沭阳县商品房预售款监管办法

为规范商品房预售款的监督管理，保障预售商品房当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，确保商品房预售款用于相关工程建设，防止交易风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、住建部《城市商品房预售管理办法》等法律法规，结合我县实际，制定本办法。

第一章监管范围

第一条凡在我县国有土地范围内从事房地产开发经营企业，取得《商品房预售许可证》的房地产开发经营项目，其商品房预售款的收入、支出和使用依照本办法。

第二条本办法所称商品房预售款是指房地产开发企业（以下简称“开发企业”）将其开发的商品房在竣工验收备案前出售，由预购人按商品房预售合同约定支付的预购房款（订金、预付款、商品房按揭贷款等款项）。

商品房开发项目抵押所得款项一并纳入预售款监管。

第二章监管主体

第三条县住建局为商品房预售款监管的主管部门，负责监管本办法的组织实施，县房管处具体履行以下职责：

（一）督促检查商品房预售款监管的实施情况；

（二）受理并依法查处商品房预售款监管过程的违法违规行为。

第三章监管银行

第四条开发企业根据建设项目实际情况，须按幢、按建设项目分期或建设项目全部，在商业银行分别开设商品房预售款监管专用账户（以下简称“监管账户”）。

商品房开发项目属独家商业银行贷款或提供按揭的，该商业银行即为预售款监管银行；多家商业银行贷款或提供按揭的，由开发企业确定一家监管银行为主监管银行，报县住建局备案，同时可申请预售款补充监管银行。补充监管银行可以开展商品房预售款收缴业务，但须将其补充监管账户资金汇入主监管银行监管账户，由主监管银行负责监管资金使用审批。

同一开发企业申请多个《商品房预售许可证》的，可按每个《商品房预售许可证》的申请范围分别设立监管账户，并分别列账，也可设立一个监管账户，但应当按每个《商品房预售许可证》的申请范围分别列账。

第四章监管方式

第五条开发企业在办理《商品房预售许可证》时，须确定一家商业银行作为预售款主监管银行，设立监管账户，并与监管银行签订统一格式的商品房预售款监管协议，明确双方的权利和义务，并向监管银行提供以下资料：

（一）经主管部门备案的各类施工合同；

（二）监管项目（按幢或多幢）的工程形象进度表；

（三）监管项目各阶段的资金使用计划；

（四）监管项目工程预算清册；

（五）监管银行要求提供的其他资料。

第六条开发企业应在商品房预售款监管协议签订后五日内持该协议（一式三份）到县住建局备案，取得备案证明，并提交以下资料：

（一）监管项目（按幢或多幢）的工程形象进度表；

（二）监管项目各阶段的资金使用计划。

第七条开发企业因开发规模、按揭额度等原因，需要增加或变更监管银行的，须向银行申请办理监管账户增加或变更手续，按本办法规定须与监管银行签订监管协议的，按第六条规定向县住建局备案，取得备案证明。

第八条开发企业与预购人签订《商品房买卖合同》前，应向预购人提供《商品房买卖合同》示范文本，并将预售款监管银行及监管账户明确告知预购人。签订合同后，预购人应按《商品房买卖合同》约定的付款时间，直接将预售款存入监管账户，预购人凭银行出具的存款凭证，向开发企业换领收款发票。开发企业不得自行收存预购人交纳的商品房预售款。

第九条开发企业向县住建局申请商品房买卖合同网上备案时，应提交预购人购房款已进入监管账户凭证和开发企业的收款发票，经房源核验和购房资格审核无误后给予网上备案。

第十条开发企业预售商品房所得款项应当用于有关工程建设。

开发企业设立的监管账户内款项，按本办法规定在撤销监管账户前，只能用于购买本项目建设必需的建筑材料、设备，支付项目建设的施工进度款、法定税费和归还本项目银行贷款，不得挪作他用。

