款超出监管总额时，开发企业可向监管银行申请调用超出监管总额部分。

第十四条（预售款专用账户注销）

商品房建设项目竣工验收备案后，开发企业可向监管银行申请注销预售款专用账户。符合注销条件的，双方办理结算和监管账户注销事宜。

第十五条（不予使用预售款的情形）

有下列情况之一的，开发企业不得申请使用、监管银行不得拨付预售款：

（一）无正当理由超出用款计划额度的；

（二）实际用途、收款单位与申请不符的；

（三）已拨用款未按规定使用的；

（四）开发企业未将预售款足额存入预售款专用账户的；

（五）开发企业将预售款直接截留或转入其他账户的；

（六）未按主管部门的要求实施整改的。

第十六条（开发企业的法律责任）

开发企业不按规定缴存、使用预售款以及利用其他账户替代预售款专用账户的，由市、县房产行政主管部门责令限期改正；情节严重或逾期仍不改正的，按照《城市商品房预售管理办法》的相关规定对违法行为予以行政处罚。

第十七条（监管银行的法律责任）

监管银行未履行监管协议约定职责，除承担相应法律责任外，由主管部门予以公示不得再在本市从事商品房预售款监管事宜，并将有关情况抄送银行业主管部门。

第十八条（监理单位的法律责任）

监理单位未按照法律、法规以及有关技术标准、技术规范出具工程建设资金使用计划和相关证明材料的，除承担相应法律责任外，主管部门将公示该监理单位违反规定情况，并抄送建设行政主管部门。

第十九条（适用期限）

本办法自2015年11月1日起施行，有效期五年。

附件：《成都市商品房预售款专用账户监管协议书》推荐文本

第一章总则

第一条（目的依据）为进一步加强我市商品房预售款监管，有力保障预售商品房工程建设，维护当事人合法权益，确保房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条（适用范围）本市行政区域内商品房预售款的收存、支取及其监督管理，适用本办法。

第三条（术语含义）本办法所称商品房预售款（以下简称预售款）是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将取得商品房预售许可且未完成工程并联竣工验收的房屋预先出售给承购人，由承购人按商品房预售合同约定支付的全部购房款。

第四条（监管原则）预售款监管遵循专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督的原则。

预售款监管期限，自商品房取得预售许可证之日起，至完成工程并联竣工验收合格后商品房集中交付止。

第五条（职责划分）市住建局负责全市预售款监管的监督指导，各区（市）县住房和城乡建设行政主管部门（以下称为监管部门）具体负责辖区内预售款监管工作。各区（市）县政府（管委会）负责加强组织保障，确保辖区内预售款监管工作顺利实施。

对于预售款监管工作中涉及商业银行相关行为的，市住建局会同市金融监管局商请人行成都分行营管部及四川银保监局监督管理及指导。

第六条（信息平台）市住建局负责建立全市统一的预售款监管服务平台（以下简称监管服务平台），以建设工程规划许可证确立的商品房项目为单位，与商品房预售许可、预售合同网签备案、建设工程施工管理、信用信息管理等系统共享信息，实现预售款监管网络化、自动化。

第二章预售款监管专用账户

第七条（监管银行）预售款监管实行银行专户监管制度。具备下列条件的商业银行，均可向市住建局提出要求担任预售款专户的监管管理银行（以下简称监管银行）：

（一）在我市行政区域内设有营业网点，承诺遵守我市预售款监管规定的分行级及以上的商业银行；

（二）具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力、承担预售款监管风险的能力；

（三）近3年内未发生金融风险及重大违约事件；

（四）网络技术条件能够与监管服务平台兼容对接并实时导入资金出入账信息。

对于符合条件的商业银行，市住建局予以公告，并与其签订预售款监管金融服务协议。

第八条（监管账户及协议）开发企业在申请商品房预售许可前，应当选定一家监管银行的综合性支行（以下简称承办银行），以商品房项目为单位开设一个预售款监管账户（以下简称监管账户），承办银行在该监管账户下按预售许可范围（最小为一幢）设立监管登记台账，记录预售款收存、支取等情况；开发企业与监管部门、承办银行需签订预售款三方监管协议（以下简称三方监管协议）。

