第一章 总 则

第一条 为了实施国务院《物业管理条例》，结合大连市实际，制定本办法。

第二条 大连市行政区域内，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，适用本办法。

第三条 市及县（市）区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

大连经济技术开发区管理委员会等市人民政府派出机构，负责管理范围内物业管理活动的监督管理工作。

价格、民政、工商、建设、城建、城乡规划、公安等行政管理部门依据各自职责，负责与物业管理活动有关的工作。

街道办事处、乡镇人民政府应当协调物业管理与社区建设的关系，协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督管理。居民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会日常工作。

第四条 鼓励依法成立物业服务行业协会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范经营行为，培训从业人员，调解行业内部争议，维护会员合法权益，促进行业健康发展。

第二章 业主及业主大会

第五条　房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规、规章规定的其他权利。

第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，履行物业服务合同；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）参加业主大会时遵守大会程序；

（七）向物业服务企业提供详实、准确的联系方式；

（八）接受业主大会、业主委员会对其履行业主义务的监督；

（九）法律、法规、规章规定的其他义务。

第七条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业；

（五）筹集和使用专项维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第八条 新建物业项目，包括分期建设和多个单位开发建设，其配套设施设备和相关场地是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但是，该物业项目规模较大且被市政道路分割或者独立封闭的，可以划分为若干个独立的物业管理区域。

新建物业项目的物业管理区域，由城乡规划主管部门在详细规划图上明确。

第九条 同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会。

房屋实际交付使用的专有部分占建筑物总面积百分之五十以上的，可以成立业主大会。

第十条 物业管理区域符合成立业主大会条件并准备成立业主大会的，由建设单位（公有住房出售单位）在三十日内，书面向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告，同时提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。

房地产行政主管部门自接到报告之日起三十个工作日内，会同街道办事处或者乡镇人民政府指导组建业主大会筹备组。筹备组由业主代表三人、街道办事处或者乡镇人民政府和建设单位（公有住房出售单位）的代表各一人共五人组成；其中业主代表由业主推选或者在街道办事处、乡镇人民政府 的指导下选定。筹备组成员名单确定后，在物业管理区域内书面公告。

建设单位（公有住房出售单位）未提出成立首次业主大会报告的，经百分之二十以上业主提议，可以书面向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门提出成立首次业主大会的报告。符合条件的，房地产行政主管部门按照前款规定指导组建业主大会筹备组，建设单位（公有住房出售单位）提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料。

筹备成立首次业主大会的费用，由业主和建设单位（公有住房出售单位）按所拥有的建筑面积承担。

第十一条 业主大会筹备组履行下列职责：

（一）确定会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照市房地产行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；

（三）确认业主身份，核定业主的投票权数；

（四）拟定业主委员会委员候选人产生办法，组织推荐业主委员会候选人；

（五）做好会议的其他准备工作。

前款第（一）项、第（二）项、第（三）项、第（四）项规定的事项，应当在会议召开十五日前，在物业管理区域内书面公告。

第十二条　物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。数人共有一个物业的，共有人可以推选其中一人参加业主大会会议。

第十三条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十四条 业主大会应当依法选举产生一个业主委员会。

业主委员会由委员五人以上十五人以下单数组成，具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。业主委员会委员的任期由业主大会议事规则规定。

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任一人，副主任一至二人。

业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

业主大会在选举业主委员会委员的同时，具备条件的，应当选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公示。

第十五条 业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）模范履行按时交纳物业服务费用及其他业主义务；

（三）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有一定的组织能力；

（四）具备与物业管理相关的专业知识；

（五）身体健康，有必要的工作时间。

第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起十日内，将业主委员会委员的姓名、性别、年龄、住址、工作单位等情况在本物业管理区域内显著位置公示。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案材料中应当载明业主大会成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和各项表决结果。备案材料齐全的，物业所在地县（市）区房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府出具备案回执。

业主委员会的印章刻制，按照市房地产行政主管部门与市公安部门的规定执行。

第十七条 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。物业管理区域内有百分之二十以上业主提议，或者经业主委员会决定，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。但是，已经业主大会决定的事项，在下次业主大会定期会议召开前，不得提议召开业主大会临时会议重新决定。

物业管理区域召开业主大会会议前，业主委员会应当告知相关的居民委员会。居民委员会可以派员列席。

业主委员会不按规定组织召开业主大会会议的，物业所在地的县（市）区房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不召开的，经百分之二十以上业主申请，由物业所在地县（市）区房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府指导业主召开。

第十八条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，掌握物业服务企业履行物业服务合同情况；

（四）监督管理规约的实施；

（五）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。

第十九条 三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。

召开业主委员会会议，应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员人数的半数以上书面同意。

业主委员会的决定应当自决定作出之日起三日内在物业管理区域内公告后生效。

第二十条 业主委员会有下列情形之一的，应当召开业主大会予以改选：

（一）过半数以上委员不履行职责的；

（二）多次侵犯业主合法权益又不整改的；

（三）做出违法或者错误决定，经有关行政主管部门责令改正，但拒不改正或者拖延改正的。

业主委员会不召集业主大会改选的，经百分之二十以上业主申请，物业所在地县（市）区房地产行政主管部门可以会同街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会改选。新的业主委员会成立后，按照本办法第十六条的规定公示、备案。