第十一条开发企业申请使用商品房预售款，须填写《商品房预售款使用申请表》（统一格式），报监管银行审核，同时提交下列材料：

（一）商品房预售款使用申请表；

（二）申请使用工程进度款的，由该项目监理单位出具建设项目分部分项工程施工完成证明，申请使用其他相应款的，由相应单位出具证明。

第十二条监管银行须在监管协议备案后方可按程序审批和拨付预售款。监管银行应按监管协议所议定的监管标的（按幢、多幢或分期项目）建立商品房预售款收缴、支出台账，并根据建设项目分部分项工程预算清册、资金使用计划审核开发企业申报资料，符合条件后给予审批付款。

第十三条重点监管。开发企业在商品房开发过程中出现下列情况之一的，其预售款列入重点监管范围：

（一）资金链断裂导致工程长期停工；

（二）拖欠农民工工资；

（三）未经验收或验收不合格向预购人交付房屋；

（四）其他应列入重点监管情况。

县住建局定期向各监管银行发送重点监管清单和重点监管原因。被列入重点监管的项目，根据重点监管原因类别，由相应单位或部门同意并出具证明后，监管银行方可按程序审批和付款。

第十四条商品房项目经竣工验收合格，商品房所有权初始登记完成后，方可向县住建局申请撤销监管账户，并提交下列材料：

（一）撤销监管账户申请表；

（二）商品房项目综合验收备案表；

（三）商品房项目《不动产权证》或已完成商品房项目初始登记的其他证明材料。

经审核符合撤销条件的，在县住建局官方网站公示7天，公示期间无人提出异议或异议不成立的，准予撤销监管账户。

第五章监管要求

第十五条县住建局应加强对商品房建设项目的动态监管。在正常情况下，监管人员每月对工程进度检查一次，并将进度记录在案。如发现工程停工，增加现场检查频率，经三次检查仍未开工的，县住建局应调查停工原因，积极采取相应措施，将该项目列入重点监管并登记备案。

第十六条开发企业应于每月月底向县住建局申报建设工程完成的形象进度以及银行出具的预售款资金收缴、支出对账单；县住建局应根据预售款使用审批备案情况对各建设项目的商品房预售、预售款入账及工程建设资金使用等情况进行监督管理，发现违规现象应按有关规定立即采取措施，责令整改。

第十七条监管银行在商品房预售款监管过程中，在保证建设工程资金使用的条件下，在监管账户中的商品房预售款超出该监管项目工程预算清册的总额时，可允许开发企业以其超出部分用于该项目的其他支出。

第十八条有下列情况之一的，县住建局应责令其限期整改，在未整改之前禁止开发企业使用预售款：

（一）超出用款额度的；

（二）收款单位与申请用途不符的；

（三）前一笔用款未达到预期目的的；

（四）未将预售款存入监管账户的（含阁楼、车库等）；

（五）采取欺骗手续骗取监管资金。

第十九条开发企业提供虚假申报材料开设监管账户，骗取工程建设资金或擅自截留、挪用预售款的或不将预售款款存入监管账户的，一经查实，县住建局将立即停止该建设项目的销售，责令限期改正，并可处3万元以下罚款，同时将其行为记入企业诚信档案和人民银行的诚信系统。

第二十条建设项目的监理单位提供虚假的建设项目分部分项工程施工完成证明，造成开发企业因超前超额支取商品房预售款而影响工程按期竣工的，应承担相应的法律责任。

第二十一条监管银行未按本办法规定受理、审核开发企业使用商品房预售款的申请资料，擅自批准开发企业使用商品房预售款或将账户内资金挪作他用，或超前、超额支付商品房预售款，由县住建局责令其改正并追回流失款项，对拒不改正或情节严重的，除承担相应责任外，不得再开展商品房预售款监管工作。

本办法自下发之日起执行，原《沭阳县人民政府办公室关于印发沭阳县商品房预售款监管办法的通知》（沭政办发〔2013〕50号）同时废止，其他补充规定等与本办法有冲突的，以本办法为准。