三方监管协议指导文本由市住建局会同有关部门制定。

第九条（监管额度）监管部门应当根据取得预售许可证后至预售商品房完成并联竣工验收所需的工程建设费用总额核定预售款监管额度（以下简称监管额度），具体在三方监管协议中予以明确。其中，申请预售许可时，工程形象进度要求为正负零的商品房，监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之二十五；其余工程形象进度要求的商品房，监管额度不低于预售挂牌价款总额的百分之十五。按照以上标准测算后的监管额度低于我市建设工程平均建安费用标准的，按照建设工程平均建安费用标准计算监管额度。

预售款监管额度与开发企业信用等级挂钩。开发企业申请商品房预售许可时，在本市住房和城乡建设领域信用信息平台公示的信用等级为A 级且提供银行保函的，监管额度下浮百分之四十；A 级且提供银行保函的，监管额度下浮百分之二十；A级且提供银行保函的，监管额度下浮百分之十；B级的，监管额度按正常值核定；C级的，监管额度上浮百分之二十；D级的，监管额度上浮百分之四十。

第十条（预售方案）开发企业申请商品房预售许可时，按规定提交的商品房预售方案应当包括以下预售款监管内容：

（一）三方监管协议；

（二）预售款监管诚信承诺书。

第十一条（变更、解除）三方监管协议主要内容发生变更的，应当及时变更并通过监管服务平台上传。

商品房预售合同约定的集中交付期限届满后，开发企业须持预售商品房集中交付情况报告等资料向监管部门申请解除预售款监管，监管部门确认通过后，监管服务平台解除相应的预售款监管。

第十二条（信息公示）开发企业预售商品房期间，应当在商品房销售现场公示三方监管协议文本。

第三章预售款的收存

第十三条（预售款收存）预售款应当全部直接存入商品房预售合同约定的监管账户，开发企业不得以其他任何形式违规收取购房款。

第十四条（收存把关）开发企业在办理商品房预售合同网签备案时，预售合同网签备案系统自动通过监管服务平台核验该预售款存入监管账户的凭证；其中通过贷款方式购房的，入账金额不得低于当地人民银行规定的个人住房或商业用房贷款首付比例。

第十五条（足额确认）监管账户内资金达到监管额度后，监管服务平台自动向开发企业、承办银行、监管部门发送确认通知。对于超过监管额度的资金，承办银行凭开发企业的支付指令即可办理资金划转业务。

第四章预售款的支取

第十六条（节点余额要求）支取监管额度内的预售款，在预售商品房达到下列工程建设进度节点时，应当满足相应的资金余额要求：

（一）完成规划地上建筑层数主体结构工程四分之三，规划用途为住宅的，资金余额应当不低于监管额度的百分之六十，其他规划用途的应当不低于监管额度的百分之四十；

（二）完成主体结构封顶，规划用途为住宅的，资金余额应当不低于监管额度的百分之五十，其他规划用途的应当不低于监管额度的百分之三十；

（三）完成内外装饰装修，资金余额应当不低于监管额度的百分之十五；

（四）完成商品房建设工程并联竣工验收合格且商品房集中交付的，可以申请支取剩余资金。

2016年7月17日前取得国有建设用地使用权的商品房项目，完成规划地上建筑层数主体结构工程二分之一且不少于7层的，可增加一次支取。其中，规划用途为住宅的，支取后的余额应当不低于监管额度的百分之七十；其他规划用途的，支取后的余额应当不低于监管额度的百分之五十。