第二十一条 业主委员会委员、候补委员不再是本物业管理区域内业主的，其委员、候补委员资格自行终止。

业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，业主委员会会议可以决定终止其委员、候补委员资格：

（一）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（二）受过刑事处分的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）不履行业主义务的；

（五）无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；

（六）不宜继续担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物交还给业主委员会。

第二十二条 业主委员会根据业主大会议事规则规定的任期届满二个月前，应当召集业主大会，组织换届选举；无力召集业主大会、组织换届选举的，由物业所在地县（市）区房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举。

第二十三条 物业管理区域不成立业主大会的，可以由房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府，在征得专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的业主同意后，将本办法第七条第（二）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项事项，委托物业管理区域所在地的居（村）民委员会组织实施。委托期限为三年，可以连续委托。

按照城市总体规划属于农村城市化范围内的住宅项目，需要对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护本区域环境卫生和相关秩序的，可以由居（村）民委员会参照业主委员会职责，按照有关法律、法规和规章的规定开展工作。

第二十四条 业主大会、业主委员会和接受委托的居（村）民委员会开展工作的经费由全体业主承担，不得由物业服务企业承担。业主大会、业主委员会和接受委托的居（村）民委员会工作经费使用情况应当定期在物业管理区域内公告，接受业主的监督。

第三章 前期物业管理

第二十五条 建设单位应当在物业管理区域内提供物业管理用房：建筑物总面积五万平方米（建筑面积，下同）以下的，为一百至二百平方米；超过五万平方米的，每五万平方米以内，增加五十至一百平方米。物业管理用房中的业主委员会用房面积不低于三十平方米。

物业管理用房应当为地面以上的独立成套房屋，水、电、煤气、暖气、通信、排水等设施设备齐全，具备使用条件。门卫房、电话交换机房、监控室、员工休息室、换衣间、浴室、食堂、储藏室等面积不计入物业管理用房面积。

物业管理用房具体位置，由城乡规划主管部门在确定详细规划图时明确。

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房移交给业主委员会或者建设单位管理。

市房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房房号。

第二十六条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。招标时应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，持下列材料到物业所在地的县（市）区房地产行政主管部门备案：

（一）建设项目中标确认书或者具有法律效力的其他批准文件；

（二）经批准的建设项目详细规划图；

（三）招标公告或者投标邀请书；

（四）招标文件；

（五）法律、法规、规章规定的其他材料。

房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规、规章行为的，应当责令招标人改正。

选聘物业服务企业，投标人少于三个或者同一物业管理区域住宅物业建筑面积在二万平方米以下的，经物业所在地县（市）区房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有资质的物业服务企业。

第二十七条 新建住宅物业，建设单位应当在取得商品房预售许可证之前完成前期物业服务企业选聘工作，并与中标或者协商选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。

建设单位在办理商品房预售许可证时，应当提供前期物业服务合同和物业服务方案，物业服务方案应当载明选聘物业服务企业情况。

第二十八条 建设单位销（预）售物业时，应当将选聘的物业服务企业情况、前期物业服务合同、临时管理规约、物业管理区域图、物业服务内容、服务标准、物业服务费标准（需注明以价格主管部门批准为准）等事项，向物业所在地县（市）区房地产行政主管部门备案并在销售场所公示。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约及同意公示的其他事项。

第二十九条 物业服务企业承接物业时，应当与建设单位对物业共用部位、共用设施设备进行查验。经查验存在问题的，双方应当书面约定解决时限和方法。

物业共用部位、共用设施设备有重大质量问题的，建设单位应当进行整改。待整改完成，双方验收合格后，再行移交。

第三十条 建设单位在物业竣工或者交接物业时，应当将物业管理区域内的下列资料分别移交城市建设档案馆和物业服务企业保管：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

移交物业服务企业的前款资料归全体业主所有。物业服务企业因管理不善导致资料丢失或者损坏的，应当负责补齐。前期物业服务合同终止时，应当全部移交给业主委员会或者建设单位。

第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题，应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位不按工程质量保修书约定进行保修的，建设单位应当另行委托其他单位保修。

建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，物业服务企业可以向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门依法进行监管。

保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。

第四章 物业管理服务

第三十二条 物业服务企业应当在办公地点显著位置，将物业服务企业资质证书、服务项目、服务标准、服务电话等公示，并按照价格主管部门的规定进行收费公示。

第三十三条 业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位按收费标准交纳。

违反物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

第三十四条 业主出租物业的，应当在物业租赁合同中，对物业服务费用的交纳作出约定，并在合同签订后十日内，将物业承租人、出租期限及物业费用的交纳等约定事项书面告知业主委员会和物业服务企业。

物业转让时，买受人应当要求出卖人结清物业服务费和住房维修费用。未结清的，由买卖双方与物业服务企业约定结清方式。

第三十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位，应当向接受其服务的最终用户收取相关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第三十六条 物业服务企业应当履行物业服务合同，接受业主、业主大会、业主委员会的监督。业主委员会应当就物业服务企业履行合同约定情况每年至少一次征求业主意见，认为履行合同约定的，予以确认；业主要求整改的，通知物业服务企业及时整改。

