1、国有土地使用权以出让方式取得

2、出让国有土地使用权直接依法律的规定原始取得

3、出让国有土地使用权取得性质为有偿和有期限，即以支付出让金为取得土地使用权的对价，土地使用权的行使有一定的期限限制

4、出让国有土地使用权在存续期间内其权能近似于所有权

国有土地使用权出让最基本的缔约方式是拍卖、招标、挂牌出让和协议四种。

商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第一条 为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。

本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第三条 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。

第四条 协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和"para" label-module="para">

低于最低价时国有土地使用权不得出让。

第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。

第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。

国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。

因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。

国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。

第八条 国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。

第九条 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第十条 对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。

协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。

第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策"para" label-module="para">

协议出让底价不得低于协议出让最低价。

协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。

第十二条 协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。

第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

第十四条 《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。

公布协议出让结果的时间不得少于15日。

第十五条 土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。

第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

第十七条 违反本规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：

(一)不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的;

(二)确定出让底价时未经集体决策的;

(三)泄露出让底价的;

(四)低于协议出让最低价出让国有土地使用权的;

(五)减免国有土地使用权出让金的。

违反前款有关规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

出让国有土地使用权主体为一般主体，境内外法人、非法人组织和自然人都可以依法取得出让国有土地使用权。

(一)主体不同。

出让主体：国有土地所有者，即国家，由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;

转让主体：取得国有土地使用权的土地使用者。

(二)行为性质不同

根据物权理论，出让，他物权设定;转让：他物权转移。

(三)转移条件与程序不同

出让条件无限制，签订出让合同，缴出让金，即可办证;转让条件有限制，转让须经申请、审批或补办出让手续，缴纳税费，方可登记过户。

(四)交易市场不同

出让，一级市场，即国家作为国有土地所有者垄断;转让：二级市场，即符合法定条件的自由转让。

Ⅱ、国有土地使用权转让模式及操作事项

一、国有土地使用权直接转让

(一)国有土地使用权转让条件。

除一般的民事行为生效要件外，尚须如下特别要件：

1、以出让方式取得的国有土地使用权转让条件

(1)按照出让合同约定支付全部土地出让金，并取得国有土地使用权;

(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25% 以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

(3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

2、以划拨方式取得的国有土地使用权转让条件

(1)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;

(2)领有国有土地使用证;

(3)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

(4)经有批准权的人民政府审批。

3、法律依据：

《房地产管理法》第 38 条、第 39 条

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第 45 条2100433B

国有土地使用权的出让

一、国有土地使用权出让的概念和特征

(一)国有土地使用权出让的概念考试大论坛

土地使用权出让与土地使用权转让不同，表现在：1、土地使用权出让属于圭地一级市场;土地使用权转让是土地使用出让后，受让方按照土地使用权出让合同约定的期限和条件土地进行投资开发后，通过出售、赔与或交换等方式，土地使用权转让人，受转让人在转让人土地使用权有效年限内受让土地使用权的民事法律行为，属土地二级市场。2、土地使用权出让是土地使用从国家土地所有权分离而成为一项项独立的民事权利，而土地使用权转让则是土地使用权成为独立的民事权利之后使用权人再依法将它转移给其他公民或法人的行为。前者是土地所有者行使土所有权的结果，后者则是土地使用者对圭地使用权进行法律地的处分的结果。 3。土地合用权出让反映的是土地所有者与土地使用者之间的关系，土地使用权转让不仅反映土地所有者与土地使用者之者的关系，而且反映土地使用者与土地使用者之间的关系。

土地使用权出让与土地使用出租也不同，表现在：1.土地使用权出让是土地一级市场的行为，而土地使用权出租则是土地二级市场的行为。2.土地使用权出让是处分行为，是土地使用权与土地所有权分离而成立独立的财产权利，出让一方永远只能是土地所有人即国家。3.土地使用权出让结果是土地使用权从土地所有权中分离为一种独立的他物权，而土地使用权出租的结果是出租人将其权利租人使用一定年限，出租人仍保有土地使用权，而承租方享有的只是一种债权，土地使用权出让合同中的权利义务并不随土地使用出租而转移给土地使用权承租人。