开发企业申请支取预售款时其信用等级发生变化的，每次支取后的资金余额同步调整。

第十七条（支取通知）工程建设进度达到本办法第十六条所述节点的，工程质量监督管理、工程并联竣工验收部门应在受理开发企业申请后的规定工作日内完成审核。开发企业可通过监管服务平台向监管部门提交相应的主体结构分部工程质量验收记录、装饰装修分部工程质量验收记录、建设工程并联竣工验收合格证明文件及预售商品房集中交付情况报告等资料，申请支取监管额度内的预售款。

符合条件的，监管部门应在受理后3个工作日内通过监管服务平台向承办银行发送准予支取通知。

第十八条（支取例外）开发企业取得预售许可证后因商品房销售不畅等原因导致预售款未能达到监管额度的，经监管部门核实确认后，可支取预售款用于工程建设。鼓励监管银行、贷款银行提供资金支持，促进预售商品房按时并联竣工验收。

开发企业因债务纠纷导致监管账户资金被冻结的，应当及时组织资金用于预售商品房工程建设直至完成并联竣工验收，并向商品房所在地监管部门报告；监管部门应当核实确认并予以公告。

第十九条（禁止情形）预售商品房有下列情形之一的，监管部门不得准予支取预售款：

（一）预售款未达到监管额度，开发企业要求支取用于非工程建设的款项；

（二）工程建设进度节点未达到本办法第十六条规定情形之一；

（三）开发企业直接截留预售款或转入其他账户且未按要求整改到位；

（四）开发企业申请用于与承购人解除商品房预售合同时退房的结算退款。

第五章监督管理

第二十条（监督考核）市住建局应当加强监管服务平台的监测和随机抽查，并将各区（市）县预售款监管工作纳入年度考核事项；监管部门应当及时核查资金异动情况，受理咨询投诉，会同综合执法部门依法处置违规行为，并公开披露。

各区（市）县政府（管委会）应当指定相关部门加强辖区内商品房工程建设情况监测预警，妥善处置相关矛盾纠纷。

第二十一条（开发企业违规责任）对于开发企业有下列情形之一的，由监管部门责令其限期整改，整改期间暂停预售商品房网签备案系统使用权限：

（一）未按本办法规定收存或支取预售款；

（二）提供虚假证明材料申请支取监管额度内的预售款；

（三）其他违反预售款监管规定的行为。

对逾期未整改到位的，按照相关规定，由监管部门通报批评，纳入成都信用网公开披露并抄送企业总部；情节严重的，开发企业及相关负责人不得以企业或个人名义参加新的出让土地竞拍活动，不得申请审批新的建设项目，暂停办理新的项目预售许可。

第二十二条（银行违规责任）监管银行违反预售款监管金融服务协议约定或承办银行违反预售款三方监管协议约定的，依照协议严肃处理；情节严重的，予以公开通报并抄送人行成都分行营管部、四川银保监局。

贷款银行未按相关规定将承购人的商业贷款、住房公积金贷款发放至监管账户，由此造成监管账户资金不足以完成工程建设而停工6个月以上的，由监管部门及时向社会公告，并抄送人行成都分行营管部、四川银保监局处理，市住建局不再与其签订预售款监管金融服务协议。

第二十三条（相关主体违规责任）勘察、设计、施工、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业违规支取预售款的，由监管部门责令其限期改正，对逾期未整改到位的，按规定予以信用记减分，并向社会公示。

第二十四条（相关人员违规责任）行政机关及其工作人员在预售款监管工作中滥用职权、玩忽职守、弄虚作假、泄露工作秘密的，由有关国家机关依法给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第二十五条（政策解释及实施细则）本办法由市住建局负责解释，实施细则由市住建局会同有关部门共同制定。

第二十六条（施行日期）本办法自2021年1月7日起施行，有效期3年。

开发企业开发建设的保障性住房、人才公寓、拆迁安置项目和建筑区划内按规划配建的停车位不执行本办法。本办法实施前已取得商品房预售许可证的，按原规定执行。此前本市预售款监管规定与本办法不一致的，以本办法为准。