第三十七条 物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方面提前解除合同。一方依法或者依据合同约定要求提前解除物业服务合同的，应当提前二个月书面告知对方及物业所在地县（市）区房地产行政主管部门。

物业服务合同期满二个月前，业主委员会应当召集业主大会会议，讨论决定物业服务企业的聘用事项。业主大会决定继续聘用的，应当依法与物业服务企业签订新的物业服务合同；不继续聘用的，应当按照本办法规定重新选聘新的物业服务企业。

第三十八条 物业服务合同期满不再续订以及依法解除或者依据合同约定提前解除的，原物业服务企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域。在退出物业管理区域之前，应当按照国务院《物业管理条例》的规定，向业主委员会或者新聘的物业服务企业移交物业管理所需资料、预收的物业服务费用及其收支账目和物业管理用房。

物业服务合同终止时，业主委员会与原物业服务企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业服务企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。

物业服务企业退出物业管理区域后，业主大会尚未选聘出物业服务企业的，环境卫生工作由城建部门委托经核准的生活垃圾经营性处置单位负责；物业共用设施设备、场地需要维修养护的，由利益相关的业主按照规定使用专项维修资金维修；没有专项维修资金或者专项维修资金不足的，由利益相关的业主自筹。

第三十九条 业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中发生矛盾和争议的，可以向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会反映，街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会应当及时进行调解。

市房地产行政主管部门应当建立物业投诉制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当依法及时调查、处理，并将调查或者处理结果及时回复投诉人；属于其他行政管理部门职责的，市房地产行政主管部门应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。

第五章 物业的使用与维护

第四十条 业主、物业使用人使用物业时，应当遵守法律、法规、规章和管理规约的规定，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，按照有利于物业安全使用，外观整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人合法权益的原则，处理好相邻关系。

第四十一条 在物业管理区域内不得有下列行为：

（一）擅自拆改房屋承重结构；

（二）侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备；

（三）擅自改变物业规划用途；

（四）违反规定饲养家禽、宠物；

（五）违反规定摆摊设点、占道经营；

（六）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；

（七）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（八）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；

（九）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；

（十）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正；拒不改正的，应当及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十二条 业主或者物业使用人装饰装修物业，应当事先书面告知物业服务企业。物业服务企业按照有关规定，与业主或者物业使用人签订物业装饰装修协议，发现违反法律、法规、规章和协议行为的，应当制止。已造成不良后果或者不听制止的，按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定处理。

第四十三条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，业主委员会应当持业主大会决议到有关行政管理部门办理手续，经批准的，由业主委员会持有关批准文件告知物业服务企业。涉及需要改变物业服务合同约定事项的，应当与物业服务企业重新约定。

业主大会决定前款事项前，由业主委员会征求物业服务企业的意见。物业服务企业根据法律、法规和规章的规定，认为不宜改变用途的，应当向业主委员会做出书面说明。业主大会的决议违反法律、法规和规章规定的，物业服务企业应当报告相关行政主管部门。

第四十四条 供水、供电、供气、供热、通信、邮政、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护的责任。

供水、供电、供气、供热、道路、排水、通信、邮政、有线电视等单位，在物业管理区域内的新增、养护、维修、更新和改造工程，需要临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的，应当在计划施工十五日前，持施工计划书、图纸等材料，与物业服务企业就施工时间、施工范围、恢复方式、违约责任等事项签订协议后，方可施工。物业服务企业不得无故阻挠施工。

紧急抢险的，施工单位应当在抢险同时向物业服务企业通报，施工后及时恢复原状。

第四十五条 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定。

物业管理区域停车场管理办法的示范文本，由市房地产行政主管部门制定。

第四十六条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动的，在向有关行政主管部门办理审批手续前，应当征得相关业主、业主大会书面同意，并征求物业服务企业意见。经批准的，应当与物业服务企业签订有偿使用协议，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

物业服务企业与物业共有部位、共用设施设备的经营者签订有偿使用协议，不得损害业主的合法权益。

第四十七条 利用物业共用部位、共用设施设备从事经营活动，应当遵守有关法律、法规和规章的规定，不得影响房屋安全和正常使用。

第四十八条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、物业管理有关规定告知受让人或者承租人，受让人或者承租人应当认真履行并承担相应责任。

业主应当在物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将物业转让或者出租的有关情况书面告知物业服务企业。

第四十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第五十条 物业共用部位、共用设施在保修期满后出现严重损坏，影响业主和物业使用人正常生活和安全，业主不同意维修的，市房地产行政主管部门可以组织物业服务企业维修，并告知业主大会，维修费用在专项维修资金中支付。

第六章 法律责任

第五十一条 建设单位（公有住房出售单位）违反本办法有下列行为之一的，由房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款：

（一）违反本办法第十条规定，不提出成立首次业主大会报告或者不提供物业出售和业主入住明细、物业基本情况等材料的；

（二）违反本办法第二十八条规定，未将应当备案、公示的事项备案、公示的。

第五十二条 物业服务企业违反本办法有下列行为之一的，由房地产行政主管部门按照下列规定处罚：

（一）违反本办法第三十条第二款规定，将资料丢失或者损坏，又不补齐的，责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款；