(二)国有土地使用权出让的法律特征

1、土地使用权出让是一种民事法律行为

2、土地使用权出让是一种设权行为

3、土地使用权出让是一种有偿行为本文来源:考试大网

4、土地使用权的出让附随着特殊义务

二、国有土地使用权出让范围和批准权限

土地使用权出让范围包括以下两个层次的内容：

1、土地使用权出让的土地仅限于国有土地，且是城镇国有土地。

2、土地使用权出让的土地一般是具有商业性利益的土地(在国外视为“私益”)，即具有房地产交易性质的土地。

(二)土地使用权出让的批准

土地使用权出让的批准，是一种政府行为、行政行为，是政府对土地使用权出让活动进行管理的一种行政措施。

三、国有土地使用权出让方式

土地使用权出让方式，是指国家通过民事法律行为将国有土地使用权出让给土地使用者，其中最重要的方式是合同。订立合同的具体方式很多，土地使用权出让合同在我国目前主要采取拍卖、招标和双方协议的方式订立，而且各有侧重。

1、协议出让

协议出让，是指出让方和受让方经过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。

土地使用权协议出让的一般程序为：

(1)申请阶段

(2)协商阶段

(3)签约阶段

(4)履行阶段

2、招标出让招标出让土地使用权，是指通过招标，投标和定标的竞争程序出让土地使用权的民事法律行为。具体而言，招标出让是指在规下期限内，由符合规定条件的人以书面投标方式，向出让方竞投某块土地的使用权，出让方选择价符合底价最优者与之签订土地使用权出让合同，并向其他让土地使用权的民事法律行为。

四、国有土地使用权的出让年限

土地使用权出让年限，是指国家许可受让人在获得的国有土地上使用土地期限，具体包括三个方面的内容：国家法律规定的土地使用权得以出让的最高年限;土地使用权出让合同具体约定的受让人得以使用土地的出让年限;土地使用权年限届满后的续展。

五、我国土地使用出让的收回制度

土地使用权的收回，是指国家将国有土地使用权以出让合同的方式确定给土地使用者开发利用后，由于法定事由发生，国家收回土地使用权致使用者不再享有土地使用的行为。国家收回土地使用权一般有以下四种情况：

(一)土地使用者违反城市规划或土地使用权出让合同的规定而开发利用土地，被国家强制收回。

(二)土地使用权出让合同规定的期限届满。

(三)在土地使用权期限届满前国家因[社会公共利益的需要，提前收回土地使用权。

(四)为实施城市规定划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。2100433B

1.招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)

2.协议出让国有土地使用权规范(试行)

3.关于《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》有关问题的说明

4.国土资源部国家工商行政管理局关于发布《国有土地使用权出让合同》示范文本的通知(2000年10月31日国土资发[21000]303号)

5.关于《国有土地使用权出让合同》示范文本有关问题的说明

6.国土资源部国家工商行政管理总局关于发布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)的通知(2006年4月19日国土资发[2006]83号)

7.关于《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)有关问题的说明

8.招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定(中华人民共和国国土资源部令第11号2002年5月9日)

9.协议出让国有土地使用权规定(中华人民共和国国土资源部令第21弓2003年6月11日)

10.国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》的通知(1999年7月27日国土资发[1999]222号)

11.国土资源部监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知(2002年8月26日国土资发[2002]265号)

12.国土资源部监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(2004年3月18日国土资发[2004]71号)

13.国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知(2001年2月13日国土资发[2001]44号)

14.中共中央纪委关于印发《中共中央纪委监察部关于领导干部利用职权违反规定干预和插手建设工程招标投标、经营性土地使用权出让、房地产开发与经营等市场经济活动，为个人和亲友谋取私利的处理规定》的通知(2004年2月3日中纪发[2004]3号)

15.国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知(1999年5月6日国办发[1999]39号)

16.国务院关于加强国有土地资产管理的通知(2001年4月30日国发[2001]15号)

17.国务院关于深化改革严格土地管理的决定(2004年10月21日国发[2004]28号)2100433B

国有土地使用权出让国有土地使用权出让的主体

市、县人民政府为土地使用权出让方，市、县人民政府土地管理部门为国家和本级人民政府的代表，境内外法人、非法人组织和自然人可以依法取得所出让土地的使用权。

国有土地使用权出让国有土地使用权出让的范围

（1）出让的土地一般是城镇国有土地；（2）出让的土地分为商业用地、住宅用地、工业用地等，不包括应由行政划拨的国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源和交通等基础设施用地等。