成都市城乡房产管理局关于印发《成都市商品房预售款监管办法》的通知

成房发〔2015〕135号

各区（市）县房产管理局，成都高新区规划建设局，局机关处（室），局属有关单位：

《成都市商品房预售款监管办法》已经2015年6月24日第9次局长办公会审议通过，现予印发，请遵照执行。

特此通知。

成都市城乡房产管理局

2015年10月9日

成都市商品房预售款（专用账户）监管协议书

甲方（房地产开发企业）：

营业执照或组织机构代码证号：

乙方（监管银行）：分行/支行

营业执照或组织机构代码证号：

为加强商品房预售管理，规范商品房预售款使用行为，根据《成都市商品房预售款监管办法》的规定，经甲、乙方协商，现就商品房预售款监管事宜议定如下：

一、监管银行选定

甲方本次申请预售楼栋所在项目抵押情况（含土地及在建工程抵押）：

□有抵押□无抵押

抵押类型：□土地抵押□在建工程抵押

抵押权人：

抵押权人是否为本次申请预售楼栋的预售款监管银行：□是□否

（项目唯一抵押权人不作为本次申请预售楼栋的预售款监管银行的，应出具书面的情况说明；项目存在多个抵押权人时，甲方有权选择其中一个抵押权人作为预售款监管银行，其他抵押权人不需出具书面说明。）

乙方应按照《成都市商品房预售款监管办法》的规定，就甲方开发建设的商品房预售项目预售款的入账、支付等进行监管，履行相应监管职责。

二、监管项目基本情况

项目坐落：

（应填写公安机关地址证明编排的地址，公安机关未出具明确地址证明的，可填写项目规划许可或施工许可证记载的地址。）

土地使用权证书号：

建设工程规划许可证号：

监理单位：；联系人及联系电话：

监管范围：栋号；总层数：（其中地上：层；地下：）

（监管楼栋号应填写公安机关地址证明编排的楼栋号，公安机关未出具明确的楼栋号证明的，可填写项目规划许可总平图标注的楼栋号。非独幢项目本次监管范围不含地下室的地下可填写0层。）

竣工日期：

工程建设资金总额（人民币）：（万元）

（工程建设资金总额指项目工程建设各分项费用之和，应以该项费用在各实际使用时点上的用量为准，可结合项目工程预算清册（应涵括建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用以及工程建设其他费用）进行核定。如以招、投标方式确定工程建设方或施工方，还应结合投标、中标通知书。）