（二）违反本办法第四十四条规定，无故阻挠施工的，给予警告，责令改正。

第五十三条 物业服务企业违反本办法第三十八条规定不退出物业管理区域的，业主委员会可以依法提起诉讼。

第五十四条 违反本办法涉及其他行政主管部门权限的，由有关行政主管部门依法处理。

第七章 附 则

第五十五条 业主自行或者委托其他管理人对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，可以参照本办法执行。

第五十六条 本办法自2009年10月1日起施行。大连市人民政府1999年12月23日公布的《大连市城市住宅区物业管理办法》（大政发[1999]123号）同时废止。

大连市实施《物业管理条例》办法

（2009年8月13日大连市人民政府令第105号公布；根据2018年7月23日大连市人民政府令第154号《大连市人民政府关于修改32件市政府规章的决定》修正）

大连市人民政府办公厅关于印发大连市土地储备实施办法的通知

大政办发〔2011〕7号

各区、市、县人民政府，各先导区管委会，市政府各有关部门，各有关单位：

经市政府同意，现将《大连市土地储备实施办法》印发给你们，请遵照执行。

大连市人民政府办公厅

二○一一年一月二十一日

大连市土地储备实施办法

第一章　总　则

第一条　为了完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据国家有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区行政区域内的土地储备，适用本办法。

第三条　市土地储备委员会按照市政府确定的职责，负责土地储备的指导、监督、协调等管理工作；市土地储备机构负责土地储备工作的具体实施。

市发展改革、经济、财政、建设、国土资源、规划、国有资产管理、审计、监察等部门和储备土地所在区政府，按照各自职责负责与土地储备有关的工作。

第四条　土地储备工作实行统一规划、统一储备、统一开发、统一供应、统一管理的原则。

第二章　计划与方案

第五条　市政府有关部门和土地储备机构应当根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。

第六条　土地储备实行计划管理。土地储备机构应当会同市国土资源、财政等部门，根据本市国民经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、近期城市建设规划和土地市场供需状况，提出年度土地储备（供应）计划，报市土地储备委员会批准后，通过新闻媒体向社会公布。

年度土地储备（供应）计划应当包括储备土地的规模、前期开发及供应规模、临时利用和资金收支计划，以及各类储备土地宗数、位置、面积、用途、权属等内容。

年度土地储备（供应）计划的调整，按照制定土地储备（供应）计划的程序办理。

第七条　土地储备机构应当会同市政府有关部门根据年度土地储备（供应）计划，编制土地储备项目实施方案，报市土地储备委员会批准后实施。

土地储备项目实施方案应当包括项目概况、用地规模、实施的主要内容以及成本测算、经济分析和资金计划安排等。

第三章　范围与程序

第八条　下列土地可以统一纳入土地储备：

（一）依法收回的国有建设用地；

（二）收购的国有建设用地；

（三）行使优先购买权取得的土地；

（四）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；

（五）其他依法取得的土地。

第九条　依法无偿收回国有建设用地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续，土地储备机构将其纳入土地储备。

第十条　因实施城市规划需要调整使用国有建设用地的，经土地储备机构和国土资源部门报请市政府批准，依法给予土地使用权人补偿后，由土地储备机构与使用权人签订协议收回土地使用权。对收回使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续，土地储备机构将其纳入土地储备。

第十一条　根据土地储备计划收购国有建设用地使用权的，由土地储备机构与土地使用权人签订国有建设用地使用权收购合同。对收购后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续，土地储备机构将其纳入土地储备。

国有建设用地使用权收购合同应当载明以下内容：

（一）拟收购土地的土地使用权人名称、地址、法定代表人，土地四至界限、面积、用途，土地及地上建（构）筑物权属及登记情况；

（二）收购补偿费及支付方式和期限；

（三）交付土地的期限、标准和方式；

（四）违约责任；

（五）纠纷的处理；

（六）双方约定的其他权利义务。

收购土地的补偿费标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商同意后，报市土地储备委员会批准。

第十二条　政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续，土地储备机构将其纳入土地储备。

第十三条　已办理农用地转用、土地征收批准手续的国有建设用地，由土地登记机关办理注销土地登记手续，土地储备机构将其纳入土地储备。

第十四条　土地登记机关根据需要为产权清晰、申请材料齐全的储备土地办理土地登记手续，核发土地证书。

第四章　整理与利用

第十五条　土地储备机构可以对纳入储备的土地进行前期整理，使之具备供应条件。

第十六条　土地储备机构实施土地储备前期整理，涉及土地平整和道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化等基础设施建设的，应当按照有关规定通过公开招标方式选择工程实施单位，并与中标单位签订土地整理协议书。

第十七条　土地储备机构应当采取有效措施，加强对纳入储备土地的保护、管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。

第十八条　在储备土地未供应前，土地储备机构可以将储备土地或者将储备土地连同地上建（构）筑物，通过出租、临时使用等方式加以临时利用。属于设立抵押权的储备土地临时利用，应当征得抵押权人同意。

