第一条为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。
本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅物业、住宅小区内非住宅物业和与住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，通过选聘物业服务企业或者自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条市、辖市（区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理工作纳入社会治理工作体系，实施网格化管理，建立物业管理综合协调和目标责任机制；建立与之相适应的资金投入与保障机制；鼓励采用新技术、新方法，提高物业服务与管理水平。
街道办事处（镇人民政府）负责辖区内物业管理活动的指导和监督，协助上级人民政府和有关主管部门做好物业管理相关工作。
社区居（村）民委员会对业主自治进行指导和监督，并协助街道办事处（镇人民政府）做好物业管理相关工作。
第四条市、辖市（区）物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
城市管理、公安、民政、财政、规划、城乡建设、园林绿化、市场监督管理、消防、环保、价格、信用信息等主管部门按照各自职责,做好物业管理相关工作。
第五条市物业管理主管部门应当会同相关部门，建立并推广使用物业管理公共服务平台，用于业主决策电子投票、物业管理相关信息公开和物业管理纠纷投诉处理等。市物业管理公共服务平台应当纳入市人民政府的公共服务平台。
鼓励物业管理相关主体利用互联网等开展物业管理活动。
第六条市、辖市（区）物业管理主管部门应当建立培训制度，定期对街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、业主自治组织和物业服务企业等单位的相关人员进行物业管理法律、法规和业务知识培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。
第七条市、辖市（区）人民政府及其相关部门、街道办事处（镇人民政府）等可以通过购买服务等方式，引导法律、会计、工程监理、评估、咨询等第三方机构参与物业管理活动。
鼓励业主自治组织、建设单位、物业服务企业等委托第三方机构，开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等与物业管理相关的活动。
第三方机构应当遵循独立、客观、公正的原则，依照法律、法规、相关技术规范和合同约定提供专业服务，出具的报告应当真实、客观、完整，并对出具的报告负责。
第二章业主大会、业主委员会和物业管理委员会
第一节业主大会
第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应职责。
业主大会决定下列事项：
(一)制定、修改业主大会议事规则；
(二)制定、修改管理规约；
(三)选举业主委员会、监事会或者更换业主委员会、监事会成员；
(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定；
(五)确定业主大会、业主委员会、监事会工作经费，业主委员会委员工作补贴和标准；
(六)物业服务内容、服务标准和物业服务收费方案；
(七)选聘、续聘和解聘物业服务企业；
(八)筹集和使用住宅专项维修资金；
(九)依法改建、重建建筑物及其附属设施；
(十)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的方式和经营收益（以下统称公共收益）的分配和使用；
(十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第九条新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在三十日内，向物业管理区域所在地街道办事处（镇人民政府）书面提出召开首次业主大会会议的申请，并按照《江苏省物业管理条例》的规定报送筹备首次业主大会会议所需资料。
十人以上业主公开联名可以向街道办事处（镇人民政府）或者辖市（区）物业管理主管部门书面提出召开首次业主大会会议的申请。辖市（区）物业管理主管部门收到申请的，应当在五个工作日内书面通知街道办事处（镇人民政府）。街道办事处（镇人民政府）应当及时审核是否符合召开首次业主大会会议条件，已符合条件而建设单位尚未按照规定报送相关资料的，应当督促建设单位报送；建设单位应当及时报送。
第十条街道办事处（镇人民政府）应当自收到申请之日起六十日内，按照《江苏省物业管理条例》的规定，组织成立首次业主大会会议筹备组。建设单位不派员参加的，不影响筹备组的成立。
筹备组成员人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员不少于筹备组成员的百分之六十，并应当符合本条例规定的业主委员会委员任职条件。
召开首次业主大会会议所需筹备经费由建设单位承担，其指导标准由市物业管理主管部门会同市价格主管部门，根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素制定。建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户，用于业主大会的组织筹备。
首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受业主监督。
第十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开，至少每年召开一次，并于会议召开七日前书面告知社区居（村）民委员会。
业主大会定期会议审议下列内容：
（一）上一年度物业管理实施情况的报告、业主委员会工作报告和业主大会收支情况报告；
（二）下一年度业主大会年度计划和预算方案；
（三）物业管理的其他事项。
业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用市物业管理公共服务平台等形式召开。采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道办事处（镇人民政府）或者社区居（村）民委员会监督指导下进行。
讨论的事项需要表决的，按照有关法律、法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。
第十二条业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会职责。一个物业管理区域的业主代表一般不少于三十人，一名业主代表所代表的业主户数一般不超过四十户。业主代表由业主小组推荐产生，业主小组可以按幢、单元、楼层或者结合实际情况组成，一个业主小组推选一名业主代表，代表本小组的业主出席业主代表大会会议，表达本小组业主的意愿。业主代表推选办法应当在业主大会议事规则中规定。
业主代表的任职条件参照本条例规定的业主委员会委员条件设置，任期与业主委员会委员一致。
业主代表履行下列职责：
（一）在业主大会会议召开前，就会议议题征集本小组业主意见；涉及事项需要业主书面投票表决的，应当征得业主本人对表决意见的签字确认；
（二）按照《江苏省物业管理条例》规定的业主小组职责，组织业主小组开展议事活动，并将结果告知业主委员会；
（三）向业主委员会反映本小组业主的有关意见和建议；
（四）建立本小组工作档案；
（五）业主大会议事规则规定的其他职责。
业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主代表大会会议的，其所代表的业主可以另行推选临时业主代表参加。