三、监管账户

1、甲方在乙方开设商品房预售款监管账户，监管项目的所有预售款应进入监管账户。

（监管账户的开户银行与在本协议上签章的银行不一致时，在本协议上签章的银行应出具书面材料说明预售款监管日常工作的具体实施责任主体。）

2、双方确认本协议约定的监管账户是预售款监管项目的唯一专用存款账户，并非基本存款账户、一般存款账户或临时存款账户。

预售账户名称：；账号：。

四、监管资金总额

乙方根据甲方项目工程预算清册核定所监管项目工程建设资金总额，可参照报建方案成本执行。

因《成都市商品房预售款监管办法》采用分期前置拨付款项模式，为确保末期工程建设，实际监管资金总额为工程建设资金总额的1.1倍。

监管项目预售过程中因规划、重大设计变更、设备更型或其他法定情形导致甲方需调整监管资金总额的，应按照《成都市商品房预售款监管办法》的规定变更监管协议。

五、监管款项申请及拨付

（一）甲方申请使用商品房预售款时，应当向乙方提交下列资料：

1、商品房预售款使用申请表；

2、该项目的监理单位出具的相关证明；

3、监管银行要求提供的其他必要材料。

（二）乙方应当在收到商品房预售款使用申请之日起3个工作日内审核完毕。对符合监管协议用款条件的，应当自审核通过之日起3个工作日内支付。

（三）有下列情况之一的，乙方不予核准使用预售款：

1、无正当理由超出用款计划额度的；

2、实际用途、收款单位与申请不符的；

3、已拨用款未按规定使用的；

4、开发企业未将预售款足额存入预售款专用账户的；

5、未按主管部门的要求进行整改或履行处罚的；

6、其它违反本办法规定使用预售款的。

（四）其他约定

六、甲方权利、义务

（一）甲方与乙方签订本协议前，应当制作以下资料，并经工程监理单位盖章确认后报送乙方：

1、监管项目（按预售许可楼栋）工程形象进度表；

2、监管项目工程预算清册（明确工程建设资金总额）；

3、监管项目各阶段（按楼层）的资金使用计划；

4、监管银行要求的其他必要材料。

（二）确保预售款及时全额入账

确保预售款直接刷卡或划转进入监管账户；现金形式的预售款应自完成商品房买卖合同备案之次日将款项存入预售款专用账户。

（三）根据监管项目工程形象进度和各阶段建设资金使用计划，按有关规定和协议约定向乙方申请使用预售款；在项目取得《工程竣工验收备案表》之前，只能用于项目建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用以及工程建设其他费用，不得挪作他用。

（四）接受主管部门的监督、检查。

七、乙方权利、义务

（一）建立商品房预售款收缴、支出台账，以监管账户为单位建立和保存监管档案；配合主管部门对商品房预售款的监督检查，报送相关信息、数据和资料。

（二）根据甲方用款申请，决定是否予以拨付使用预售款；对甲方违反本协议的约定或违反《成都市商品房预售款监管办法》规定，未及时将预售款存入监管账户或未按要求违规使用预售款的，乙方可以将情况予以通报主管部门。

（三）甲乙双方协商一致变更监管账户时，与甲方签订变更、终止原监管协议或订立新的监管协议，并将原监管账户的结余资金全部转入新的监管账户。

（四）如因乙方违反本协议约定及《成都市商品房预售款监管办法》的规定，因此给甲方使用预售款过程中造成损失的，乙方应承担相应的责任。

乙方应于每月日前向甲方提供一式二份的预售款监管账户对账单。

八、超额支取

监管账户实行封闭管理。存入预售款监管账户的款项总额超过监管资金总额的，甲方可按一般账户管理程序支取超过部分资金，用于其它用途。

开发贷款或其他款项已用于支付了相应期间工程建设费用，满足建设要求的，已支付款项可折抵预售监管账户中相应金额的监管款项，并按照资金使用计划予以调用。

九、监管账户注销

项目竣工后，甲方凭《工程竣工验收备案表》及注销申请等资料向乙方申请办理监管账户销户手续，符合销户条件的，甲方应在3个工作日内与乙方办理结算手续，注销账户。对不符合条件的，应当书面说明理由。

十、其他约定：

十一、本协议自签订之日起生效，一式肆份，甲、乙双方各两份。

甲方：（签章）　乙方：（签章）

法定代表人：（签章）负责人：（签章）

年月日　年月日

第一条 为规范商品房预售款监督管理，保障商品房交易双方当事人合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡在本市行政区域内从事房地产开发的企业，取得《商品房预售许可证》的商品房项目，其预售款收存、支出和使用，适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售款，是指预售人将取得《商品房预售许可证》的商品房出售时，由承购人支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款 ）、保证金等各种款项。

本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。

本办法所称承购人，是指购买预售商品房的单位和个人。

本办法所称项目总投资，包括地价款、前期费用及工程建设等费用。

第四条 市房管局是商品房预售款监督管理的主管部门（以下简称监管部门）。市房地产交易登记中心是邢台市市区具体实施商品房预售款监督管理的机构（以下简称监管机构）。

第五条 商品房预售款监管期限，自核发《商品房预售许可证》之日起，至房屋初始登记之日止。

第六条 预售人取得《商品房预售许可证》后，在预售商品房前，应与预售款开户银行（以下简称开户银行）和监管机构签订《邢台市商品房预售款监管协议书》（以下简称《监管协议书》），建立商品房预售款监管专用账户（以下简称监管账户）。