储备土地的临时利用一般不超过两年，且不能影响土地供应。

第五章　土地供应

第十九条　储备土地完成前期整理后，由市国土资源部门根据年度土地供应计划统一组织供地。

供应的储备土地属于已经核发土地证书的，在供应前收回土地证书；属于已经设立土地抵押权的，应当先依法解除抵押或者取得抵押权人同意。

全市国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌交易工作实行统一的市场管理方式。

第二十条　经市政府批准，以划拨方式使用储备土地的，土地使用人应当承担该地块的前期整理成本和其他有关费用。

第二十一条　依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。

第六章　土地储备资金

第二十二条　土地储备资金是指土地储备机构按照国家有关规定收回、收购、优先购买、征收土地以及对其进行前期整理等所需要的费用。

土地储备资金专款专用、分账核算，并实行预决算管理。土地储备机构所需日常经费，应当与土地储备资金分账核算，不得相互混用。

第二十三条　土地储备资金的来源：

（一）财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用；

（二）财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；

（三）土地储备机构按照国家有关规定举借的银行及其他金融机构贷款；

（四）经财政部门批准可用于土地储备的其他资金；

（五）上述资金产生的利息收入。

财政部门从纳入国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有建设用地使用权所取得的总成交价款中，按照4%的比例计提国有土地收益基金，主要用于土地储备。

第二十四条　土地储备机构应当于每年第三季度按宗地编制下一年度土地储备资金收支项目预算，报市财政部门批准后执行。

土地储备资金收支项目预算需要调整的，土地储备机构应当按照规定编制预算调整方案，报市财政部门批准后执行。

第二十五条　市财政部门应当根据土地储备需要以及预算安排，及时核拨用于土地储备的各项资金。

土地储备资金申请、核拨的具体办法，由市财政部门会同土地储备机构另行制定。

第二十六条　土地储备资金主要用于下列事项：

（一）收回、收购、优先购买或者征收土地需要支付的土地价款或者征地和拆迁补偿费用，包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费，以及依法需要支付的与收回、收购、优先购买或者征收土地有关的其他费用；

（二）收回、收购、优先购买或者征收土地后进行前期土地整理费用，包括前期土地开发性支出，以及按照财政部门规定与前期土地整理相关的道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出和储备土地在储备期间的管护费用；

（三）收回、收购、优先购买或者征收土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出；

（四）经市财政部门批准需要支付的与土地储备有关的其他费用。

第二十七条　土地储备机构应当在每年年终向市财政部门报送土地储备资金收支项目决算，并详细提供宗地支出情况。

土地储备资金收支项目决算由市财政部门审核或者由其委托依法设立的中介机构审核。

第二十八条　土地储备机构储备土地向银行等金融机构举借的贷款应当是担保贷款，其中举借抵押贷款应当具有土地使用证。

第二十九条　土地储备机构储备土地举借贷款，其规模应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接；申请贷款应当取得市土地储备委员会批准的项目收储方案和市财政部门的贷款规模批准文件等书面材料，举借的贷款应当专项用于土地储备，不得挪用。

第三十条　有关部门和土地储备机构不得将各类财政性资金用于土地储备贷款担保。土地储备机构应当加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。

第三十一条　供应储备土地取得的全部土地出让收入，统一按照国家有关规定实行“收支两条线”管理。

土地储备机构在持有储备的土地使用权期间，临时利用土地取得的零星收入，包括出租和临时使用储备土地收入、储备土地的地上建筑物及附着物残值变卖收入等，全部缴入国库，纳入一般预算，实行“收支两条线”管理。

第七章　附　则

第三十二条　经市政府批准，在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区行政区域以外列入市政府重大基础设施投资项目的周边土地储备，依照本办法执行。

其他区市县、先导区的土地储备参照本办法执行。

第三十三条　本办法自发布之日起施行。

全文

湘潭市实施《湖南省物业管理条例》办法

第一章总 则

第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人居环境品质，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》等法律、法规规定，结合湘潭实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

第三条物业管理应当坚持政府主导、部门监管、基层治理、行业自律、业主自治、多方参与、协商共建的原则。

第四条市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入社区建设治理体系，推进物业管理科学发展，实现新旧小区、安置区、保障性住房等的物业管理全覆盖，建立健全物业管理工作领导机制、联席会议制度和考核评价制度，制定物业管理具体措施，协调解决辖区内物业管理的重大问题，组织联合执法行动，集中整治物业管理区域内的违法行为。

第五条市、县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，指导物业管理和服务质量评价，加大物业管理相关法律、法规宣传力度。

第六条市、县(市、区)相关行政主管部门或管理机构根据各自法定职责和本级物业管理联席会议制度的规定，负责物业管理相关执法工作，在市、县(市、区)人民政府领导下开展联合执法行动，重点对违法搭建、占用消防通道、违法饲养动物、污染环境等违法行为予以查处。