国有土地使用权出让国有土地使用权出让的批准

国有土地使用权出让的批准权在国务院及各级地方人民政府，批准的目的是土地的统筹、规划、利用，通过对土地使用权出让的管理，使土地使用权出让有计划、有步骤地进行。

政府对国有土地使用权出让的批准，涉及土地使用权地块位置、面积、土地规划和用途、使用年限和其他条件，土地使用权出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划部门、城市建设部门和房产管理部门共同拟定，以使土地使用权出让符合总体规划和详细规划，得以发挥土地的经济效益、社会效益和环境效益。政府审批国有土地使用权出让，应当贯彻集中管理、价格管制、总量控制、保护耕地等原则。

国有土地使用权出让国有土地使用权出让的方式

国有土地使用权通过订立合同的方式出让，订立合同的具体方式包括拍卖、招标和协议等。

1.协议出让

协议出让是指出让方和受让方通过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的行为。具体而言，须由拟使用土地者向政府提出用地申请，经批准后，再由双方协商地价、用地年限、付款方式和时间以及用地的其他条件等。

土地使用权协议出让的程序为申请——协商——签约——履约。首先，由有意受让人根据生产经营的需要向土地所有者的代表提出使用土地的申请，并提交用地意向书。其次，出让方和拟受让方就土地使用权出让的条件及双方权利义务进行协商，讨价还价，政府一方可以基于公共利益、公共政策提出合同条件和条款，但双方在协商过程中的地位是平等的。再次，通过协商如果达成一致，即可签署合同，合同经双方签署而成立。最后，受让方按合同的约定支付土地使用权出让金，出让方按合同约定提供出让的土地使用权，并依法办理登记，国有土地使用权登记是国有土地使用权出让合同生效的要件。

2.招标出让

招标出让国有土地使用权是指通过招标、投标和定标的竞争程序出让国有土地使用权的方式。具体而言，招标出让是指在规定期限内，由符合规定条件的人以书面投标方式，向出让方竞投某块土地的使用权，出让方选择出价和条件最优者与之签订土地使用权出让合同，并向其出让土地使用权。

土地使用权招标出让的程序需要经过以下几个阶段，即招标、投标、定标、签约、履约。

3.拍卖出让

拍卖出让是出让人在众多的买方中，选定最高报价者作为受让方并与之签订合同、向其出让国有土地使用权。拍卖出让是按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人，一般适用于商业用地、高档住宅楼用地、高档娱乐设施用地。

拍卖出让土地使用权的程序为拍卖委托、拍卖公告与察看、拍卖实施、履约。

无论以何种方式订立国有土地使用权出让合同，双方当事人都应全面、诚信地履行所作的承诺及合同义务。

国有土地使用权出让国有土地使用权出让的年限

国有土地使用权出让的年限是指国家法律法规规定的土地使用者一次取得土地使用权的最长期限。规定出让年限，有利于国家根据经济社会发展形势、规划和产业政策等调整土地的开发利用。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：a.居住用地七十年；b.工业用地五十年；c.教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；d.商业、旅游、娱乐用地四十年；e.综合或者其他用地五十年。总的来说，土地收益较高的商业、旅游、娱乐用地，因其投资成本回收快、土地增值功能强，不应使其长期为某一市场主体占用、收益，故而规定了较短的年限；对于居住用地，出于民生安定和民生保障的考量，规定了较长的最高年限；而工业用地、教育用地、科技用地、文化用地、卫生用地、体育用地、综合用地或者其他用地等情形介于以上两者之间，故规定了居中的年限。

国有土地使用权出让合同约定的出让年限不得超过法律规定的该类型土地的使用权出让最高年限，在法律规定的土地使用权出让最高年限内，出让方和受让方可以自由约定土地使用权出让的年限。国有土地使用权出让年限以领取土地使用证之日为期间的起算点，划拨土地使用权补办国有土地使用权出让合同的出让年限按合同双方当事人约定的时间计算，通过转让方式取得土地使用权的使用年限为土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

国有土地使用权出让的年限届满，该幅国有土地的使用权及出让的效力归于终止，土地所有权自动恢复至所有权人完全圆满的支配状态。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，经批准续期的，重新签订国有土地使用权出让合同，受让人依法支付土地使用权出让金。

国有土地使用权出让国有土地使用权收回制度

国有土地使用权的收回，是指国家将国有土地使用权以出让方式确定给土地使用者开发利用后，由于发生法定事由，收回土地使用权而致土地使用者不再享有土地使用权的行为。国家收回土地使用权一般有以下情形：（1）土地使用者违反法律、规划或土地使用权出让合同的约定使用土地；（2）土地使用权出让合同约定的期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准；（3）土地使用权年限届满前国家因公共利益需要收回土地，包括规划变更、旧城改造等而调整土地使用。