第七条 建立监管账户应依照以下程序：

（一）预售人持《监管协议书》、拟预售项目工程清单、工程建设资金使用计划、工程前期付款明细等相关审批手续向监管机构提出申请；

（二）监管机构对符合条件的，在两个工作日内为其开具《建立监管账户通知书》；

（三）预售人持《建立监管账户通知书》以及开立监管账户需要的其它资料，到开户银行建立监管账户；

（四）开户银行对符合条件的应即时建立监管账户。

第八条 预售人不得违反本办法规定自行收存商品房预售款，不得向承购人以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房，逃避资金监管。预售人应使用开户银行统一印制的商品房预售款缴款单。

承购人持预售人开具的缴款单直接向监管账户缴款。

第九条 开户银行应将商品房预售款纳入监管账户。未开立监管账户的商业银行，不得收取商品房预售款。

承购人采取按揭贷款购买商品房的，商业银行应依据经监管机构备案的商品房买卖合同，为承购人提供按揭贷款，并将贷款直接划转监管账户。商业银行为预售人提供项目、房屋、土地等抵押贷款后，应在两日内向监管机构通报。

第十条 预售人应将《商品房预售许可证》和本办法在预售场所公开张贴。预售人与承购人应签订国家规定的商品房买卖合同，载明预售资金缴付和监管等有关内容。预售人应于合同订立之日起三十日内到监管机构进行备案。

承购人应于缴款之日起三日内，持缴款单到监管机构备案。

第十一条 商品房预售款应用于本项目工程建设。预售人申请使用资金不超过本项目总投资百分之九十的，监管机构应办理拨付手续。

第十二条 使用商品房预售款应依照以下程序：

（一）预售人应持监理单位出具的工程进度证明等资料，向监管机构提出申请；

（二）监管机构对符合条件的，应在两个工作日内出具《商品房预售款拨付通知书》；

（三）开户银行凭《商品房预售款拨付通知书》，为预售人办理预售款拨付手续。

第十三条 商品房预售项目办理初始登记后，注销监管账户。

第十四条 注销监管账户应依照以下程序：

（一）预售人向监管机构提出注销监管账户申请；

（二）监管机构对符合条件的，在三个工作日内为其开具《注销账户通知书》；

（三）开户银行凭《注销账户通知书》与预售人办理结算手续，并按规定注销其监管账户。

第十五条 预售人未将预售款缴入监管账户或采取提供虚假资料骗取商品房预售款等行为的，由监管机构责令其停止该预售项目的销售，限期改正，并公示其不良行为，记入不良信息档案。

预售人不按规定使用预售款项的，由监管部门责令其限期纠正，并可处以违法所得三倍以下但不超过三万元的罚款。

第十六条 承购人未将预售款缴付监管账户或未在规定时间内备案的，承担由此产生的经济责任。

第十七条 监理单位提供虚假施工进度证明，致使预售人超前超额支取商品房预售款，造成工程无法按期竣工的，应承担相应的法律责任。

监管机构应建立监理单位诚信档案，对有前款行为的监理单位，公示其不良行为。

第十八条 商业银行违反本办法第九条规定的，造成工程无法竣工等后果的，商业银行应承担相应法律和经济责任。属开户银行的，还应由监管部门注销在该银行开立的监管账户。

第十九条 银监部门应加强对商业银行的监管，保证商品房预售款的安全。

第二十条 监管部门和监管机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由有关部门依法依纪予以处理。

第二十一条 本办法有效期五年。自2014年10月1日起至2019年9月30日止。

沭阳县商品房预售款监管办法

为规范商品房预售款的监督管理，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，确保商品房预售款用于相关工程建设，防止交易风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、住建部《城市商品房预售管理办法》等法律法规，结合我县实际，制定本办法。