第七条乡镇人民政府或街道办事处应当明确分管负责人及工作人员，负责辖区内物业管理活动的日常监管，主要职责如下：

（一）监督、指导业主大会的筹备、成立，业主委员会和业主监督委员会的选举、换届工作，并进行备案；

（二）监督业主大会、业主委员会和业主监督委员会的履职行为；

（三）协调物业管理与社区建设的关系，调解物业管理纠纷，处理相关投诉和举报；

（四）法律、法规、规章规定的其他职责。

第八条村（居）民委员会应当明确物业管理工作人员，协助乡镇人民政府或街道办事处开展下列物业管理工作：

（一）督促业主大会和业主委员会依法履行职责，参与协调解决物业管理活动中的矛盾纠纷；

（二）指导筹备、召开业主大会，指导业主大会、业主委员会和业主监督委员会的日常工作。

（三）指导、监督物业服务企业落实安全防范措施；

（四）指导无物业管理的居民小区、安置区等健全物业管理自治组织，实施业主自治；

（五）配合相关行政主管部门或管理机构在本村（居）开展执法活动。

第二章业主与业主大会

第九条房屋所有权人为业主。物业管理区域内全体业主组成业主大会，一个物业管理区域成立一个业主大会。

新建物业管理区域的划分由建设单位在编制建设项目规划设计方案时，一并报自然资源和规划行政主管部门核定。自然资源和规划行政主管部门在受理核定规划设计方案时，对物业管理区域划分资料不齐全的，依法不予受理。

第十条业主大会在制定管理规约中，可依法对业主违法搭建、占用消防通道、违法饲养动物、污染环境、拒付物业服务费等行为予以规范和约束，维护全体业主合法权益。

业主大会决定事项中表决通过的具体业主人数、专有部分建筑面积数，按法律、法规的规定执行。

业主大会进行投票表决的，遵循一户一票的原则，由具有完全民事行为能力的业主本人表决或其配偶、同住直系亲属代为表决；物业使用人根据与业主的书面约定在物业使用期限内代为表决。

鼓励业主大会优先选择电子投票系统进行表决，提倡物业服务企业利用信息技术为业主提供智慧物业服务。

第十一条业主委员会由委员和候补委员组成，具体人数和任期由业主大会依法确定。任期内，如出现委员资格被终止情形时，候补委员可按照选举时得票多少依次递补为委员。

委员和候补委员候选人在村（居）民委员会组织下，由业主自荐、业主联名推荐产生。候选人名单确定后，应报乡镇人民政府或街道办事处备案。候选人的选举材料中应当载明其交纳物业服务费、专项维修资金或其他需要业主共同分担费用的情况，若欠费，需注明欠费的金额、期限等信息，并向业主公开。

经业主大会同意，业主委员会可以聘请专职执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。候补委员和专职执行秘书可列席业主委员会会议，但无投票权和发言权。

第十二条业主委员会自选举产生之日起三十日内，应将委员和候补委员名单、得票数、业主大会会议决定、管理规约、业主大会议事规则等材料报物业所在地的县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构，以及乡镇人民政府或街道办事处备案，并书面告知村（居）民委员会。

业主及业主委员会应严格执行管理规约、业主大会议事规则和业主大会决定的事项，对违反法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则和业主大会决定的行为，有权予以劝阻、制止，或向有关行政主管部门举报。

第十三条业主大会可以设立业主监督委员会，业主监督委员会由三人以上的单数组成。物业管理区域内业主不足五百人的，可只设一名业主监督委员。

业主监督委员会负责监督业主委员会的工作，在业主委员会未按规定召开业主大会时，经业主大会授权可组织召开业主大会，并履行业主大会赋予的其他职责。

业主监督委员会的选举、任期和委员任职资格等参照业主委员会的相关规定执行。

第十四条业主大会有权决定业主委员会和业主监督委员会的工作经费、委员的津贴标准和专职执行秘书的薪酬标准。前述费用从物业管理区域内的经营性收益中列支或根据业主大会决定由全体业主共同分摊。

业主委员会应当对工作经费、委员津贴和专职执行秘书薪酬等各项财务收支建立账册，每半年公示一次，并接受业主和相关部门的监督。

第三章物业管理与服务

第十五条新建物业建筑总面积五万平方米以上的，建设单位须采用公开招标方式选聘前期物业服务企业；三万平方米至五万平方米的，采取邀请招标方式选聘；三万平方米以下或者投标人少于三人的，可采取协议方式选聘。采取协议方式的，应经市、县（市）住房和城乡建设行政主管部门批准。

分期开发的物业为一个物业管理区域的，建设单位须一次性整体选聘前期物业服务企业。

第十六条前期物业服务期内，建设单位或业主需解聘前期物业服务企业，已成立业主大会的，由业主大会按照法定程序进行表决；尚未成立业主大会的，由建设单位和已办理物业交付手续的业主共同表决。建设单位所持物业按一个业主计算。

前期物业服务合同解除的，建设单位应当向全体业主公示，并书面告知物业所在地的乡镇人民政府或街道办事处，以及县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构。

前期物业服务企业解聘后，业主大会仍未成立的，按照相关法律、法规规定重新选聘前期物业服务企业。

第十七条建设单位在组织竣工验收时，需通知前期物业服务企业参加，为物业承接查验工作进行前期准备。前期物业服务企业在参加竣工验收中，应当将物业共用部位、共用设施设备等存在的问题书面告知建设单位，建设单位应当及时解决并反馈给前期物业服务企业。