业主代表大会通过的决定与业主大会的决定具有同等效力，对全体业主具有约束力。
第十三条业主大会可以根据工作需要设立监事，三名以上监事可以成立监事会。
监事可以是业主，也可以是社区居（村）民委员会成员，业主委员会委员不得兼任监事。成立监事会的，其中业主成员人数不少于监事会成员的三分之二。监事任期与业主委员会委员一致。
监事应当按照业主大会议事规则规定的程序和方式履行监督职责，不干预业主委员会的日常工作。监事不领取报酬和补贴。
监事和监事会的具体产生办法、工作职责、工作经费等在业主大会议事规则中规定。
第十四条市、辖市（区）物业管理主管部门对符合召开首次业主大会会议条件的住宅小区，应当督促建设单位及时向街道办事处（镇人民政府）移交相关资料，提出召开首次业主大会会议的申请；督促、指导街道办事处（镇人民政府）及时组织筹备成立业主大会。
规划主管部门、不动产登记机构等单位，应当对相关方就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询依法予以配合。
第二节业主委员会
第十五条业主委员会委员候选人可以由十名以上业主联名推荐、业主大会筹备组组织业主推荐或者业主自荐产生。采取业主代表大会形式选举业主委员会的，业主委员会委员候选人一般从业主代表中产生。
筹备组应当核查参选人的资格，确定业主委员会委员候选人名单。业主委员会委员候选人名单应当在物业管理区域内显著位置公示，并附个人情况介绍。
第十六条业主委员会委员应当由本物业管理区域内具有完全民事行为能力、热心公益、责任心强、有社会公信力、组织协调能力较强且能正常履行业主委员会委员职责的业主担任。
业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员：
（一）本人及其近亲属与其所在物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的；
（二）有损坏房屋承重结构、违法建设或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业行为的；
（三）未按照规定交纳物业服务费用、汽车停放费和住宅专项维修资金等相关费用且未及时改正的；
（四）违反房屋出租有关人均面积、使用功能、消防安全管理等规定的；
（五）在物业管理区域内牟取不正当利益，或者利用职务之便在物业管理活动中牟取不正当利益的；
（六）有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则且未改正等不适宜担任业主委员会委员的情形。
有前款情形之一，已担任业主委员会委员的，由业主大会或者由业主委员会根据业主大会的授权，决定终止其资格，并在物业管理区域内显著位置公告。
业主认为业主委员会委员不符合规定条件的，可以向业主大会、业主委员会提出异议，也可以向街道办事处（镇人民政府）提出异议，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。
第十七条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会核实后，其委员资格终止，并在物业管理区域内显著位置公告：
（一）不再具有完全民事行为能力的；
（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（三）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的；
（四）被依法限制人身自由，无法履行委员职责的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第十八条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，按照《江苏省物业管理条例》的规定向辖市（区）物业管理主管部门备案，同时办理业主大会的备案。备案材料不齐全的，辖市（区）物业管理主管部门应当一次性告知需要补正的材料。
辖市（区）物业管理主管部门应当自收到备案材料之日起七个工作日内，出具业主大会和业主委员会的备案证书，并将备案材料抄送街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、社区居（村）民委员会。
备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告辖市（区）物业管理主管部门，并在物业管理区域内显著位置公告。辖市（区）物业管理主管部门应当将备案事项变更的报告按照前款规定抄送相关单位。
取得业主大会、业主委员会备案证书后，业主委员会凭备案证书申请刻制业主大会、业主委员会等相关印章，开立业主大会的银行账户，并将印章式样和银行账号报辖市（区）物业管理主管部门备案。
业主大会印章应当根据业主大会决定使用，业主委员会印章应当经半数以上委员签字同意后方可使用。
第十九条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况、业主委员会工作情况和业主大会收支情况；
（二）根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）监督和协助物业服务合同的履行，监督管理规约、物业管理制度的实施；
（四）组织编制物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的年度计划和方案，提请业主大会审议；
（五）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用；
（六）监督管理业主公共收益及其使用；
（七）审核需要业主分摊的费用；
（八）督促业主按照规定或者约定交纳物业服务费用等相关费用；
（九）建立定期接待制度，听取业主和物业使用人对物业服务与管理以及业主委员会日常工作的意见和建议，接受并及时处理业主和物业使用人的咨询、投诉；
（十）协调处理物业管理活动中产生的纠纷；
（十一）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。
第二十条业主委员会至少每两个月召开一次业主委员会会议；经三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，业主委员会委员不得委托他人出席会议。
业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字确认后存档。
业主委员会会议作出的决定经全体委员过半数签名同意后通过，决定文书应当加盖业主委员会印章。业主委员会应当自作出决定之日起三日内，将决定文书在物业管理区域内显著位置公告，并书面告知社区居（村）民委员会。
业主可以在社区居（村）民委员会的指导下查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。
第二十一条业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：
（一）业主委员会委员姓名、职责分工和联系方式;
（二）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同；
（三）业主大会和业主委员会的决定；
（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；
（五）物业共用部位、共用设施设备的使用和经营收支情况；
（六）占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分使用情况；
（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况、业主委员会委员工作补贴等费用情况；