第一章监管范围

第一条凡在我县国有土地范围内从事房地产开发经营企业，取得《商品房预售许可证》的房地产开发经营项目，其商品房预售款的收入、支出和使用依照本办法。

第二条本办法所称商品房预售款是指房地产开发企业（以下简称“开发企业”）将其开发的商品房在竣工验收备案前出售，由预购人按商品房预售合同约定支付的预购房款（订金、预付款、商品房按揭贷款等款项）。

商品房开发项目抵押所得款项一并纳入预售款监管。

第二章监管主体

第三条县住建局为商品房预售款监管的主管部门，负责监管本办法的组织实施，县房管处具体履行以下职责：

（一）督促检查商品房预售款监管的实施情况；

（二）受理并依法查处商品房预售款监管过程的违法违规行为。

第三章监管银行

第四条开发企业根据建设项目实际情况，须按幢、按建设项目分期或建设项目全部，在商业银行分别开设商品房预售款监管专用账户（以下简称“监管账户”）。

商品房开发项目属独家商业银行贷款或提供按揭的，该商业银行即为预售款监管银行；多家商业银行贷款或提供按揭的，由开发企业确定一家监管银行为主监管银行，报县住建局备案，同时可申请预售款补充监管银行。补充监管银行可以开展商品房预售款收缴业务，但须将其补充监管账户资金汇入主监管银行监管账户，由主监管银行负责监管资金使用审批。

同一开发企业申请多个《商品房预售许可证》的，可按每个《商品房预售许可证》的申请范围分别设立监管账户，并分别列账，也可设立一个监管账户，但应当按每个《商品房预售许可证》的申请范围分别列账。

第四章监管方式

第五条开发企业在办理《商品房预售许可证》时，须确定一家商业银行作为预售款主监管银行，设立监管账户，并与监管银行签订统一格式的商品房预售款监管协议，明确双方的权利和义务，并向监管银行提供以下资料：

（一）经主管部门备案的各类施工合同；

（二）监管项目（按幢或多幢）的工程形象进度表；

（三）监管项目各阶段的资金使用计划；

（四）监管项目工程预算清册；

（五）监管银行要求提供的其他资料。

第六条开发企业应在商品房预售款监管协议签订后五日内持该协议（一式三份）到县住建局备案，取得备案证明，并提交以下资料：

（一）监管项目（按幢或多幢）的工程形象进度表；

（二）监管项目各阶段的资金使用计划。

第七条开发企业因开发规模、按揭额度等原因，需要增加或变更监管银行的，须向银行申请办理监管账户增加或变更手续，按本办法规定须与监管银行签订监管协议的，按第六条规定向县住建局备案，取得备案证明。

第八条开发企业与预购人签订《商品房买卖合同》前，应向预购人提供《商品房买卖合同》示范文本，并将预售款监管银行及监管账户明确告知预购人。签订合同后，预购人应按《商品房买卖合同》约定的付款时间，直接将预售款存入监管账户，预购人凭银行出具的存款凭证，向开发企业换领收款发票。开发企业不得自行收存预购人交纳的商品房预售款。

第九条开发企业向县住建局申请商品房买卖合同网上备案时，应提交预购人购房款已进入监管账户凭证和开发企业的收款发票，经房源核验和购房资格审核无误后给予网上备案。

第十条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关工程建设。

开发企业设立的监管账户内款项，按本办法规定在撤销监管账户前，只能用于购买本项目建设必需的建筑材料、设备，支付项目建设的施工进度款、法定税费和归还本项目银行贷款，不得挪作他用。