第十八条建设单位在建设工程竣工验收合格后交付使用前，应当与前期物业服务企业进行物业承接现场查验。

前期物业服务企业进行物业现场查验时，应当邀请三名以上业主代表和物业所在地的县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构、乡镇人民政府或街道办事处、村（居）民委员会参加，并可聘请两名以上相关专业技术人员予以协助。现场查验记录，应当经前期物业服务企业、建设单位和邀请参加的业主代表、其他单位及专业技术人员等签字或盖章。

分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业进行分期承接查验。建设单位与前期物业服务企业在最后一期物业承接查验时，物业项目应全部满足物业承接查验条件。

建设单位和物业服务企业在物业承接现场查验中不得恶意串通、弄虚作假，侵害业主利益。

物业承接现场查验的费用由建设单位承担，但建设单位和前期物业服务企业另有约定的除外。

第十九条物业未经现场查验或经现场查验不符合要求的，建设单位不得交付使用，物业服务企业不得承接。经现场查验的物业符合《湖南省物业管理条例》第二十七条规定的承接查验要求的，建设单位与前期物业服务企业应当签订物业承接协议，并按照承接协议完成物业查验资料、物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备等的交接手续。

前期物业服务企业自签订物业承接协议起三日内，应当将承接查验情况和承接协议予以公示；物业交接后，前期物业服务企业应按照规定向物业所在地县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构办理物业承接查验备案手续。建设单位在办理建设工程竣工验收备案手续时，需提供物业承接查验相关资料。

第二十条建设单位应当按照规定配置并移交物业服务用房、基本公共活动用房、生活服务用房，配置的用房属于全体业主共有，不得擅自改变用房的规划、标准、位置、用途。建设单位在办理首次物业登记时申请登记为业主共有。

已投入使用但未配建物业服务用房的，建设单位或者产权单位应当利用闲置用房或提供等值资金等方式配置；建设单位和产权单位已不存在的，由县（市、区）人民政府组织有关部门协商研究，妥善处理。

第二十一条建设单位销售物业时，应当在销售场所公示经批准的规划设计方案、物业管理区域资料、临时管理规约、前期物业服务合同等材料和物业服务用房、共用部位、共用设施设备等信息。市、县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门应当加强监督管理。

建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为物业买卖合同的附件。

第二十二条物业服务企业应当遵守相关法律、法规、规章，严格履行物业服务合同，提高物业服务质量，加强安全管理，建立健全安全责任制，并将物业服务合同及企业基本信息、物业项目等内容报所在地县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构备案。县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构应当将其备案情况及时上报市住房和城乡建设行政主管部门。

物业服务行业组织应当加强行业诚信和自律建设，组织制定与物业服务收费相适应的物业服务规范和标准，按照法律、法规和行业标准组织开展物业服务评价，提升行业服务质量。鼓励物业服务企业加入物业服务行业组织。

第二十三条物业服务企业根据不同物业的定价规则，按照价格主管部门核定的政府指导价或物业服务合同的约定收取物业服务费。物业服务企业应将收费标准、收费项目等在物业管理区域内长期公示，不得擅立名目乱收费。物业服务企业可在物业服务合同中约定预收物业服务费，原则上预收期限不得超过十二个月。

建设单位在销售物业时，承诺或者约定减免业主物业服务费的，应当向物业服务企业支付减免的物业服务费。

已交房但未实际使用或入住的业主，可与物业服务企业协商降低物业服务费，降低比例原则上不低于百分之七十。

第二十四条物业服务企业退出物业项目时，尚未选聘新物业服务企业的，业主委员会或十名以上业主联名可依法申请乡镇人民政府或街道办事处对物业项目进行应急管理。村(居)民委员会在乡镇人民政府或街道办事处的指导下，可自行组织不超过一年的基本保洁、秩序维护等服务，也可通过选聘临时物业服务企业，提供与原物业服务企业相同的物业服务。服务费用由全体业主共同承担。

应急管理服务期间，乡镇人民政府或街道办事处应当组织业主选聘新物业服务企业或者由业主决定自行管理。

第四章物业使用与维护

第二十五条业主及其物业使用人应当遵守法律、法规和管理规约（临时管理规约）、业主大会议事规则、业主大会决定等，按照规定或者约定交纳物业服务费等相关费用，不得损害公共利益和他人合法权益，保持物业的安全、整洁、美观。

物业管理区域内业主为公职人员的，应当带头依法履行义务。

第二十六条物业服务企业对业主及其物业使用人违反《湖南省物业管理条例》第四十八条规定的，应当予以劝阻、制止。劝阻、制止无效的，应当及时向相关行政主管部门举报；相关行政主管部门接到举报后应当依法及时查处。

第二十七条业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业办理手续，物业服务企业应当告知装饰装修的禁止行为和注意事项。未办理手续的，物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

第二十八条新建物业项目的供水、供电、供气等设施的设计、建设，必须满足抄表到户、计量到户、收费到户的要求。建设单位在物业承接查验后，应当根据相关法律、法规规定和合同约定将供水、供电、供气等设施，移交给专业经营单位进行维护管理。

尚未实现抄表到户、计量到户、收费到户的物业项目，县（市、区）人民政府应组织专业经营单位共同探索改造模式，逐步完成供水、供电、供气等设施改造，改造后的设施根据相关法律、法规规定和合同约定统一移交给专业经营单位进行维护管理。