（八）其他应当向业主公开的情况和资料。
前款第五项至第七项应当每半年在物业管理区域内显著位置公布一次，公布时间不少于十五日。
第二十二条业主委员会及其委员不得有下列行为：
（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；
（二）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章；
（三）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人；
（四）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；
（五）未经业主大会决定，擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同；
（六）骗取、挪用、侵占住宅专项维修资金或者公共收益等业主共有财产；
（七）索取或者收受建设单位、物业服务企业、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益；
（八）其他侵害业主合法权益的行为。
第二十三条业主委员会任期内，委员出现空缺的，应当按照业主大会议事规则及时补足。业主委员会委员人数不足总数二分之一的，应当在街道办事处（镇人民政府）的指导、协助下，根据业主大会议事规则召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
新产生的业主委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。
第二十四条业主委员会有下列情形之一的，辖市（区）物业管理主管部门应当责令限期改正；拒不改正的，由街道办事处（镇人民政府）指导、协助业主组织召开业主大会会议，调整或者重新选举产生业主委员会：
（一）不履行业主委员会职责的；
（二）违反本条例第二十二条规定，侵害业主合法权益，情节严重的；
（三）不按照规定履行业主委员会职责，严重影响社区和谐稳定和正常生活秩序，群众反映较大的。
罢免或者重新选举产生的业主委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。
第二十五条 业主委员会在其任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）应当指导、协助成立换届选举小组，由换届选举小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届选举小组人员的构成参照业主大会筹备组。
换届选举小组成立至选举产生新一届业主委员会期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。
业主委员会逾期未能换届选举的，由街道办事处（镇人民政府）指导、协助业主，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
第二十六条 业主委员会应当自换届选举小组成立之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交街道办事处（镇人民政府）保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处（镇人民政府）应当及时提供。
街道办事处（镇人民政府）在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。
业主委员会不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）、辖市（区）物业管理主管部门应当责令其限期移交；拒不移交的，公安机关应当协助移交。
第三节物业管理委员会
第二十七条物业管理区域有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会，代行业主大会、业主委员会的职责：
（一）不具备成立业主大会条件的；
（二）具备成立业主大会条件但因多种原因未成立业主大会，经物业所在地街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的；
（三）业主委员会长期不能正常开展工作，需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处（镇人民政府）多次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。
物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间，街道办事处（镇人民政府）对能够成立业主大会的，应当指导筹备工作，成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导产生业主委员会。
第二十八条物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）组织成立，由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、公安派出所等派员组成。
物业管理委员会人数一般为九至十三人的单数，其中业主成员不少于百分之六十。物业管理委员会中的业主成员应当符合本条例规定的业主委员会委员的任职条件。物业管理委员会主任一般由业主成员担任；由非业主成员担任的，应当在业主成员中明确一名副主任，承担日常事务。
物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）或者辖市（区）物业管理主管部门协调处理。
第二十九条物业管理委员会应当自成立之日起三十日内，持下列材料向辖市（区）物业管理主管部门备案：
（一）物业管理委员会备案申请表；
（二）物业管理委员会成员名单；
（三）物业管理委员会工作规则；
（四）其他应当提供的材料。
物业管理委员会制定或者修改的工作规则，应当经辖市（区）物业管理主管部门审核后，在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。
辖市（区）物业管理主管部门应当自收到备案材料之日起七个工作日内予以备案，出具备案证书。物业管理委员会应当在物业管理区域内显著位置公告备案情况。
备案事项发生变更的，物业管理委员会应当自变更之日起十五日内书面报告辖市（区）物业管理主管部门，并在物业管理区域内显著位置公告。
物业管理委员会取得备案证书后，可以凭备案证书申请刻制印章；未开立业主大会银行账户的，可以开立物业管理委员会的银行账户。
第三十条物业管理委员会代行业主大会职责的，应当依照法律、法规的规定征求全体业主意见，形成业主共同决定，并将共同决定在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。
物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，辖市（区）物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
物业管理委员会自新一届业主委员会产生之日起停止履行职责，并应当在七日内向新一届业主委员会移交相关资料和财物，移交后自动解散。由物业管理委员会管理业主公共收益的，交接前，业主委员会应当委托专业机构进行审计，并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。
第三十一条市、辖市（区）物业管理主管部门应当加强对物业管理委员会的监督、指导，督促其规范运作。
解读《南京市住宅物业管理条例》
苏州市物业管理条例
[江苏]南京住宅物业管理条例施行