第十一条开发企业申请使用商品房预售款，须填写《商品房预售款使用申请表》（统一格式），报监管银行审核，同时提交下列材料：

（一）商品房预售款使用申请表；

（二）申请使用工程进度款的，由该项目监理单位出具建设项目分部分项工程施工完成证明，申请使用其他相应款的，由相应单位出具证明。

第十二条监管银行须在监管协议备案后方可按程序审批和拨付预售款。监管银行应按监管协议所议定的监管标的（按幢、多幢或分期项目）建立商品房预售款收缴、支出台账，并根据建设项目分部分项工程预算清册、资金使用计划审核开发企业申报资料，符合条件后给予审批付款。

第十三条重点监管。开发企业在商品房开发过程中出现下列情况之一的，其预售款列入重点监管范围：

（一）资金链断裂导致工程长期停工；

（二）拖欠农民工工资；

（三）未经验收或验收不合格向预购人交付房屋；

（四）其他应列入重点监管情况。

县住建局定期向各监管银行发送重点监管清单和重点监管原因。被列入重点监管的项目，根据重点监管原因类别，由相应单位或部门同意并出具证明后，监管银行方可按程序审批和付款。

第十四条商品房项目经竣工验收合格，商品房所有权初始登记完成后，方可向县住建局申请撤销监管账户，并提交下列材料：

（一）撤销监管账户申请表；

（二）商品房项目综合验收备案表；

（三）商品房项目《不动产权证》或已完成商品房项目初始登记的其他证明材料。

经审核符合撤销条件的，在县住建局官方网站公示7天，公示期间无人提出异议或异议不成立的，准予撤销监管账户。

第五章监管要求

第十五条县住建局应加强对商品房建设项目的动态监管。在正常情况下，监管人员每月对工程进度检查一次，并将进度记录在案。如发现工程停工，增加现场检查频率，经三次检查仍未开工的，县住建局应调查停工原因，积极采取相应措施，将该项目列入重点监管并登记备案。

第十六条开发企业应于每月月底向县住建局申报建设工程完成的形象进度以及银行出具的预售款资金收缴、支出对账单；县住建局应根据预售款使用审批备案情况对各建设项目的商品房预售、预售款入账及工程建设资金使用等情况进行监督管理，发现违规现象应按有关规定立即采取措施，责令整改。

第十七条监管银行在商品房预售款监管过程中，在保证建设工程资金使用的条件下，在监管账户中的商品房预售款超出该监管项目工程预算清册的总额时，可允许开发企业以其超出部分用于该项目的其他支出。

第十八条有下列情况之一的，县住建局应责令其限期整改，在未整改之前禁止开发企业使用预售款：

（一）超出用款额度的；

（二）收款单位与申请用途不符的；

（三）前一笔用款未达到预期目的的；

（四）未将预售款存入监管账户的（含阁楼、车库等）；

（五）采取欺骗手续骗取监管资金。

第十九条开发企业提供虚假申报材料开设监管账户，骗取工程建设资金或擅自截留、挪用预售款的或不将预售款款存入监管账户的，一经查实，县住建局将立即停止该建设项目的销售，责令限期改正，并可处3万元以下罚款，同时将其行为记入企业诚信档案和人民银行的诚信系统。

第二十条建设项目的监理单位提供虚假的建设项目分部分项工程施工完成证明，造成开发企业因超前超额支取商品房预售款而影响工程按期竣工的，应承担相应的法律责任。

第二十一条监管银行未按本办法规定受理、审核开发企业使用商品房预售款的申请资料，擅自批准开发企业使用商品房预售款或将账户内资金挪作他用，或超前、超额支付商品房预售款，由县住建局责令其改正并追回流失款项，对拒不改正或情节严重的，除承担相应责任外，不得再开展商品房预售款监管工作。

本办法自下发之日起执行，原《沭阳县人民政府办公室关于印发沭阳县商品房预售款监管办法的通知》（沭政办发〔2013〕50号）同时废止，其他补充规定等与本办法有冲突的，以本办法为准。

邢台市人民政府令

〔2014〕第5号

《邢台市商品房预售款监管办法》已经市政府同意，现予以公布，自2014年10月1日起施行。

市 长 孟祥伟

2014年9月7日