第二十九条业主委员会或受业主委员会委托的物业服务企业利用业主共有部分、共用设施设备进行经营所得的公共收益，属于全体业主共有。业主委员会、物业服务企业应当将公共收益单独建账、独立核算、定期公示，并接受业主监督。

公共收益的收支情况至少每半年向业主公示一次，公示时应列明收支明细，公示时间不少于十五日。

第三十条业主交存的物业专项维修资金由物业所在地市、县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业专项维修资金管理机构管理。

湘潭市城区行政区域范围内物业专项维修资金使用预算超过三万元的由市住房和城乡建设行政主管部门管理；三万元以下的由区住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构管理。

湘潭县、湘乡市、韶山市的物业专项维修资金，由其县（市）住房和城乡建设行政主管部门管理。

物业专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。市住房和城乡建设行政主管部门应当加强对物业专项维修资金使用管理的指导和监督。

第三十一条市、县（市）住房和城乡建设行政主管部门可建立物业专项维修资金项目维修施工单位和工程造价咨询机构名录库，并实行动态管理，定期向社会公布，供业主委员会、物业服务企业或相关业主自愿选择。

第三十二条首期物业专项维修资金，由物业买受人按照国、省有关规定存入物业专项维修资金专户。

建设单位在竣工验收备案前，应将尚未出售和自留物业的首期物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户；《湖南省物业管理条例》施行后、本办法施行前，建设单位未在竣工验收备案前缴存的，应当自本办法施行之日起三年内补缴到位。未按规定补缴的，依法记入企业诚信档案。

第三十三条物业管理区域内发生应急维修情形时，物业服务企业或者业主委员会应当在必要的范围内先行采取临时性应急防范措施，及时消除安全隐患。排除险情所发生的费用可从物业专项维修资金中列支。

物业服务企业或者业主委员会没有采取应急防范措施的，为了保障安全的需要，村（居）民委员会可以代为采取措施予以紧急处置，排除险情。

第三十四条突发公共事件发生后，乡镇人民政府或街道办事处应落实上级人民政府依法采取的各项应急处置措施，组织村（居）民委员会和业主委员会、物业服务企业开展应对工作。

业主委员会、物业服务企业应当在乡镇人民政府或街道办事处领导下，积极配合村（居）民委员会依法落实应急预案和各项应急措施。

物业服务企业在突发事件应对期间，积极落实应急预案和各项应急措施，有突出贡献的，市、县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构可给予通报表扬。

第五章 监督管理

第三十五条县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构，以及发展改革、公安、城管执法、自然资源和规划、市场监管、生态环境、消防救援、卫生和健康等行政主管部门应当按照各自职责，加强物业管理区域相关事项的监督管理和行政执法工作，并在各物业管理区域内显著位置公布监督管理和行政执法的联系电话。

前款规定的各相关行政主管部门或管理机构，接到业主及业主委员会、物业服务企业的投诉举报后，除国、省另有规定外，应在两个工作日内到场核查；符合行政执法立案条件的，应当依法立案查处。

各相关行政主管部门或管理机构应加强对物业管理区域内的巡查，对在巡查过程中发现的违法行为应及时予以处理。

第三十六条县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构会同相关乡镇人民政府或街道办事处对辖区范围内物业服务质量进行综合评价，评价工作中应当征求村（居）民委员会、业主委员会、物业服务行业组织等的意见，综合评价结果应当向社会公布，接受社会的监督。

市住房和城乡建设行政主管部门应当加强对物业服务质量综合评价工作的指导监督。

第三十七条市、县(市、区)住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构应当加强对物业服务企业的监督管理，按照省住房和城乡建设行政主管部门的要求，及时将本区域内物业服务企业的信用信息录入全省统一的物业服务行业信用信息平台。业主及业主委员会、物业使用人有权对本物业管理区域内物业服务企业的信息依法进行监督。

第三十八条物业服务企业侵占业主公共收益的，业主或业主委员会可以依法主张权利；市、县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构，按照相关规定将其作为不良行为记入物业服务企业信用档案并予以通报。

第三十九条建设单位、物业服务企业对新建物业未经现场承接查验或查验不合格，擅自交接的，业主有权拒付物业服务费用；市、县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构按照相关规定将其作为不良行为记入建设单位、物业服务企业的信用档案并予以通报。

第四十条不良行为被信用信息平台记录，并被通报的物业服务企业，自通报之日起两年以内，参加政府物业服务采购或招标活动时，应将其不良行为纳入扣分事项予以扣分。

第四十一条市、县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门或物业管理机构、乡镇人民政府或街道办事处、村(居)民委员会应当分级建立物业管理纠纷调解机构,组织人民调解员、律师或村(居)法律顾问、社会工作者等参加物业管理纠纷调解工作，建立人民调解、行政调解、司法调解联动工作机制，采取多元化调解方式化解矛盾。

第六章附 则

第四十二条湘潭高新区管委会、湘潭经开区管委会对本辖区内物业管理的指导和监管工作负责。

第四十三条本办法自2021年4月1日起施行。